◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P6：6 核心启示 趋势——增速放缓，改善增加 格局——从轴向发展到圈层布局 建议——改善向南&西、首置向北 城镇化率较高，需求增长有限，通过基本面预测未来3年销售额复合增长率4.3% 外来人口需求增量有限，35-39岁客群增加10万人，本地改善为主 主城区+浑南双中心格局基本形成，2021年城市开始进入四向扩张阶段 南部政治、商贸中心 + 西部工业制造业基地 + 东部生态化 + 北部城镇化 城南高端客群聚集，西部大力发展趋势明显，未来实现客
- P38：38 小结 数据来源：沈阳统计年鉴、新峰系统、禾略 URASR研究院。 省域基础：省级经济现状相对滞后，制约地产快速发展，但省内存在结构性机会，处于经济转型重要时期 城市基础：沈阳经济基础比较薄弱，但产业结构较优，处于二线到强二线转型的关键时期 市场趋势：爆发性增长后回归稳定，未来大概率不会出现爆发性快速增长，但3-5年能保持小幅增长的态势 市场风险：经济性风险较高但流动性风险较低，客户购买意愿维持在较高水平，整体风险可控 潜力有限、内
- P41：板块价值研究模型 数据来源：禾略 URASR研究院。 板块现状价值的研判指标： 备注：去化周期数据自然分段趋势不明显，故在分析板块现状价值时列为参考指标。 板块未来价值的研判指标： 结合PIET得分、成交均价判定板块生命周期，叠加潜力价值及客群类型综合研判板块价值并输出策略建议
- P55：55 数据来源：禾略 URASR研究院。 板块未来价值潜力：三环外西、南侧未来潜力较高。三环内，北侧、东侧未来潜力较高 板块未来价值得分 备注：通过熵值法打分可得板块未来价值。权重分布：居住配套提升0.2，工作中心辐射时间0.07（负向指标），地铁规划落地0.25，剩余居住用地0.48。
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P10：市场表现：低占比+慢增长瘦狗型，整体跑输大势，热度较低，应侧重关注省内结构性机会 数据来源：国家统计局、辽宁统计局。 备注：波士顿划分标准-以2019年省销售额全国占比、2014-2019年销售额占比变化中位数为分界线。 气泡大小代表该省2019年商品房销售额多少。 波士顿矩阵模型将销售额增长率判定为动力指标，市场占有率判定为份额指标，二者综合体现省域市场现状。 全国各省19年销售额及占比变化（部分示例）
- P14：14 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 医疗卫生院数床位 公共汽车拥有数 出租汽车数 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额 社会零售总额 GDP/固定资产投资 工业利润/GDP 财政收入/财政支出 三产/二产 人均GD
- P18：城市经济：现状经济总量略弱，但产业结构较优，城市发展贴近一线，城市升级趋势明显 数据来源：沈阳统计年鉴。 沈阳2019年GDP规模6,661亿，介于二线和强二线之间，比强二线城市中位数低3,456亿元。 三产占比57%，介于强二线和一线之间，比强二线城市中位数高2.4%。
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P10：市场表现：低占比+慢增长瘦狗型，整体跑输大势，热度较低，应侧重关注省内结构性机会 数据来源：国家统计局、辽宁统计局。 备注：波士顿划分标准-以2019年省销售额全国占比、2014-2019年销售额占比变化中位数为分界线。 气泡大小代表该省2019年商品房销售额多少。 波士顿矩阵模型将销售额增长率判定为动力指标，市场占有率判定为份额指标，二者综合体现省域市场现状。 全国各省19年销售额及占比变化（部分示例）
- P14：14 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 医疗卫生院数床位 公共汽车拥有数 出租汽车数 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额 社会零售总额 GDP/固定资产投资 工业利润/GDP 财政收入/财政支出 三产/二产 人均GD
- P18：城市经济：现状经济总量略弱，但产业结构较优，城市发展贴近一线，城市升级趋势明显 数据来源：沈阳统计年鉴。 沈阳2019年GDP规模6,661亿，介于二线和强二线之间，比强二线城市中位数低3,456亿元。 三产占比57%，介于强二线和一线之间，比强二线城市中位数高2.4%。
- P21：城市发展阶段及住房需求理论 钱纳里6个阶段理论，根据GDP从不发达经济到成熟工业经济整个变化过程划分为三个阶段六个时期，分别对应不同住房需求周期。 核心特征 发展阶段 不发达经济 工业化初期 工业化中期 工业化阶段 后工业化社会 现代化社会 产业结构以农业为主，没有或极少有现代工业，生产力水平很低。 产业结构由以农业为主的传统结构逐步向以现代化工业为主的工业化结构转变，这一时期的产业主要是以劳动密集型产业为主。 制造业内部由轻型工业的迅
- P23：城市空间扩张理论 将沈阳发展历史与城市空间扩张路径模型结合：
- P31：31 需求结构：以人口变动趋势，未来适龄购房人口集中35-39岁，以改善化为主 数据来源：沈阳统计局，六普人口数据，禾略 URASR研究院。
- P32：32 市场趋势预测模型 数据来源：禾略 URASR研究院。 城市销售预测回归分析基础指标示例（部分） 统计分析城市09-19年宏观数据中，人、地、钱三个维度分别涉及绝对值、占比、密度等40个指标逐个回归分析。 筛选与城市商品住宅销售面积强相关的指标1-2个，设为X1、X2 建立强相关指标与销售面积之间系数关系，设为Y=AX1+BX2+CX3 根据平滑指数法将强相关指标预测1-3年数据，设为X3、X4、X5 将各强相关指标预测值带入回归方
- P38：38 小结 数据来源：沈阳统计年鉴、新峰系统、禾略 URASR研究院。 省域基础：省级经济现状相对滞后，制约地产快速发展，但省内存在结构性机会，处于经济转型重要时期 城市基础：沈阳经济基础比较薄弱，但产业结构较优，处于二线到强二线转型的关键时期 市场趋势：爆发性增长后回归稳定，未来大概率不会出现爆发性快速增长，但3-5年能保持小幅增长的态势 市场风险：经济性风险较高但流动性风险较低，客户购买意愿维持在较高水平，整体风险可控 潜力有限、内
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P2：2 经济底子薄，产业升级势能弱，人口净流出，唱衰东北大势下，房地产经济能否持续火热？ 市场经历三年暴涨后，是否还有潜力，内部机会在哪里？ 研究背景 房价（元/平） 同比增速 数据来源：GDP来自全国各省统计局，房价数据来源中国房价网
- P5：5 熵值法对城市综合价值进行打分 为解决多指标权重、未来趋势预判、房价驱动因子等问题，主要采用了以下方法。 自然分段法确定城市能级 研究方法
- P9：省域经济基础：规模大、底子厚，但产业聚集、升级动力不足，地产市场扩张受经济发展制约 备注：工业化指数是由现状规模、规模趋势、现状水平、水平趋势熵值法打分所得，权重分别为0.55、0.25、0.15、0.05。 升级趋势慢 数据来源：国家统计局、辽宁统计局。 辽宁 22.1 排名23 对于发展中经济体来说，二产产值及占比变化能够反映各省经济发展情况，故选择34个省工业化指数进行对比分析。
- P10：市场表现：低占比+慢增长瘦狗型，整体跑输大势，热度较低，应侧重关注省内结构性机会 数据来源：国家统计局、辽宁统计局。 备注：波士顿划分标准-以2019年省销售额全国占比、2014-2019年销售额占比变化中位数为分界线。 气泡大小代表该省2019年商品房销售额多少。 波士顿矩阵模型将销售额增长率判定为动力指标，市场占有率判定为份额指标，二者综合体现省域市场现状。 全国各省19年销售额及占比变化（部分示例）
- P11：存量需求：市场缺口较小，第四梯队，人口无大幅增长情况下，整体需求偏弱，发展空间有限 第一梯队 第三梯队 第五梯队 第二梯队 第四梯队 2019年各省商品房总缺口（万平） 数据来源：国家统计局、国家第六次人口普查、禾略 URASR研究院。 备注：适龄购房人口指25-49岁有购房能力、贷款资质的居民。 商品房理论需求面积=适龄购房人口*人均住房面积。 商品房需求缺口=理论需求面积-近15年累计销售面积。 人均住房面积参考国家统一制定人均免税
- P12：增量需求：未来更多会以城市间存量人口的改善需求为主，城镇新增人口的首置需求为辅 辽宁城镇人口年均增长5.3万人，截止2018年城镇化率68.1%，处于城镇化快速发展后期，逐步转向城市化。 备注: 15- 18年城镇人口增量=2018年城镇人口-2015年城镇人口 备注：城镇化—农村人口变为城镇人口 辽宁 16 辽宁 68.1% 数据来源：国家统计局、国家第六次人口普查、禾略 URASR研究院。
- P13：区域发展机会：时代格局演变，迎来发展新契机，城市化水平有望提高，市场需求将进一步释放 数据来源：禾略 URASR研究院。 从全球化到区域化，由出口转向消费，沿海将成为欧美消费-内陆生产枢纽，内陆成为生产和消费的枢纽，地域经济区在经济转型中占据核心地位，迎来新的发展机会。 东部超级城市群——京津冀、长三角、珠三角等 产业链高端化（相对缓慢），参与国际竞争产业升级机会 中部产业型城市群——武汉、郑州、成都、长沙、合肥等 持续工业化，投资为主
- P14：14 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 医疗卫生院数床位 公共汽车拥有数 出租汽车数 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额 社会零售总额 GDP/固定资产投资 工业利润/GDP 财政收入/财政支出 三产/二产 人均GD
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：2 经济底子薄，产业升级势能弱，人口净流出，唱衰东北大势下，房地产经济能否持续火热？ 市场经历三年暴涨后，是否还有潜力，内部机会在哪里？ 研究背景 房价（元/平） 同比增速 数据来源：GDP来自全国各省统计局，房价数据来源中国房价网
- P4：4 城市基本面数据：主要来源各省市统计公报或年鉴，权威性高；是衡量省域及城市综合实力的基础以及预判未来市场表现的核心因素。 市场交易数据：主要来源于瑞达思数据系统，在此基础上进行清洗筛选，去除公寓、安置保障房、烂尾及停工等项目，以便更接近市场现状。 土地空间数据：主要来源于高德地图POI以及欧盟地理数据监测，经过禾略 URASR处理得到；数据均为2020年更新，准确性高。 城市价值核心指标40个，市场趋势核心指标9个，时间跨度10年，总
- P5：5 熵值法对城市综合价值进行打分 为解决多指标权重、未来趋势预判、房价驱动因子等问题，主要采用了以下方法。 自然分段法确定城市能级 研究方法
- P6：6 核心启示 趋势——增速放缓，改善增加 格局——从轴向发展到圈层布局 建议——改善向南&西、首置向北 城镇化率较高，需求增长有限，通过基本面预测未来3年销售额复合增长率4.3% 外来人口需求增量有限，35-39岁客群增加10万人，本地改善为主 主城区+浑南双中心格局基本形成，2021年城市开始进入四向扩张阶段 南部政治、商贸中心 + 西部工业制造业基地 + 东部生态化 + 北部城镇化 城南高端客群聚集，西部大力发展趋势明显，未来实现客
- P8：8 市场趋势分析模型 市场量价 趋势 Q1：市场规模及分额变化？ Q2：市场趋势及核心驱动因子？ Q3：市场是否存在价格调整？ 市场 机会与风险 城市发展 背景 房企市场份额及投资 模式 省域基本面 城市基本面 支撑 Q1：全省人口聚集与产业发展？ Q2：城市发展阶段及特征？ Q3：潜在的空间发展预判？ 城市价值 演变 空间发展 方向
- P9：省域经济基础：规模大、底子厚，但产业聚集、升级动力不足，地产市场扩张受经济发展制约 备注：工业化指数是由现状规模、规模趋势、现状水平、水平趋势熵值法打分所得，权重分别为0.55、0.25、0.15、0.05。 升级趋势慢 数据来源：国家统计局、辽宁统计局。 辽宁 22.1 排名23 对于发展中经济体来说，二产产值及占比变化能够反映各省经济发展情况，故选择34个省工业化指数进行对比分析。
- P10：市场表现：低占比+慢增长瘦狗型，整体跑输大势，热度较低，应侧重关注省内结构性机会 数据来源：国家统计局、辽宁统计局。 备注：波士顿划分标准-以2019年省销售额全国占比、2014-2019年销售额占比变化中位数为分界线。 气泡大小代表该省2019年商品房销售额多少。 波士顿矩阵模型将销售额增长率判定为动力指标，市场占有率判定为份额指标，二者综合体现省域市场现状。 全国各省19年销售额及占比变化（部分示例）
- P11：存量需求：市场缺口较小，第四梯队，人口无大幅增长情况下，整体需求偏弱，发展空间有限 第一梯队 第三梯队 第五梯队 第二梯队 第四梯队 2019年各省商品房总缺口（万平） 数据来源：国家统计局、国家第六次人口普查、禾略 URASR研究院。 备注：适龄购房人口指25-49岁有购房能力、贷款资质的居民。 商品房理论需求面积=适龄购房人口*人均住房面积。 商品房需求缺口=理论需求面积-近15年累计销售面积。 人均住房面积参考国家统一制定人均免税
风险提示（主动披露）
- P8：8 市场趋势分析模型 市场量价 趋势 Q1：市场规模及分额变化？ Q2：市场趋势及核心驱动因子？ Q3：市场是否存在价格调整？ 市场 机会与风险 城市发展 背景 房企市场份额及投资 模式 省域基本面 城市基本面 支撑 Q1：全省人口聚集与产业发展？ Q2：城市发展阶段及特征？ Q3：潜在的空间发展预判？ 城市价值 演变 空间发展 方向
- P29：29 市场趋势分析模型 市场量价 趋势 Q1：市场规模及分额变化？ Q2：市场趋势及核心驱动因子？ Q3：市场是否存在价格调整？ 市场 机会与风险 城市发展 背景 房企市场份额及投资 模式 省域基本面 城市基本面 支撑 Q1：全省人口聚集与产业发展？ Q2：城市发展阶段及特征？ Q3：潜在的空间发展预判？ 城市价值 演变 空间发展 方向
- P34：34 房价风险 备注：增长率是事物变化的本质，累计增速符合大数法则，持续累计更具意义。 累计增速以4年为基期，例如2004累计增速=（2001+2002+2003+2004）/（2000+2001+2002+2003）-1。 一、流动性风险 三大细分领域 工业、消费、房地产 考虑通胀及经济增长因素 二、经济性风险 首付 压力 月供 压力 债务 压力 房价风险评估模型 三、库存风险 短期在售 中期在建 远期在册 累计新开工面积 累计供应面
- P35：35 流动性风险：市场流动的钱变少了，但流入地产领域的钱相对较多，流动性风险较低 数据来源：禾略 URASR研究院。 备注：实际存款利率=名义存款利率-GDP平减指数 钱变少了 钱变多了 2016-2017年城市实际利率大幅度降低，市场流动资金慢慢变多，2017-2019年实际利率逐渐回升，市场投资钱变少了。 购房者实际利率小于消费、工业，购房者更愿意拿钱去购房，地产相对钱多。 备注：生产者实际利率=1年贷款基准利率-PPI 消费者实际
- P36：36 经济性风险：首付、月供、债务水平均为历史最高值，经济性风险较高 数据来源：沈阳统计年鉴、新峰系统、禾略 URASR研究院。 首付压力为全国均值水平的2.1倍，月供压力为全国均值水平的1.8倍，债务水平为全国均值水平的3.0倍，远超历史平均水平，未来仍有上涨趋势。 备注：首付压力 =房价网一手房单价累计增速 /城镇居民人均存款累计增速。首付压力全国均值倍数 =城市首付压力 / 全国平均首付压力 月供压力=房价网二手房单价累计增速 /
- P37：37 库存风险：短期、中期库存较多；远期去化周期仅有4个月 2011-2019年全市房地产开发情况 中期在建库存面积 = 历年累计新开工面积 - 历年累计销售面积；中期去化周期 = 中期在建库存面积*12/2019年销售面积 远期在册库存面积 = 历年累计住宅土地出让面积 - 历年累计销售面积；远期去化周期 = 远期在册库存面积*12/2019年销售面积 中期在建 库存6,200万平 去化周期51个月 远期在册 库存520万平 去化周期
- P38：38 小结 数据来源：沈阳统计年鉴、新峰系统、禾略 URASR研究院。 省域基础：省级经济现状相对滞后，制约地产快速发展，但省内存在结构性机会，处于经济转型重要时期 城市基础：沈阳经济基础比较薄弱，但产业结构较优，处于二线到强二线转型的关键时期 市场趋势：爆发性增长后回归稳定，未来大概率不会出现爆发性快速增长，但3-5年能保持小幅增长的态势 市场风险：经济性风险较高但流动性风险较低，客户购买意愿维持在较高水平，整体风险可控 潜力有限、内
- P45：45 成交均价：城市中心板块均价高、聚集高单价项目。外围板块均价低，高、低价项目并存。 数据来源：禾略 URASR研究院。 19-20年高单价项目集中在东西五里河、市府、南塔、工人村、铁西广场、曹仲（满融）和新市府板块。 板块角度：成交均价最高的板块有万泉、东五里河、西五里河、鲁园、市府等。 浑河桥板块存在高价项目，但板块均价一般，需要注意投资或预期带来的价格风险。
给委托方的启示
- P6：6 核心启示 趋势——增速放缓，改善增加 格局——从轴向发展到圈层布局 建议——改善向南&西、首置向北 城镇化率较高，需求增长有限，通过基本面预测未来3年销售额复合增长率4.3% 外来人口需求增量有限，35-39岁客群增加10万人，本地改善为主 主城区+浑南双中心格局基本形成，2021年城市开始进入四向扩张阶段 南部政治、商贸中心 + 西部工业制造业基地 + 东部生态化 + 北部城镇化 城南高端客群聚集，西部大力发展趋势明显，未来实现客
- P38：38 小结 数据来源：沈阳统计年鉴、新峰系统、禾略 URASR研究院。 省域基础：省级经济现状相对滞后，制约地产快速发展，但省内存在结构性机会，处于经济转型重要时期 城市基础：沈阳经济基础比较薄弱，但产业结构较优，处于二线到强二线转型的关键时期 市场趋势：爆发性增长后回归稳定，未来大概率不会出现爆发性快速增长，但3-5年能保持小幅增长的态势 市场风险：经济性风险较高但流动性风险较低，客户购买意愿维持在较高水平，整体风险可控 潜力有限、内
- P41：板块价值研究模型 数据来源：禾略 URASR研究院。 板块现状价值的研判指标： 备注：去化周期数据自然分段趋势不明显，故在分析板块现状价值时列为参考指标。 板块未来价值的研判指标： 结合PIET得分、成交均价判定板块生命周期，叠加潜力价值及客群类型综合研判板块价值并输出策略建议
- P55：55 数据来源：禾略 URASR研究院。 板块未来价值潜力：三环外西、南侧未来潜力较高。三环内，北侧、东侧未来潜力较高 板块未来价值得分 备注：通过熵值法打分可得板块未来价值。权重分布：居住配套提升0.2，工作中心辐射时间0.07（负向指标），地铁规划落地0.25，剩余居住用地0.48。
- P70：70 成熟板块：其中9个板块有剩余用地且有客群流入，市场表现房地价双高，在高价风险可控的情况下，可适度激进，果断进入 潜力板块：其中16个板块中没有明显客群流入，但剩余土地供应充足，可选择配套较完善的区域获取可穿越销售周期、体量较大土地储备 机会板块：其中3个板块有客群流入但目前无土地供应，可持续关注土地供应并视地价机会性进入 小结—28个重点关注板块；9个优选、16个次选、3个备选
- P71：71 围绕三环周边的近城近郊成熟和潜力板块，重点布局改善类产品 远郊板块（暂缓）风险较大，且开发周期较长，目前不建议提前布局 板块价值建议？ 城市东南西北均有政府规划 应更加关注哪个方向？ 小结
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「沈阳 · 城市研究 · 2020」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。