◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P3：针对桂林麓湖国际A2\I2两地块决策项： 1、项目定位与故事线 解决方案：土地解读，市场机会与站位，客户定量容量预估与定性客户深挖 2、产品定位与实际产品落位有差异 解决方案：受限地块及规划条件，落地设计产品无法满足定位方案产品。调整产品形态及增加 产品定位设置的面积区间段 3、流速与定价 解决方案：落地产品无法满足高溢价要求。市场对标，客户调研与客户画像，重新评估目标售价。
- P6：1. 土地价值：重塑项目价值是关键 空间：借力桂林，属桂林一隅，于桂林之内 时间：新桂林，新中心，新未来，于桂林之上 2. 市场表现：差异化竞争 市场：本案100-150万有机会 总价天花板181万；100-181万成交套数占比28% 与本案土地属性类似项目，主力总价50-80万&100-150万 典型项目：深度旅居&品质养老客户有机会 桂林大面积高总价（190万毛坯）为城市顶级产品，面向桂林塔尖阶层 临桂本地改善客户高品质难溢价，且去
- P7：2. 市场表现：差异化竞争 市场：品质享受为主的深度旅居&品质养老客户有机会 本地客 外地客（养老度假） 核心结论
- P8：3. 目标客群 核心结论 他们目前的生活状态：或是小生意人，或是自由职业者，或是有长期休假机会的人，或是将要退休老人；他们生活随性，时间自由，不受拘束，有钱有闲，来自五湖四海 他们最喜欢：像画一样的城市，随处都是景致；水质，空气，湿度，宜居 他们更中意：慢生活节奏，低商业化城市氛围；喜欢淳朴友善的，给人平静感的人文环境 他们最向往：携一亲友，寻一静地，或临湖而居，或执一野趣鱼竿，激起点点涟漪，他们追求内心的平静，致敬自然的生命力，向往人
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P3：针对桂林麓湖国际A2\I2两地块决策项： 1、项目定位与故事线 解决方案：土地解读，市场机会与站位，客户定量容量预估与定性客户深挖 2、产品定位与实际产品落位有差异 解决方案：受限地块及规划条件，落地设计产品无法满足定位方案产品。调整产品形态及增加 产品定位设置的面积区间段 3、流速与定价 解决方案：落地产品无法满足高溢价要求。市场对标，客户调研与客户画像，重新评估目标售价。
- P4：项目目标丨注定了出手需不凡 目标 目标1：高溢价 A2低密地块售价2-2.5万/㎡；I2高密地块精装1.2万/㎡，毛坯1万/㎡； 目标2：战略目标 成为文旅项目的先行试点，为花样年产品线与品牌助力 项目背景 桂林花样年麓湖项目，目前资金已经回正，且当前只要不动工，基本不产生额外费用，具有良好的打造为溢价产品的基础 实现难点 市场制约：全市成交均价5963元/㎡，临桂成交均价5632元/㎡；桂林最高端项目漓江壹号均价1.38万元/㎡，临湖
- P5：核心解决问题 基于土地属性，在市场竞争环境下，找准本案站位，确定目标细分客群 目标细分客群容量估算 目标细分客群需求溢价体系（即故事线价值体系），与价格接受度
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P3：针对桂林麓湖国际A2\I2两地块决策项： 1、项目定位与故事线 解决方案：土地解读，市场机会与站位，客户定量容量预估与定性客户深挖 2、产品定位与实际产品落位有差异 解决方案：受限地块及规划条件，落地设计产品无法满足定位方案产品。调整产品形态及增加 产品定位设置的面积区间段 3、流速与定价 解决方案：落地产品无法满足高溢价要求。市场对标，客户调研与客户画像，重新评估目标售价。
- P4：项目目标丨注定了出手需不凡 目标 目标1：高溢价 A2低密地块售价2-2.5万/㎡；I2高密地块精装1.2万/㎡，毛坯1万/㎡； 目标2：战略目标 成为文旅项目的先行试点，为花样年产品线与品牌助力 项目背景 桂林花样年麓湖项目，目前资金已经回正，且当前只要不动工，基本不产生额外费用，具有良好的打造为溢价产品的基础 实现难点 市场制约：全市成交均价5963元/㎡，临桂成交均价5632元/㎡；桂林最高端项目漓江壹号均价1.38万元/㎡，临湖
- P5：核心解决问题 基于土地属性，在市场竞争环境下，找准本案站位，确定目标细分客群 目标细分客群容量估算 目标细分客群需求溢价体系（即故事线价值体系），与价格接受度
- P9：低密产品客户 一类：情调生活。度假30-45岁，养老50-60岁为主，支付力150-200万，家庭结构简单，多为2口-3口之家，追求度假产品的品质感、体验感及私密性，对情调休闲空间十分看重。 二类：居家养老。50-58岁，支付力200-400万，多为三代同堂，家庭结构复杂。或是二代养老，目前有深度度假需求；或是老人养老，他们的子女，孙辈会来此中长期居住，故对功能空间数量与舒适度均有较高的需求 高层产品客户 一类：轻松度假。30-43岁为
- P10：4. 本案核心价值体系 产品线：趣-5 价值主张：旺盛—自然野趣，极致自在 与自然共生，感受生命的力量 与自然对话，感受生命的野趣，获得内心的自在 极致的简约，精致必要的功能配套，而非繁华嘈杂的商业环境 极致的产品，不负每一寸光阴 极致的服务，芝麻是盐 核心结论
- P11：定位逻辑 P3-5 P13-18 P43-53 P19-42 P76-79&P95-98 6-7一体 P54-75&P80-94 P99-174
- P27：万达光屿湖丨打造逻辑-故事主线 直面阳光 临湖而居 高档品质 潮流生活 核心区位
- P28：万达光屿湖丨打造逻辑——主力户型 4叠下叠133平-146万户型 3叠下叠168平-230万户型
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P20：数据来源：中国房价信息网；均值倍数=房价（租金）/全国平均房价（租金） 布林线解析：根据目标要素所处于布林通道内的位置来评估房价安全度走势的强弱，布林通道的两极为上轨和下轨，表示极强和极弱。当价格线位于布林线中轨之上时，房价有较高安全保障，而当价格线处于布林线中轨之下时，宜小心谨慎。 市场走势丨租金/房价：桂林居住价值从2012年至今持续走高，当前租金均值倍数/房价均值倍数处于中位布林线与高位布林线之间，房价有较高的安全保障
- P21：市场走势丨市场周期&房价预测解释说明 数据来源：采用中国房产网站获取二手房买房者的浏览轨迹，即点击量、浏览量，从而分析出关注的热点 计算模型：滤波模型 主要阶段意义： 底部回升：需求低位回升，流通性有所改善，跑量去化为主，房企以价换量可能性大 向上冲高：需求高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑 高位回落：市场需求从最高位回落，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软 下探筑底：需求探
- P22：市场走势丨市场周期&房价预测 市场周期：2021年市场热度进入下行区，项目若2021.9月开盘，正处于下探筑底阶段，对销售不利。 房价预测：预测临桂房价增幅继续下行。 备注： 数据来源于中国房价网，由禾略 URASR研究院处理所得
- P23：综合土地属性 （以土地圈层划分） 客群细分 （以套均总价划分） 200-300万 100-150万 80-100万 50-80万 50万以下 2020年主城5区套均总价&土地属性产品分布及套数占比 300万以上 150-200万 远郊区 （0.1-0.2） 近郊区 （0.2-0.9） 拓展区 （0.9-4.8） 近城区 （4.8-30.1） 城区 （30.1-100） 地块所属土地属性 市场机会丨一手：主城与本案土地属性类似项目，主力总
- P24：市场机会丨一手：桂林总价天花板181万；100-181万成交套数占比14% 备注：数据来源中指与临桂房管局。中指：2020年一手房项目明细数据，统计区域包括七星区、叠彩区、秀峰区、象山区、雁山区；桂林房管局报告：主城与临桂的成交套数比例为38%：63%。 临桂区100万以上产品，主力成交项目：奥林匹克花园，彰泰中央城，国宾半岛，汇荣桂林，万达光屿湖
- P33：漓江壹号丨打造逻辑——规划&推盘节奏 2019年4月20日前 宣传造势 2019年4月20日 全球发售，龙庭阁，龙鼎阁开售 2019年7月1日 加推龙瑞阁（除了名字不一样，户配没区别，均非江景房） 2019年9月12日 塔山周年庆典游园活动 2019年10月26日 渔坊开业 2019年11月27日 活动“太太的惬意时光” 2019年12月14日 江景房开启预约 2020年1月18日 新春花卉展 2020年5月9日 实景展示区开放 202
- P60：打造理念丨园林景观：诗情画意为客户选择最多的景观，喜欢新中式的风格，因为静谧 客户选择情况 选择诗情画意的原因：喜欢园林景观，新中式的风格 选择休闲度假的原因：现代简单，符合度假放松的初衷 选择自然探索的原因：有小孩的家庭更加青睐，有小孩的活动空间 看上去很宁静，心情很舒适，第一感觉就是住到这里真的很舒服，现在也很流行这种新中式的风格。-麦女士-养老 整个园林布置这一块，是比较有格调的，很高雅，很有设计感，不容易落入俗套，这种感觉更能让
- P130：湖心岛-“漂浮”书屋参考三 漂浮的皮划艇俱乐部，丹麦。建筑位于离岸稍远的水面上，使其看上去更具雕塑感，由于建筑就“浮”在水面之上，使用者得以在真实的环境中充分体验这项运动的乐趣。室外活动的社团训练和游戏区域被设置在屋面甲板上，除运动相关的活动外，还可以在此举行烧烤聚会、室外晚餐、晒日光浴等等。两座体量及上下的甲板通过坡道、走道和台阶联系成一个环形的流线，方便到达任何位置。
关键发现与判断（均来自原文）
- P3：针对桂林麓湖国际A2\I2两地块决策项： 1、项目定位与故事线 解决方案：土地解读，市场机会与站位，客户定量容量预估与定性客户深挖 2、产品定位与实际产品落位有差异 解决方案：受限地块及规划条件，落地设计产品无法满足定位方案产品。调整产品形态及增加 产品定位设置的面积区间段 3、流速与定价 解决方案：落地产品无法满足高溢价要求。市场对标，客户调研与客户画像，重新评估目标售价。
- P5：核心解决问题 基于土地属性，在市场竞争环境下，找准本案站位，确定目标细分客群 目标细分客群容量估算 目标细分客群需求溢价体系（即故事线价值体系），与价格接受度
- P6：1. 土地价值：重塑项目价值是关键 空间：借力桂林，属桂林一隅，于桂林之内 时间：新桂林，新中心，新未来，于桂林之上 2. 市场表现：差异化竞争 市场：本案100-150万有机会 总价天花板181万；100-181万成交套数占比28% 与本案土地属性类似项目，主力总价50-80万&100-150万 典型项目：深度旅居&品质养老客户有机会 桂林大面积高总价（190万毛坯）为城市顶级产品，面向桂林塔尖阶层 临桂本地改善客户高品质难溢价，且去
- P14：A2地块指标：容积率0.728，限高24m，一线临湖，感受湖居生活第一排 I2地块指标：容积率3.6，北向看湖，北向视野绝佳（楼间距+湖景） 当前项目现状，无法支撑本案超高溢价需求 本体分析丨地块
- P18：空间价值 临桂区缺少文旅城市氛围 但临桂属于桂林，与桂林为一体 距桂林资源优质区域，可达性佳 距离两江机场仅30分钟路程 时间价值 用地价值 地处临桂区成熟区边界，临近新经济开发区，城市界面一般 医疗&商业配套可满足日常 项目地周边缺核心景观资源 当前项目现状，无法支撑本案超高溢价需求 历史人文底蕴无高光时刻 新桂林势在必行 临近市政府所在地，必是新中心 城市建设初具规模，景观资源打造优化中 借力桂林，属桂林一隅，于桂林之内 新桂林，新
- P21：市场走势丨市场周期&房价预测解释说明 数据来源：采用中国房产网站获取二手房买房者的浏览轨迹，即点击量、浏览量，从而分析出关注的热点 计算模型：滤波模型 主要阶段意义： 底部回升：需求低位回升，流通性有所改善，跑量去化为主，房企以价换量可能性大 向上冲高：需求高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑 高位回落：市场需求从最高位回落，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软 下探筑底：需求探
- P22：市场走势丨市场周期&房价预测 市场周期：2021年市场热度进入下行区，项目若2021.9月开盘，正处于下探筑底阶段，对销售不利。 房价预测：预测临桂房价增幅继续下行。 备注： 数据来源于中国房价网，由禾略 URASR研究院处理所得
- P23：综合土地属性 （以土地圈层划分） 客群细分 （以套均总价划分） 200-300万 100-150万 80-100万 50-80万 50万以下 2020年主城5区套均总价&土地属性产品分布及套数占比 300万以上 150-200万 远郊区 （0.1-0.2） 近郊区 （0.2-0.9） 拓展区 （0.9-4.8） 近城区 （4.8-30.1） 城区 （30.1-100） 地块所属土地属性 市场机会丨一手：主城与本案土地属性类似项目，主力总
风险提示（主动披露）
- P3：针对桂林麓湖国际A2\I2两地块决策项： 1、项目定位与故事线 解决方案：土地解读，市场机会与站位，客户定量容量预估与定性客户深挖 2、产品定位与实际产品落位有差异 解决方案：受限地块及规划条件，落地设计产品无法满足定位方案产品。调整产品形态及增加 产品定位设置的面积区间段 3、流速与定价 解决方案：落地产品无法满足高溢价要求。市场对标，客户调研与客户画像，重新评估目标售价。
- P20：数据来源：中国房价信息网；均值倍数=房价（租金）/全国平均房价（租金） 布林线解析：根据目标要素所处于布林通道内的位置来评估房价安全度走势的强弱，布林通道的两极为上轨和下轨，表示极强和极弱。当价格线位于布林线中轨之上时，房价有较高安全保障，而当价格线处于布林线中轨之下时，宜小心谨慎。 市场走势丨租金/房价：桂林居住价值从2012年至今持续走高，当前租金均值倍数/房价均值倍数处于中位布林线与高位布林线之间，房价有较高的安全保障
- P21：市场走势丨市场周期&房价预测解释说明 数据来源：采用中国房产网站获取二手房买房者的浏览轨迹，即点击量、浏览量，从而分析出关注的热点 计算模型：滤波模型 主要阶段意义： 底部回升：需求低位回升，流通性有所改善，跑量去化为主，房企以价换量可能性大 向上冲高：需求高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑 高位回落：市场需求从最高位回落，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软 下探筑底：需求探
- P22：市场走势丨市场周期&房价预测 市场周期：2021年市场热度进入下行区，项目若2021.9月开盘，正处于下探筑底阶段，对销售不利。 房价预测：预测临桂房价增幅继续下行。 备注： 数据来源于中国房价网，由禾略 URASR研究院处理所得
- P30：万达光屿湖丨打造逻辑——启示 土地 配套与环境相对周边占优 利用自身占据临桂区相对优势的地理位置和优势配套进行宣传 客户 刚需客群支付力有限，对价格较为敏感 调整目标客群，转而面向更高一级的客群 但目前效果不佳 产品 周边刚需产品竞品较多，目前主打价格战 万达产品打动力不足 提升调性，塑造产品力，从案名“光”出发，打造自身独特性 ①外立面大量采用玻璃，增加高级感，同时加大了采光面 ②叠拼产品采取退台设计，使每一层都有“直面阳光”的机会
- P48：客户研究丨工作说明—测试方法论 从洞察到产出，在过程中持续调整完善 备注：第二阶段增加养老客户量6组；第三阶段增加低支付力客户量9组，回访客户量7组。标红字体为第三轮研究新增或有变化内容。
- P131：湖心岛-漂浮茶室落地思路 漂浮茶室采用浮箱作为主体浮力模块进行设计，漂浮茶室可根据设计方案进行立面设计，利用栈桥连接，因湖水较浅、湖底可能存在溶洞，宜采用锚固方式进行固定。漂浮茶室可上人但不宜种植植物。 栈道及湖面平台固定方式 栈道及湖面平台结构示意
- P133：湖心岛-儿童乐园 公园建有大型秋千，隧道滑梯，争夺墙，转轮，多层次的树屋等等，为少年儿童提供了多种多样的活动和能力的挑战。各个项目的场地没有沙坑，不铺树皮，全部铺设着彩色的泡沫海绵，这种材料确实新奇，踩上去感觉非常好 这是一个非常适合孩子们玩的户外空间，开放的玩耍区域与惊喜独特的活动空间，让儿童可以无拘无束地自由奔跑和玩耍，真正充分的享受户外自由。 悉尼Blaxland河滨公园
给委托方的启示
- P3：针对桂林麓湖国际A2\I2两地块决策项： 1、项目定位与故事线 解决方案：土地解读，市场机会与站位，客户定量容量预估与定性客户深挖 2、产品定位与实际产品落位有差异 解决方案：受限地块及规划条件，落地设计产品无法满足定位方案产品。调整产品形态及增加 产品定位设置的面积区间段 3、流速与定价 解决方案：落地产品无法满足高溢价要求。市场对标，客户调研与客户画像，重新评估目标售价。
- P6：1. 土地价值：重塑项目价值是关键 空间：借力桂林，属桂林一隅，于桂林之内 时间：新桂林，新中心，新未来，于桂林之上 2. 市场表现：差异化竞争 市场：本案100-150万有机会 总价天花板181万；100-181万成交套数占比28% 与本案土地属性类似项目，主力总价50-80万&100-150万 典型项目：深度旅居&品质养老客户有机会 桂林大面积高总价（190万毛坯）为城市顶级产品，面向桂林塔尖阶层 临桂本地改善客户高品质难溢价，且去
- P7：2. 市场表现：差异化竞争 市场：品质享受为主的深度旅居&品质养老客户有机会 本地客 外地客（养老度假） 核心结论
- P8：3. 目标客群 核心结论 他们目前的生活状态：或是小生意人，或是自由职业者，或是有长期休假机会的人，或是将要退休老人；他们生活随性，时间自由，不受拘束，有钱有闲，来自五湖四海 他们最喜欢：像画一样的城市，随处都是景致；水质，空气，湿度，宜居 他们更中意：慢生活节奏，低商业化城市氛围；喜欢淳朴友善的，给人平静感的人文环境 他们最向往：携一亲友，寻一静地，或临湖而居，或执一野趣鱼竿，激起点点涟漪，他们追求内心的平静，致敬自然的生命力，向往人
- P9：低密产品客户 一类：情调生活。度假30-45岁，养老50-60岁为主，支付力150-200万，家庭结构简单，多为2口-3口之家，追求度假产品的品质感、体验感及私密性，对情调休闲空间十分看重。 二类：居家养老。50-58岁，支付力200-400万，多为三代同堂，家庭结构复杂。或是二代养老，目前有深度度假需求；或是老人养老，他们的子女，孙辈会来此中长期居住，故对功能空间数量与舒适度均有较高的需求 高层产品客户 一类：轻松度假。30-43岁为
- P10：4. 本案核心价值体系 产品线：趣-5 价值主张：旺盛—自然野趣，极致自在 与自然共生，感受生命的力量 与自然对话，感受生命的野趣，获得内心的自在 极致的简约，精致必要的功能配套，而非繁华嘈杂的商业环境 极致的产品，不负每一寸光阴 极致的服务，芝麻是盐 核心结论
- P18：空间价值 临桂区缺少文旅城市氛围 但临桂属于桂林，与桂林为一体 距桂林资源优质区域，可达性佳 距离两江机场仅30分钟路程 时间价值 用地价值 地处临桂区成熟区边界，临近新经济开发区，城市界面一般 医疗&商业配套可满足日常 项目地周边缺核心景观资源 当前项目现状，无法支撑本案超高溢价需求 历史人文底蕴无高光时刻 新桂林势在必行 临近市政府所在地，必是新中心 城市建设初具规模，景观资源打造优化中 借力桂林，属桂林一隅，于桂林之内 新桂林，新
- P23：综合土地属性 （以土地圈层划分） 客群细分 （以套均总价划分） 200-300万 100-150万 80-100万 50-80万 50万以下 2020年主城5区套均总价&土地属性产品分布及套数占比 300万以上 150-200万 远郊区 （0.1-0.2） 近郊区 （0.2-0.9） 拓展区 （0.9-4.8） 近城区 （4.8-30.1） 城区 （30.1-100） 地块所属土地属性 市场机会丨一手：主城与本案土地属性类似项目，主力总
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「桂林 · 桂林麓湖项目定位与故事线梳理 · 2021」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。