◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P31：廊坊小结：受益于京津冀一体化发展，产业转移带来的城市建设升级，综合价值位于全省中等梯队，具有城市经济发展强于人口聚集和城市建设、外溢主导型市场（占比73.6%）等特征。 城市综合价值：价值指数52.9，全省均值倍数为0.89，排名全省11个城市中的第6，城市现状价值处于中等梯队（未考虑外溢）。 城市发展特征：经济发展水平均值倍数1.24倍，城市建设规模0.59倍，人口聚集规模0.71倍，城市经济发展强于人口的聚集和城市的建设。 市场需求
- P32：保定小结：具有双重市场，北部环京区域承接产业转移，对应外溢客群，而南部则以城市化带来的内生市场为主，综合价值位于全省中等梯队，城市建设强于人口聚集和经济发展，警惕郊区的土地。 城市综合价值：价值指数59.9，全省均值倍数为1.01，排名全省11个城市中的第5，城市现状价值处于中等梯队（未考虑外溢）。 城市发展特征：城市建设规模均值倍数1.47倍，人口聚集质量0.73倍，经济发展水平0.78倍，城市建设强于人口的聚集和经济的发展。 市场需
- P33：唐山小结：传统工业城市，城市价值处于前列，各项指标发展均好，内生市场支撑强，由于人口聚集质量同样在高水平，未来城市化增量人口不多，因此以内生市场存量为主，未满足需求达到231万平。 城市综合价值：价值指数93.1，全省均值倍数为1.57，排名全省11个城市中的第2，城市现状价值处于前列（未考虑外溢）。 城市发展特征：均好于平均水平，较为突出的是经济发展规模均值倍数1.75倍，城市建设规模1.66倍，内生支撑强 市场需求研判：理论容量56
- P34：沧州小结：有一定产业基础，但整体实力不足，城市现状价值靠后，人口聚集质量较差，人口城市化率低（7.76%），未来重点在于随产业发展推动的城市化进程，以内生的增量市场为主。 城市综合价值：价值指数46.9，全省均值倍数为0.79，排名全省11个城市中的第8，城市现状价值靠后（未考虑外溢）。 城市发展特征：仅经济发展规模好于平均水平，均值倍数1.01倍，人口聚集质量0.56倍，经济发展强于城市建设、人口聚集 市场需求研判：理论容量282万平
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P13：从城区化进程来看，石家庄、唐山、保定年均进城人口超过5万，若以两口之家计算，对应的潜在 置业需求超过2.5万套。 2017年人口城市化率 备注：人口城市化率=城区人口/常住人口 规模上，石家庄、唐山的城区人口排在前列，这类城市客群以存量为主 结构上，衡水、沧州的城市化率低，潜在进城人口规模大，增量市场潜力大
- P15：计算投入与产出的关系，张、承、邯由于城市发展不成熟，固投大量集中于基础建设，且产业驱动 力不足，导致资金效率较低。 2017年GDP（亿元） 从经济总量上，唐山和石家庄是河北的两大龙头城市，GDP超6000亿；北三市（张、承、秦）经济基础较为薄弱，GDP均小于2000亿 从结构上，秦、保、唐GDP大幅高于固投，产业驱动相对强 天津三区：GDP—武清1202亿元，宝坻610亿元，蓟州365亿元；固定资产投资—武清1051亿元，宝坻850亿
- P16：石家庄的机构存款排在首位，资金吸附力强，经济活力强，大量的资金借贷有助于其经济发展。 2017年机构存款余额（亿元） 石家庄作为省会城市，资金吸附力强，超1.1万亿，其次是唐山，这与两个城市的产业发展好，企业经济实力强有很大关系 从结构上，衡水、保定两个城市经济活力相对较弱 天津三区：机构存款—武清1062亿元，宝坻621亿元，蓟州552亿元；机构贷款—武清642亿元，宝坻409亿元，蓟州351亿元
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P13：从城区化进程来看，石家庄、唐山、保定年均进城人口超过5万，若以两口之家计算，对应的潜在 置业需求超过2.5万套。 2017年人口城市化率 备注：人口城市化率=城区人口/常住人口 规模上，石家庄、唐山的城区人口排在前列，这类城市客群以存量为主 结构上，衡水、沧州的城市化率低，潜在进城人口规模大，增量市场潜力大
- P15：计算投入与产出的关系，张、承、邯由于城市发展不成熟，固投大量集中于基础建设，且产业驱动 力不足，导致资金效率较低。 2017年GDP（亿元） 从经济总量上，唐山和石家庄是河北的两大龙头城市，GDP超6000亿；北三市（张、承、秦）经济基础较为薄弱，GDP均小于2000亿 从结构上，秦、保、唐GDP大幅高于固投，产业驱动相对强 天津三区：GDP—武清1202亿元，宝坻610亿元，蓟州365亿元；固定资产投资—武清1051亿元，宝坻850亿
- P16：石家庄的机构存款排在首位，资金吸附力强，经济活力强，大量的资金借贷有助于其经济发展。 2017年机构存款余额（亿元） 石家庄作为省会城市，资金吸附力强，超1.1万亿，其次是唐山，这与两个城市的产业发展好，企业经济实力强有很大关系 从结构上，衡水、保定两个城市经济活力相对较弱 天津三区：机构存款—武清1062亿元，宝坻621亿元，蓟州552亿元；机构贷款—武清642亿元，宝坻409亿元，蓟州351亿元
- P17：从居民的角度来看，石家庄、唐山的居民财富总量高，对比消费意愿，石家庄仍排在河北首位， 落后于天津三区，唐山则略落后于邯郸。 2017年居民存款余额（亿元） 从规模上，石家庄、唐山的居民存款居于首位，超5000亿，零售同样排在前列 从结构上，承德、张家口、衡水、廊坊四城零售总额（对应消费）远低于存款，居民消费意愿低 天津三区：居民存款余额—武清526亿元，宝坻349亿元，蓟州384亿元；社会零售总额—武清453亿元，宝坻203亿元，蓟州1
- P44：区县分类评价（28个指标） 量化对比区县投资价值 市场表现 （3个指标） 现状价值 （20个指标） 预期层 （1个指标） 流动层 （1个指标） 成交金额 房地价差 品牌房企数 首付存款比 月供收入比 政府负债率 二手房挂牌占比 指标体系说明 去化周期 （1个指标） 价值层 （2个指标） 地销比 总人口、适龄购房人口、城镇人口、小学生人口；GDP、居民存款余额、地均工资总额、人均GDP、人均存款、人均可支配收入；教师、医生、工厂、人均工作
- P45：现状价值分析思路 现状价值 市场表现 1.市场容量：成交金额 2.利润空间：房地价差 3.竞争格局：品牌房企数
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P2：京津冀地区 长三角城市群 珠三角城市群 三大城市群人口空间分布 三大城市群中，京津冀人口空间呈现出高度集聚+零散分布等特征，2017年人均经济为7.39万元/人，是三大城市群均值水平的0.74倍，大幅低于长三角的1.09倍和珠三角的1.24倍；但地均经济、人口密度均高于三大城市群的均值水平，分别是1.02倍、1.38倍 备注： 人口密度分布图由欧盟发布，为2015年分布情况； 经济、人口数据来源于统计局，为2017年数据，各城市群数据为
- P5：理论需求容量 （19个指标） 量化城市价值，对应理论需求容量 从城市建设、人口聚集、经济发展等三个方面，研判城市的价值，对应理论需求容量
- P6：1、背景 2、原理 客观赋权法，不考虑指标本身重要程度，根据计算各项变量指标数据的效用值，来确定指标权重。避免人为主观干预评价结果。 变量指标权重=变量效用值/所有变量效用值之和 某变量效用值=1-信息熵（0＜信息熵＜1） 信息熵的确定原则：该变量的数据离散程度越高（例如社会中某类别事物中个体差异度越大），信息熵越小那么效用值越大，权重越大，反之信息熵越大，效用值越小，权重越小 如：城市某一类功能（如医院），如果空间聚集特征明显，信息熵
- P9：综合空间规模和水平来看，石家庄、唐山排在前列，在全省为建设规模大+水平高的城市，而保定 是建设规模大+水平低，秦皇岛则建设水平突出，规模小。 2017年城市建设指数 备注：相关指标权重 【规模】人造地表面积：15.5% 城市用地面积：36.2% 道路面积：48.3% 【水平】土地城市化率：42.9% 人均道路面积：57.1% 48 52 规模大、水平高 规模大、水平低 规模小、水平低 规模小、水平高 *根据平均水平划分高低、大小，图中气
- P11：在流入型城市中，监测春节后人群流入的情况，除北京、天津外，石家庄对临近的山西及劳务输出大省河南的 吸附强；而唐山对能源型城市忻州（煤炭）、哈尔滨（铁矿）、赤峰（有色金属）等吸附强；秦皇岛则主要为 东北部城市。 石家庄TOP10来源地 唐山TOP10来源地 秦皇岛TOP10来源地 备注：数据来源于百度人口迁徙监测网站，监测时间为2.7~2.10（年初三~初六） ① ② ③ ① ② ③ ① ② ③
- P12：在流出型城市中，监测春节前人群回流的情况，北京均占极高比例，其次为天津，是邢台、保定、 邯郸人口外出务工的主要目的地。 邢台TOP10来源地 保定TOP10来源地 邯郸TOP10来源地 备注：数据来源于百度人口迁徙监测网站，监测时间为2.1~2.4（年廿七~三十） ① ② ③ ① ② ③ ① ② ③
- P14：综合上述指标，石家庄、唐山人口聚集的规模大、质量高，综合排在前列，而保定聚集质量较差， 秦皇岛聚集规模小，综合而言均排在第三梯队。 人口聚集指数 54 59 规模大、质量高 规模大、质量低 规模小、质量低 规模小、质量高 *根据平均水平划分高低、大小，图中气泡大小代表城人口聚集指数 备注：相关指标权重 【规模】常住人口：24.0% 外来人口：26.2% 城区人口：49.8% 【质量】人口城市化率：53.4% 高学历人口占比：46.6%
- P19：综合经济规模和水平来看，唐山超过石家庄，是河北的经济中心，两个城市均规模大、水平高，同 处第一梯队，秦皇岛则经济规模小+水平高，处于中间梯队。 经济发展指数 46 60 规模大、水平高 规模大、水平低 规模小、水平低 规模小、水平高 *根据平均水平划分高低、大小，图中气泡大小代表经济发展指数 备注：相关指标权重 【规模】GDP：19.0% 固定资产投资：18.5% 机构存款余额：14.9% 机构贷款余额：19.3% 居民存款余额：9.9
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：京津冀地区 长三角城市群 珠三角城市群 三大城市群人口空间分布 三大城市群中，京津冀人口空间呈现出高度集聚+零散分布等特征，2017年人均经济为7.39万元/人，是三大城市群均值水平的0.74倍，大幅低于长三角的1.09倍和珠三角的1.24倍；但地均经济、人口密度均高于三大城市群的均值水平，分别是1.02倍、1.38倍 备注： 人口密度分布图由欧盟发布，为2015年分布情况； 经济、人口数据来源于统计局，为2017年数据，各城市群数据为
- P3：从城市群内部看，河北人口占比达65.9%，但经济产出仅占43.5%，低于人口比例22.4%，对比其他城市群，长三角发展最为均衡，核心城市经济占比仅高于人口比例8.9%。 19.8% 14.3% 京津冀经济PK人口 (经济占比-人口占比） 京：+14.2% 津：+8.2% 冀：-22.4% 京津冀VS长三角VS珠三角核心城市 (经济占比-人口占比） 京津冀（北京、天津）：+22.4% 长三角（上海、南京、杭州、苏州）：+8.9% 珠三角（
- P5：理论需求容量 （19个指标） 量化城市价值，对应理论需求容量 从城市建设、人口聚集、经济发展等三个方面，研判城市的价值，对应理论需求容量
- P10：人口方面，石家庄、保定超千万，但在人口流动上则完全相反，石家庄作为省会，人口吸附力 最强（流入42万），但仍弱于天津3区(流入49万)，而保定有15.8%的人口流出。 2017年常住人口（万人） 备注： 外来人口=常住人口-户籍人口 外来人口占比=外来人口/常住人口 天津三区包括：宝坻区、蓟州区、武清区， 其中：常住人口—武清120万人，宝坻93万人，蓟州91万人； 外来人口—武清25万人，宝坻21万人；蓟州4万人。
- P14：综合上述指标，石家庄、唐山人口聚集的规模大、质量高，综合排在前列，而保定聚集质量较差， 秦皇岛聚集规模小，综合而言均排在第三梯队。 人口聚集指数 54 59 规模大、质量高 规模大、质量低 规模小、质量低 规模小、质量高 *根据平均水平划分高低、大小，图中气泡大小代表城人口聚集指数 备注：相关指标权重 【规模】常住人口：24.0% 外来人口：26.2% 城区人口：49.8% 【质量】人口城市化率：53.4% 高学历人口占比：46.6%
- P15：计算投入与产出的关系，张、承、邯由于城市发展不成熟，固投大量集中于基础建设，且产业驱动 力不足，导致资金效率较低。 2017年GDP（亿元） 从经济总量上，唐山和石家庄是河北的两大龙头城市，GDP超6000亿；北三市（张、承、秦）经济基础较为薄弱，GDP均小于2000亿 从结构上，秦、保、唐GDP大幅高于固投，产业驱动相对强 天津三区：GDP—武清1202亿元，宝坻610亿元，蓟州365亿元；固定资产投资—武清1051亿元，宝坻850亿
- P17：从居民的角度来看，石家庄、唐山的居民财富总量高，对比消费意愿，石家庄仍排在河北首位， 落后于天津三区，唐山则略落后于邯郸。 2017年居民存款余额（亿元） 从规模上，石家庄、唐山的居民存款居于首位，超5000亿，零售同样排在前列 从结构上，承德、张家口、衡水、廊坊四城零售总额（对应消费）远低于存款，居民消费意愿低 天津三区：居民存款余额—武清526亿元，宝坻349亿元，蓟州384亿元；社会零售总额—武清453亿元，宝坻203亿元，蓟州1
- P20：最后，综合城市建设、人口聚集与经济发展，计算各城市理论需求容量指数。 以唐山为例，分析城市需求核心驱动力： 各项指标中最为突出的是经济发展水平，代表居民的平均购买力相对强 城市建设相对不足，反映潜在供给和购买意愿不如石家庄 城市的需求容量主要依靠购买力支撑。
风险提示（主动披露）
- P32：保定小结：具有双重市场，北部环京区域承接产业转移，对应外溢客群，而南部则以城市化带来的内生市场为主，综合价值位于全省中等梯队，城市建设强于人口聚集和经济发展，警惕郊区的土地。 城市综合价值：价值指数59.9，全省均值倍数为1.01，排名全省11个城市中的第5，城市现状价值处于中等梯队（未考虑外溢）。 城市发展特征：城市建设规模均值倍数1.47倍，人口聚集质量0.73倍，经济发展水平0.78倍，城市建设强于人口的聚集和经济的发展。 市场需
- P55：二手房挂牌体现流动性，流动性最强的为石家庄裕华区，其次为唐山路北区，二手市场活跃，改善需 求多 平均二手房挂牌占比：3.1% 备注：按照自然分段划分梯队，此指标为负向指标，梯队越靠前，风险越小 备注：总套数=总人口*人均住房建筑面积/套均面积 二手房挂牌占比=二手房挂牌套数/总套数
- P56：邢台、保定的部分区县地销比高，去化周期相对较长，存在潜在风险 平均地销比：6.7 备注：按照自然分段划分梯队
- P57：综合价值层、预期层、流动层和去化周期，计算风险指数 备注：按照自然分段划分类型 平均风险指数：21 备注：相关指标权重 首付存款比：25.8% 月供收入比：24.0% 政府负债率：9.3% 二手房挂牌占比：21.4% 地销比：19.5%
- P59：对比区县价值指数与风险指数，将区县类型进行划分 价值指数 风险指数 低 高 低 高 优选区域：价值指数高于平均水平，风险指数低于平均水平 热点区域：价值指数、风险指数均高于平均水平 潜力区域：价值指数、风险指数均低于平均水平 谨慎区域：价值指数低于平均水平，风险指数高于平均水平
- P60：附：区县类型 优选区域 热点区域 潜力区域 谨慎区域
- P61：热点区域 价值方面 均好于平均水平，最为突出的是地均工资、人均岗位数，白领客群多，支付力较强 风险方面 流动性极强（5.6倍），可容纳大量投资客与置换客群，但高房价导致居民房价承受力不足，去化周期长于平均水平 综合建议 进入风险、收益双高，需重点关注高支付力客群及投资客群
- P62：优选区域 价值方面 均好于平均水平，潜在需求、购买力有支撑，配套齐全，市场表现好 风险方面 房价对于该地区居民而言在可承受范围内，政府财力强，流动性强，总体风险较小 综合建议 进入风险低，收益高，优选进入，可针对不同客群制定多种产品策略
给委托方的启示
- P31：廊坊小结：受益于京津冀一体化发展，产业转移带来的城市建设升级，综合价值位于全省中等梯队，具有城市经济发展强于人口聚集和城市建设、外溢主导型市场（占比73.6%）等特征。 城市综合价值：价值指数52.9，全省均值倍数为0.89，排名全省11个城市中的第6，城市现状价值处于中等梯队（未考虑外溢）。 城市发展特征：经济发展水平均值倍数1.24倍，城市建设规模0.59倍，人口聚集规模0.71倍，城市经济发展强于人口的聚集和城市的建设。 市场需求
- P32：保定小结：具有双重市场，北部环京区域承接产业转移，对应外溢客群，而南部则以城市化带来的内生市场为主，综合价值位于全省中等梯队，城市建设强于人口聚集和经济发展，警惕郊区的土地。 城市综合价值：价值指数59.9，全省均值倍数为1.01，排名全省11个城市中的第5，城市现状价值处于中等梯队（未考虑外溢）。 城市发展特征：城市建设规模均值倍数1.47倍，人口聚集质量0.73倍，经济发展水平0.78倍，城市建设强于人口的聚集和经济的发展。 市场需
- P33：唐山小结：传统工业城市，城市价值处于前列，各项指标发展均好，内生市场支撑强，由于人口聚集质量同样在高水平，未来城市化增量人口不多，因此以内生市场存量为主，未满足需求达到231万平。 城市综合价值：价值指数93.1，全省均值倍数为1.57，排名全省11个城市中的第2，城市现状价值处于前列（未考虑外溢）。 城市发展特征：均好于平均水平，较为突出的是经济发展规模均值倍数1.75倍，城市建设规模1.66倍，内生支撑强 市场需求研判：理论容量56
- P34：沧州小结：有一定产业基础，但整体实力不足，城市现状价值靠后，人口聚集质量较差，人口城市化率低（7.76%），未来重点在于随产业发展推动的城市化进程，以内生的增量市场为主。 城市综合价值：价值指数46.9，全省均值倍数为0.79，排名全省11个城市中的第8，城市现状价值靠后（未考虑外溢）。 城市发展特征：仅经济发展规模好于平均水平，均值倍数1.01倍，人口聚集质量0.56倍，经济发展强于城市建设、人口聚集 市场需求研判：理论容量282万平
- P35：石家庄小结：作为省会城市，城市价值居首位，对周边地区有一定吸附作用，同时自身各项指标突出，内生市场有强大支撑，因此市场机会多，存量、增量兼具，关注城市郊区化的机会。 城市综合价值：价值指数100，全省均值倍数为1.69，排名全省11个城市中的第1，城市现状价值居首位（未考虑外溢）。 城市发展特征：均好于平均水平，较为突出的是经济发展规模均值倍数2.18倍，城市建设规模2.09倍，内生市场支撑强 市场需求研判：理论容量602万平，而实际达
- P36：邯郸小结：邯郸城市建设领先于经济发展和人口聚集，还有较大的人口城镇化潜力，以内生市场的增量为主，但由于城市建设规模大，潜在供应充足，需要重点关注人地关系。 城市综合价值：价值指数61.3，全省均值倍数为1.03，排名全省11个城市中的第4，城市现状价值在中间梯队（未考虑外溢）。 城市发展特征：城市建设规模均值倍数1.25倍，城市建设水平1.14倍，经济发展水平0.81倍，城市建设强于人口聚集和经济发展 市场需求研判：理论容量369万平，
- P37：邢台小结：邢台人口规模体量大，处于快速城区化的阶段（城区化率13.81%），农村人口进城带来置业需求，但城市基础建设不足，城区急需扩大。 城市综合价值：价值指数41.7，全省均值倍数为0.70，排名全省11个城市中的第9，城市现状价值排名靠后（未考虑外溢）。 城市发展特征：均不如平均水平，人口聚集规模略为突出，为平均水平的0.95倍，而城市建设水平仅0.57倍，人口聚集略强于经济发展和城市建设 市场需求研判：理论容量251万平，而实际达
- P38：衡水小结：城市价值排在末位，仍处于起步阶段，潜在进城人口多，主要机会在于随人口进城带来的增量需求。 城市综合价值：价值指数38.3，全省均值倍数为0.65，排名全省11个城市中的第11，城市现状价值排在末位（未考虑外溢）。 城市发展特征：均大大低于平均水平，经济发展水平略为突出，为平均水平的0.81倍，而城市建设规模仅0.55倍，经济发展略强于城市建设和人口聚集 市场需求研判：理论容量231万平，而实际达146万平，未满足需求85万平，
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「河北省 · 城市研究 · 2019」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。