◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P2：前言——杭州之于全国性品牌房企，是“井冈山”一般的地位，是最重要的战略根据地 数据来源全国性品牌房企官网：http://home.gtdreamlife.com/pc/homePage.html 城市解读在杭州试点，不仅仅是挖掘杭州的市场变化和土地机会，还是对全国性品牌房企研究全国其它战略深耕城市提供一种解读的范式 在新一轮产业升级、消费升级的大背景下，解读杭州的城市变化，有助于全国性品牌房企加深对杭州的理解，更好地实现城市深耕，扩大市
- P3：前言——研究课题 1. 杭州目前处于什么发展阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 杭州的产业人口发生了什么变化？对客群结构会产生什么样的影响？ 3. 杭州的土地价值如何分布？可供出让的土地在哪里？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在杭州应选择哪类客群？做哪类产品线？采取什么样的深耕思路？
- P5：前言——研究主要结论 杭州将在2021年成为一线城市，目前处于四向发展的阶段（主要是西北-余杭；东南-萧山），城市边界迅速扩大 住宅市场容量大幅增长（从17年2800亿增长到2020年4200亿），房企规模化扩张的空间巨大 新增产业人口的结构发生根本性改变，受益于产业升级的高收入人群成为主体，占比达到80%。 高收入人群的增加会使目前改善为主的成交结构更加高端化，带来近300亿的新增高端市场需求 杭州土地圈层呈单核心分布，二圈层往拱墅偏
- P6：一、城市篇 二、产业篇 三、土地篇 四、市场篇 五、策略篇 城市未来发展如何？ 空间会向哪里拓展？ 目录
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P3：前言——研究课题 1. 杭州目前处于什么发展阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 杭州的产业人口发生了什么变化？对客群结构会产生什么样的影响？ 3. 杭州的土地价值如何分布？可供出让的土地在哪里？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在杭州应选择哪类客群？做哪类产品线？采取什么样的深耕思路？
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 产业驱动力 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 总价段划分产品线及呈现 产业竞争力模型
- P5：前言——研究主要结论 杭州将在2021年成为一线城市，目前处于四向发展的阶段（主要是西北-余杭；东南-萧山），城市边界迅速扩大 住宅市场容量大幅增长（从17年2800亿增长到2020年4200亿），房企规模化扩张的空间巨大 新增产业人口的结构发生根本性改变，受益于产业升级的高收入人群成为主体，占比达到80%。 高收入人群的增加会使目前改善为主的成交结构更加高端化，带来近300亿的新增高端市场需求 杭州土地圈层呈单核心分布，二圈层往拱墅偏
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P3：前言——研究课题 1. 杭州目前处于什么发展阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 杭州的产业人口发生了什么变化？对客群结构会产生什么样的影响？ 3. 杭州的土地价值如何分布？可供出让的土地在哪里？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在杭州应选择哪类客群？做哪类产品线？采取什么样的深耕思路？
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 产业驱动力 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 总价段划分产品线及呈现 产业竞争力模型
- P5：前言——研究主要结论 杭州将在2021年成为一线城市，目前处于四向发展的阶段（主要是西北-余杭；东南-萧山），城市边界迅速扩大 住宅市场容量大幅增长（从17年2800亿增长到2020年4200亿），房企规模化扩张的空间巨大 新增产业人口的结构发生根本性改变，受益于产业升级的高收入人群成为主体，占比达到80%。 高收入人群的增加会使目前改善为主的成交结构更加高端化，带来近300亿的新增高端市场需求 杭州土地圈层呈单核心分布，二圈层往拱墅偏
- P7：“十三五” 十九个城市群空间体系规划 长三角城市群规划 “十三五” 将19个城市群分为建设（世界级）、提升、培育、规划引导等4个层级 建设京津冀、珠三角、长三角世界级城市群 提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平 培育中西部地区城市群，发展壮大东北、中原、长江中游、成渝地区、关中平原城市群 规划引导北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展 长三角城市群构建“一核五圈四带”空间格局 杭州都市圈定位：建
- P15：【结论】杭州正处于四向扩张的阶段，发展的重点是除去之前轴向位置以外的区域，以西北的余杭和东南的萧山为主 工业化后期城市空间扩张模型 杭州城市空间结构 2 1 3 4 4 5 3 4 5 1老城区 上城区、下城区、拱墅区 2 行政新区 钱江新城、钱江世纪城 3 临平城 下沙城 4 六大组团 塘栖、良渚、余杭 临浦、瓜沥、大江东 5 30KM圈层 嘉兴海宁、绍兴柯桥、富阳、临安 中心集聚 轴向扩张 四向扩张 郊区化 三线：2007 强三线：
- P23：高收入人群 增加13.3万 占比81% 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 增加4.4万 占比27% 低收入人群 减少1.3万 占比-8% 全市新增就业人口16.4万 【结论】未来5年，结构将发生重大变化，高收入人群加速流入、占比大幅增加，具有更强的购买力和更高的品质要求，对全国性品牌房企而言是利好
- P32：目录 一、城市篇 二、产业篇 三、土地篇 四、市场篇 五、策略篇 量价未来走势如何？ 成交结构有何变化？ 竞争对手布局何处？
- P38：【结论】在26个细分市场中，市场主要以二三圈层的改善类和高端类产品为主导 普通刚需 145万以下 品质刚需 145-245万 第一圈层 第二圈层 第三圈层 第四圈层 第五圈层 第一个数字：单项目平均成交金额 第二个数字：本圈层总成交套数 第三个数字：单价 规模视角： 按单项目规模排序，且细分市场的需求总量有支撑 ①②③④⑤：表示规模视角的前5排名，并且有需求量支持 利润视角： 按单价排序，且细分市场的需求总量有支撑 12345：表示利润
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P2：前言——杭州之于全国性品牌房企，是“井冈山”一般的地位，是最重要的战略根据地 数据来源全国性品牌房企官网：http://home.gtdreamlife.com/pc/homePage.html 城市解读在杭州试点，不仅仅是挖掘杭州的市场变化和土地机会，还是对全国性品牌房企研究全国其它战略深耕城市提供一种解读的范式 在新一轮产业升级、消费升级的大背景下，解读杭州的城市变化，有助于全国性品牌房企加深对杭州的理解，更好地实现城市深耕，扩大市
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 产业驱动力 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 总价段划分产品线及呈现 产业竞争力模型
- P11：杭州将在2021年晋级为一线城市，产业升级稳步推进中 注:气泡大小是城市工业化率，数字代表年份 综合得分是“钱地人综合得分”，没有经过标准化处理 常住人口（万） 工业化后期/产业升级 (2013-20） 工业开始升级，往高端化发展 综合得分 工业化中期 （2008-2012） 工业开始带动相关居民服务及消费的发展 产业转型期 （2021-） 服务业转向主导地位，开始去工业化 工业化初期 （-2007） 快速工业化，推动城市化发展 三线(
- P12：杭州在对标的强一线及强二线城市中处于中上游水平，具有较强竞争力 2016-2021年：杭州及对标城市评分变化 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得，将最高分定为100分，所有分数经过标准化处理
- P13：杭州中心城区首位度高，城市核心功能集中、建设成熟并逐步向外四向扩张，辐射周边区域 杭州行政区指标综合评分提升值 各个行政区指标综合评分提升值 备注：运用熵值法计算各个区域的指标的综合得分，再用提升值做归一化处理 提升值=个案值/所有个案均值，反映区域水平和平均水平的差异倍数
- P14：四向扩张中主要的方向是东南的萧山和西面的余杭，城市品质升级主要在滨江 数据来源：《杭州市重大建设项目“十三五”规划》；以上数据不含杭州经济开发区、大江东产业集聚区的投资数据 十三五重点项目总投资额占比 十三五重点项目地均总投资额（亿元/平方公里） 十三五重点项目人均总投资额（万元/人） 各个行政区区十三五规划重大项目投资综合评分 备注：综合评分由总投资额占比、地均总投资额、人均总投资额三个指标通过熵值法计算获得 从重大项目的方向上看，余
- P17：杭州目前处于工业化后期，经济转型升级正在进行中，新旧动力转换还未完成 第三产业占比 第二产业占比 2010年-2016年全市产业GDP占比 工业化后期 工业化中期 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴2011-2016年，经禾略 URASR计算得出 ……在地区生产总值跨过万亿元门槛的新起点上，迎来承办2016年G20峰会和2022年亚运会、建设中国（杭州）跨境电子商务综合试验区和国家自主创新示范区等重大历史机遇。但发展中也存在一些矛盾和问
- P33：销售面积主要受经济影响，均价受人口因素影响较大，未来五年杭州市场量价波动上扬，销量将提升至1600万方以上 2016至2020年复合增长率1.8% 2016至2020年复合增长率 杭州：9.9% 全国：5.2% 增率比：1.9 杭州销售均价26000 全国销售均价8820 注：市场量价数据来源为统计局，包含主城区、萧山及余杭区
关键发现与判断（均来自原文）
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 产业驱动力 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 总价段划分产品线及呈现 产业竞争力模型
- P5：前言——研究主要结论 杭州将在2021年成为一线城市，目前处于四向发展的阶段（主要是西北-余杭；东南-萧山），城市边界迅速扩大 住宅市场容量大幅增长（从17年2800亿增长到2020年4200亿），房企规模化扩张的空间巨大 新增产业人口的结构发生根本性改变，受益于产业升级的高收入人群成为主体，占比达到80%。 高收入人群的增加会使目前改善为主的成交结构更加高端化，带来近300亿的新增高端市场需求 杭州土地圈层呈单核心分布，二圈层往拱墅偏
- P8：经济指标：未来5年，杭州经济总量、资金实力、投资规模以及人民富裕程度将持续提升 杭州：6.02% 全国：6.33% 杭州：4.69% 全国：7.69% 杭州：4.87% 全国：4.99% 杭州：5.38% 全国：5.43% 杭州：5.12% 全国：4.32% 杭州：9.39% 全国：7.09% 杭州：1.08% 全国：5.47% 杭州：16.93% 全国：2.03% 杭州：3.67% 全国：6.37% 杭州：6.21% 全国：5.38%
- P9：人口指标：未来5年，人口持续流入，产业转型升级，二产人口占比下降，三产人口涨幅超过全国 杭州：2.33% 全国：0.55% 杭州：0.87% 全国：—— 杭州：3.93% 全国：2.11% 杭州：4.15% 全国：3.37% 杭州：-2.91% 全国：4.19% 说明： 数字是年复合增长率预测值 表柱的高度代表绝对数量（万人） 杭州：1.96% 全国：2.32% 产业升级加速进行，三产的人口增速较快，二产的人口出现流出 小学生保持增长，
- P10：土地指标：未来5年，道路面积增速则明显加快，城市骨架向外延伸，人地关系紧张，建成区呈现二次扩张的需求，开发商有扩大销售规模的机会 杭州：6.74% 全国：4.76% 说明： 数字是年复合增长率预测值，表柱的高度代表绝对数量（平方公里） 建成区和人造地表不完全等同，但两者具有相似的指标含义 杭州：3.98% 全国：3.60% 净增94平方公里，相当于拱墅区面积 和北京上海这两个稳定的一线城市相比，杭州若要继续聚集人口，则必须扩大建成区面积
- P14：四向扩张中主要的方向是东南的萧山和西面的余杭，城市品质升级主要在滨江 数据来源：《杭州市重大建设项目“十三五”规划》；以上数据不含杭州经济开发区、大江东产业集聚区的投资数据 十三五重点项目总投资额占比 十三五重点项目地均总投资额（亿元/平方公里） 十三五重点项目人均总投资额（万元/人） 各个行政区区十三五规划重大项目投资综合评分 备注：综合评分由总投资额占比、地均总投资额、人均总投资额三个指标通过熵值法计算获得 从重大项目的方向上看，余
- P17：杭州目前处于工业化后期，经济转型升级正在进行中，新旧动力转换还未完成 第三产业占比 第二产业占比 2010年-2016年全市产业GDP占比 工业化后期 工业化中期 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴2011-2016年，经禾略 URASR计算得出 ……在地区生产总值跨过万亿元门槛的新起点上，迎来承办2016年G20峰会和2022年亚运会、建设中国（杭州）跨境电子商务综合试验区和国家自主创新示范区等重大历史机遇。但发展中也存在一些矛盾和问
- P18：从优势产业来看，电子设备制造行业的产业升级初见成效，早年资本的投入正在逐渐带来效率提升，从而带来人均产值提升和员工收入提升 推进科技创新成果产业化。……进一步强化新技术、新产品在我市经济社会发展中的示范应用，组织实施一批国际领先、国内先进的重大科技示范应用战略项目…… 建设六大千亿产业集群。……大力发展节能环保、汽车及新能源汽车等产业，积极发展光伏及新能源装备、现代物流装备、现代农业装备、机器人及智能制造装备、通用航空装备等领域，建设高
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 洞悉城市变化，提前投资布局 ——全国性品牌房企杭州城市地图
- P5：前言——研究主要结论 杭州将在2021年成为一线城市，目前处于四向发展的阶段（主要是西北-余杭；东南-萧山），城市边界迅速扩大 住宅市场容量大幅增长（从17年2800亿增长到2020年4200亿），房企规模化扩张的空间巨大 新增产业人口的结构发生根本性改变，受益于产业升级的高收入人群成为主体，占比达到80%。 高收入人群的增加会使目前改善为主的成交结构更加高端化，带来近300亿的新增高端市场需求 杭州土地圈层呈单核心分布，二圈层往拱墅偏
- P48：本报告结论 杭州将在2021年成为一线城市，目前处于四向发展的阶段（主要是西北-余杭；东南-萧山），城市边界迅速扩大 住宅市场容量大幅增长（从17年2800亿增长到2020年4200亿），房企规模化扩张的空间巨大 新增产业人口的结构发生根本性改变，受益于产业升级的高收入人群成为主体，占比达到80%。 高收入人群的增加会使目前改善为主的成交结构更加高端化，带来近300亿的新增高端市场需求 杭州土地圈层呈单核心分布，二圈层往拱墅偏移，城市边
给委托方的启示
- P2：前言——杭州之于全国性品牌房企，是“井冈山”一般的地位，是最重要的战略根据地 数据来源全国性品牌房企官网：http://home.gtdreamlife.com/pc/homePage.html 城市解读在杭州试点，不仅仅是挖掘杭州的市场变化和土地机会，还是对全国性品牌房企研究全国其它战略深耕城市提供一种解读的范式 在新一轮产业升级、消费升级的大背景下，解读杭州的城市变化，有助于全国性品牌房企加深对杭州的理解，更好地实现城市深耕，扩大市
- P3：前言——研究课题 1. 杭州目前处于什么发展阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 杭州的产业人口发生了什么变化？对客群结构会产生什么样的影响？ 3. 杭州的土地价值如何分布？可供出让的土地在哪里？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在杭州应选择哪类客群？做哪类产品线？采取什么样的深耕思路？
- P5：前言——研究主要结论 杭州将在2021年成为一线城市，目前处于四向发展的阶段（主要是西北-余杭；东南-萧山），城市边界迅速扩大 住宅市场容量大幅增长（从17年2800亿增长到2020年4200亿），房企规模化扩张的空间巨大 新增产业人口的结构发生根本性改变，受益于产业升级的高收入人群成为主体，占比达到80%。 高收入人群的增加会使目前改善为主的成交结构更加高端化，带来近300亿的新增高端市场需求 杭州土地圈层呈单核心分布，二圈层往拱墅偏
- P6：一、城市篇 二、产业篇 三、土地篇 四、市场篇 五、策略篇 城市未来发展如何？ 空间会向哪里拓展？ 目录
- P15：【结论】杭州正处于四向扩张的阶段，发展的重点是除去之前轴向位置以外的区域，以西北的余杭和东南的萧山为主 工业化后期城市空间扩张模型 杭州城市空间结构 2 1 3 4 4 5 3 4 5 1老城区 上城区、下城区、拱墅区 2 行政新区 钱江新城、钱江世纪城 3 临平城 下沙城 4 六大组团 塘栖、良渚、余杭 临浦、瓜沥、大江东 5 30KM圈层 嘉兴海宁、绍兴柯桥、富阳、临安 中心集聚 轴向扩张 四向扩张 郊区化 三线：2007 强三线：
- P21：无论从中期还是短期来看，杭州对IT金融等行业的人才需求十分旺盛，这些高收入人才的聚集会带来购买高总价房屋的消费力 加快发展信息经济核心产业，聚焦信息与软件服务、电子信息产品制造、移动互联网、集成电路、机器人、信息安全等特色领域，不断拓展信息经济新兴领域…… ——《杭州市十三五规划纲要》 互联网依旧是老大地位，有着强烈的人才需求 IT金融房地产等6个大类行业占据72.4%岗位需求，带来中高端的住房购买力 产业升级 IT金融等人群 不断流入
- P23：高收入人群 增加13.3万 占比81% 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 增加4.4万 占比27% 低收入人群 减少1.3万 占比-8% 全市新增就业人口16.4万 【结论】未来5年，结构将发生重大变化，高收入人群加速流入、占比大幅增加，具有更强的购买力和更高的品质要求，对全国性品牌房企而言是利好
- P26：杭州城市能级高的一圈层土地主要集中在上城、下城及西湖区；二三四圈层呈同心单核形态分布，四向扩张的状态非常明显 第一圈层 第二圈层 第三圈层 第四圈层 第五圈层 城市角色 城市商务中心区 主城居住区，以及萧山、余杭城镇中心 城区拓展区，以及 桐庐、临安城镇中心 城市近郊区 城市远郊区
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「杭州 · 全国性品牌房企杭州城市地图V3 · 1712」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。