永清 · 永清项目产品策略

为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）

• P8：1 2 3 4 客户底板已经打好，1.0产品和2.0产品有成熟的客户认知 产业转移带来新进入客群 开发商角度，某合作房企、全国性品牌房企、全国性品牌房企的进入能左右客户的视角 环境、产业优势，为后续的客户扩容提供支撑 3、人和（客户基础）
• P12：标杆期 造城期 5大 城市核心 搭建城市框架 起势期 体验型卖场：公交枢纽、生活配套、中尺度公园 中投入，高产出 现金流回正 5大 城市配套体系，完善城市功能 高投入，高产出 提升规模 高投入，高产出 保持规模增长，提升利润，塑造某合作房企品牌标杆 五大集团协力，按“起势期、造城期和标杆期”进行永清新城开发策略思考
• P14：至北京 至霸州 至固安 至廊坊 公交体系 幼儿园 社区服务设施 九年制学校 开发年限： 2014-2016 开发面积约：282万平 预计总销售额：150亿 （不含商业）

研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）

• P8：1 2 3 4 客户底板已经打好，1.0产品和2.0产品有成熟的客户认知 产业转移带来新进入客群 开发商角度，某合作房企、全国性品牌房企、全国性品牌房企的进入能左右客户的视角 环境、产业优势，为后续的客户扩容提供支撑 3、人和（客户基础）
• P12：标杆期 造城期 5大 城市核心 搭建城市框架 起势期 体验型卖场：公交枢纽、生活配套、中尺度公园 中投入，高产出 现金流回正 5大 城市配套体系，完善城市功能 高投入，高产出 提升规模 高投入，高产出 保持规模增长，提升利润，塑造某合作房企品牌标杆 五大集团协力，按“起势期、造城期和标杆期”进行永清新城开发策略思考
• P14：至北京 至霸州 至固安 至廊坊 公交体系 幼儿园 社区服务设施 九年制学校 开发年限： 2014-2016 开发面积约：282万平 预计总销售额：150亿 （不含商业）
• P44：D.推广策略 京台高速永清出口2公里，紧邻北京新七环，属于首都第二机场30公里辐射范围内，主要吸引投资客&度假群 项目设计为法式风格，由法式建筑与法式园林融合而成 55度温泉直接入户 别墅单体建筑面积为175平，单体使用面积高达400平米，为当前市场赠送面积比例最大的户型产品，以此作为营销亮点。 以绿色、养生、度假为主要推广主题 典型案例·帕克先生的别墅
• P46：永清整体市场现状：10个主力项目 ，2条交通干道 ，3（别墅）:7（高层）的市场结构
• P48：永清整体市场现状：10个主力项目 ，2条交通干道 ，3（别墅）:7（高层）的市场结构 天圆香漫里 百合尚城 国瑞生态城 世嘉正园 帕克先生的别墅 蓝山郡 昊业忆江南 润鑫公园壹号 星宸新天地 30套 120套 50套 90套 55套 30套 55套 10套 10套 30套 130套 年均45-50万平米的销售面积 市场规模35亿元 3:7的成交结构，别墅市场总量10亿元，高层市场总量25亿元
• P49：永清整体市场现状：10个主力项目 ，2条交通干道 ，3（别墅）:7（高层）的市场结构 目前高层价格在 5000-5500元 别墅价格在 9000-11000元 相比2014年初，各产品均有10%-15%的下跌
• P52：常规改善 10% 常规首置 10% 投资客户 15% 低端改善 15% 低端首置 30% 养生养老客户 20% 原有市场 低端改善型溢出 北京内核成交结构变化 不变 新增 “刚刚需” 低支付力客群 新增 原有市场 不变 产业迁入客群 新增 环境、配套、产品导入客群 新增 起势期客户选择

量化方法与指标体系（可复核的方法论）

（该成果量化方法原文未突出，方法细节见项目交付。）

关键发现与判断（均来自原文）

• P4：战略目标：构筑支撑千亿规模的市场布局 目标的思考 垄断地位市场 充分竞争市场 固安100亿，大厂100亿 廊坊、香河 远郊市场 八达岭、牛驼 300亿的市场布局 垄断地位市场 充分竞争市场 固安200亿，大厂200亿 廊坊、香河、武清 远郊市场 八达岭、牛驼、霸州 600亿的市场布局 1000亿的市场布局 核心问题： 构建一个与固安、大厂量级相当的 第三支点
• P5：核心问题： 是否具备未来量价齐增的市场机会？ 是否具有成为环京新增长极的资源条件？ 是否具备短期爆发和后程发力的客户基础？ 目标的思考
• P6：1 2 3 4 京津冀的圈层利好 重点潜力市场“窗口期” 后发优势明显 价值洼地，市场炒作热点 50万 53万 189万 292万 201万 203万 固安 廊坊 香河 涿州 燕郊 永清 环北京50公里圈层2013年成交量（万平米） 增长 空间 1、天时（市场机会）
• P8：1 2 3 4 客户底板已经打好，1.0产品和2.0产品有成熟的客户认知 产业转移带来新进入客群 开发商角度，某合作房企、全国性品牌房企、全国性品牌房企的进入能左右客户的视角 环境、产业优势，为后续的客户扩容提供支撑 3、人和（客户基础）
• P9：三年战略目标 提速放量，构建百亿片区 财务目标 业务目标 市场地位目标 增长率100% 2015年20亿 2016年40亿 2017年100亿 区域市场占有率 2015年50% 2016年60% 2017年70% 直面竞争 全面超越全国性品牌房企、全国性品牌房企一线对手
• P12：标杆期 造城期 5大 城市核心 搭建城市框架 起势期 体验型卖场：公交枢纽、生活配套、中尺度公园 中投入，高产出 现金流回正 5大 城市配套体系，完善城市功能 高投入，高产出 提升规模 高投入，高产出 保持规模增长，提升利润，塑造某合作房企品牌标杆 五大集团协力，按“起势期、造城期和标杆期”进行永清新城开发策略思考
• P25：项目客户预判：外溢刚需+品质改善+养老度假+投资客群为项目四类主流客群
• P27：第二圈层市场规模：大北京核心外溢圈层，整体规模大，处于产品价值与区域印象竞争阶段 香河 、固安、大厂，资源条件及区位条件向好，品牌聚集开发，竞争力强，为第二圈层主力市场 廊坊原有本地市场需求占据主要份额，外来归属感偏弱，针对外溢市场的吸引力逐步提升中 燕郊区位利好二次吸纳受阻，配套滞后，区域印象不佳，新的刺激因素不足 各城市外溢市场规模

风险提示（主动披露）

（该成果未单列风险提示；相关判断见上文关键发现。）

给委托方的启示

本案例展示禾略「把研究做成能查的东西」的方法：以量化框架+可复核指标支撑城市/产品/拿地决策，而非会议室里的嗓门。