◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P41：城市经济、人口、土地发展趋势研判 —— 趋势 工业聚集效益持续（二产产值年均增速7.57%，排名第1） 财政支出加快（政府支出每年快速增长，增速13.07%，大幅高于收入 ） 固投、地产投资加快（固投年均投资15.7%，地产年均增速高达12%） 人口稳增长&开始回流（常住人口年均增长7.4万，年均回流2.4万人） 人口置换中（二产人口呈现负增长-7，三产人口稳定增长1.0） 小学生人口持续增长（年均增长3.07万，提升值为2.52） 城
- P79：城市产业转型对比小结 产业发展分析
- P92：产业已往高端化发展 一方面，二产产值持续高速增长（过去5年增加1458亿），就业人口大幅减少（过去5年减少32万），人均产值大幅提高； 另一方面，低收入行业人群大幅流出（过去5年减少38.8万人 ），中高收入行业人群持续流入（过去5年增加13.5万人 ） 。 主导产业已形成多元驱动格局 初步形成了纺织鞋服（工业产值占比33%）、石油化工（15%）、机械装备（12%）、建材家居（23%）等四大主导产业，玩具及文体用品制造业等4大特色产业，
- P113：泉州区域现状分析 区域扩张节奏总结 鲤城区 石狮区 泉州行政区指标综合评分 各个行政区指标综合评分提升值 备注：运用熵值法计算各个区域的指标的综合得分，再做提升值 提升值=个案值/所有个案均值，反映区域水平和平均水平的差异倍数
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P4：“两点”指福州大都市区和厦泉漳大都市区， “一线”指沿海城镇密集地带， “四轴”指“南（平）三（明）龙（岩）发展轴”“福（州）武（夷山）发展轴”“中部（三明至泉州、莆田）发展轴”和“厦（门）龙（岩）发展轴” 区域角色 —— 海峡西岸城市群，厦泉漳都市圈中心城市 城市发展背景 两岸人民交流合作先行先试区域； 服务周边地区发展新的对外开放综合通道； 东部沿海地区先进制造业的重要基地； 我国重要的自然和文化旅游中心。 城市群战略定位 城市群空
- P6：空间结构 —— 辖4区3市，分散组团式结构 城市发展背景 全市辖4个市辖区、3县级市、4个县： 市辖区：鲤城区（中心老城区）、丰泽区（ 1997年6月，从鲤城区析出）、洛江区（1997年6月，从鲤城区析出）、泉港区（2000年，肖厝管委会改名，属惠安） 县级市：南安市、晋江市、石狮市（1987年从晋江独立设市） 县：德化县、永春县、安溪县、惠安县 主要非行政经济功能区： 泉州经济技术开发区（国家级）—— 隶属鲤城区 泉州台商投资区（国家
- P13：关于泉州城市投资，本次研究主要问题 研究背景 如何研判“工业型”城市的发展前景？ 城市基本面分析、城市产业支撑 二、如何研判“多中心”城市的价值体系？ 现状价值、规划价值、潜在价值中心 三、土地及产品投资策略？ 土地价值、洼地板块 泉州港 晋江市
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P4：“两点”指福州大都市区和厦泉漳大都市区， “一线”指沿海城镇密集地带， “四轴”指“南（平）三（明）龙（岩）发展轴”“福（州）武（夷山）发展轴”“中部（三明至泉州、莆田）发展轴”和“厦（门）龙（岩）发展轴” 区域角色 —— 海峡西岸城市群，厦泉漳都市圈中心城市 城市发展背景 两岸人民交流合作先行先试区域； 服务周边地区发展新的对外开放综合通道； 东部沿海地区先进制造业的重要基地； 我国重要的自然和文化旅游中心。 城市群战略定位 城市群空
- P6：空间结构 —— 辖4区3市，分散组团式结构 城市发展背景 全市辖4个市辖区、3县级市、4个县： 市辖区：鲤城区（中心老城区）、丰泽区（ 1997年6月，从鲤城区析出）、洛江区（1997年6月，从鲤城区析出）、泉港区（2000年，肖厝管委会改名，属惠安） 县级市：南安市、晋江市、石狮市（1987年从晋江独立设市） 县：德化县、永春县、安溪县、惠安县 主要非行政经济功能区： 泉州经济技术开发区（国家级）—— 隶属鲤城区 泉州台商投资区（国家
- P13：关于泉州城市投资，本次研究主要问题 研究背景 如何研判“工业型”城市的发展前景？ 城市基本面分析、城市产业支撑 二、如何研判“多中心”城市的价值体系？ 现状价值、规划价值、潜在价值中心 三、土地及产品投资策略？ 土地价值、洼地板块 泉州港 晋江市
- P16：研究思路说明 城市基本面 人口吸引力 （常住人口、户籍人口、二三产人口、小学生人口） 资金聚集力 （GDP、二三产产值、机构存贷款余额、零售总额、财政收支、固投、 房地产投资） 土地扩张力 （建成区面积、道路面积）
- P24：研究思路说明 城市基本面 人口吸引力 （常住人口、户籍人口、二三产人口、小学生人口） 资金聚集力 （GDP、二三产产值、机构存贷款余额、零售总额、财政收支、固投、 房地产投资） 土地扩张力 （建成区面积、道路面积）
- P35：投资结构：基础建设投资达1018.8亿，占比高于全国4.8%， 将驱动土地价值快速提高 城市基本面—市场容量预测
- P36：投资结构：侧重制造业，但投资增速缓，居民服务及公共组织加强，采矿业投资减缓 城市基本面—市场容量预测 制造业 17.3% 水利环境管理业 69.8% 运输仓储邮政业 36.1% 居民服务业 233.3% 公共社会组织 105.1% 农林牧渔业 82.5% 采矿业 -21.3% 建筑业 -10.4% 2013-2016年固定资产投资年复合增长率 重点投资行业 投资增长行业 投资缩减行业
- P37：研究思路说明 城市基本面 人口吸引力 （常住人口、户籍人口、二三产人口、小学生人口） 资金聚集力 （GDP、二三产产值、机构存贷款余额、零售总额、财政收支、固投、 房地产投资） 土地扩张力 （建成区面积、道路面积）
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P7：经济特征 —— 二产比例高达58.3%，为典型的工业型城市 城市发展背景 2017年泉州三产比率为39.1%，仍低于50%，二产占据主导地位，近五年二产比例缓慢下降，城市仍处于工业化主导阶段。 备注：数据来源于泉州统计年鉴和统计公报
- P8：人口特征 ——城镇化中期（后段），潜在城镇化市场住房需求约44万套 城市发展背景 前段 后段 2016年泉州城镇化率为65.7%，处于城镇化中期（快速阶段）的减速区，假设城镇化率达到80%，潜在城镇化人口为131.9万，约44万套住房需求。 备注：数据来源于中商产业大研究院数据库
- P10：研究方法 —— 通过人、地、钱相关指标熵值法评分 人口相关指标： 常住人口、户籍人口、在职人口、小学生人口…… 地产相关指标： 市区行政面积、道路面积、建成区面积、成交面积、人均销售面积 经济相关指标： 年末存款余额、可支配收入、财政收入、二产产值、三产产值…… 备注：当两个变量之间有一定相关关系时，这两个变量可以解释为此研究的信息有一定的重叠性。而主成分分析（Principal Component Analysis，PCA）通过正交变
- P17：常住人口规模为866万，年均增长7.5万，新增住房需求约476万平/年 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2017年 2017年部分城市数据来源统计快报，部分为趋势预测。 城市基本面—市场容量预测 **2016年泉州城市人均住房面积为63.5平方米
- P18：其中，户籍人口741万，占比85.6%，年均增长9.63万 城市基本面—市场容量预测 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2013-2017年 2017年部分城市数据来源统计快报，部分为趋势预测。
- P19：外来人口规模为124.9万人，年均减少2.2万人 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2017年 2017年部分城市数据来源统计快报，部分为趋势预测。 城市基本面—市场容量预测 **外来人口=常住人口-户籍人口
- P21：二产人口为117万，年均人口减少5.6万，处于转型阶段 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2013-2017年 2017年部分城市数据来源统计快报，部分为趋势预测 备注：该二产人口指标泛指城镇单位就业人口 城市基本面—市场容量预测 **二产人口占比=二产人口/就业人口
- P22：三产从业人口规模仅37万，占比12.3%，年均增长3万，处于起步发展阶段 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2013-2017年 2017年部分城市数据来源统计快报，部分为趋势预测。 备注：该三产人口指标泛指城镇单位就业人口 城市基本面—市场容量预测 **三产人口占比=三产人口/就业人口
关键发现与判断（均来自原文）
- P3：城市印象 —— 海丝起点，历史文化名城，福建经济人口大市 城市发展背景 2017年GDP7548亿元（福建占比23.4%，排名首位） 2017年常住人口865万（福建占比22.1%，排名首位） 泉州，海峡西岸城市之一，北接福州，南连厦门，东望台湾。联合国教科文组织唯一认定的海上丝绸之路的起点，是列入国家“一带一路”战略的21世纪海上丝绸之路先行区，是知名花园城市，东亚文化之都，中国“世界宗教博物馆”，。泉州是侨乡和台湾同胞的祖籍地，分布
- P7：经济特征 —— 二产比例高达58.3%，为典型的工业型城市 城市发展背景 2017年泉州三产比率为39.1%，仍低于50%，二产占据主导地位，近五年二产比例缓慢下降，城市仍处于工业化主导阶段。 备注：数据来源于泉州统计年鉴和统计公报
- P13：关于泉州城市投资，本次研究主要问题 研究背景 如何研判“工业型”城市的发展前景？ 城市基本面分析、城市产业支撑 二、如何研判“多中心”城市的价值体系？ 现状价值、规划价值、潜在价值中心 三、土地及产品投资策略？ 土地价值、洼地板块 泉州港 晋江市
- P17：常住人口规模为866万，年均增长7.5万，新增住房需求约476万平/年 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2017年 2017年部分城市数据来源统计快报，部分为趋势预测。 城市基本面—市场容量预测 **2016年泉州城市人均住房面积为63.5平方米
- P18：其中，户籍人口741万，占比85.6%，年均增长9.63万 城市基本面—市场容量预测 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2013-2017年 2017年部分城市数据来源统计快报，部分为趋势预测。
- P19：外来人口规模为124.9万人，年均减少2.2万人 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2017年 2017年部分城市数据来源统计快报，部分为趋势预测。 城市基本面—市场容量预测 **外来人口=常住人口-户籍人口
- P20：泉州人口增量主要来自于自然增长，2017年出现了人口回流 城市基本面—市场容量预测 **自然增长人口=出生人口数量-死亡人口数量 **外来人口=常住人口增长-人口自然增长 2012-2017常住人口平均增长：7.9万 2012-2017泉州人口自然平均增长：6.4万
- P21：二产人口为117万，年均人口减少5.6万，处于转型阶段 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2013-2017年 2017年部分城市数据来源统计快报，部分为趋势预测 备注：该二产人口指标泛指城镇单位就业人口 城市基本面—市场容量预测 **二产人口占比=二产人口/就业人口
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 全国性品牌房企泉州城市投资地图 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】
给委托方的启示
- P41：城市经济、人口、土地发展趋势研判 —— 趋势 工业聚集效益持续（二产产值年均增速7.57%，排名第1） 财政支出加快（政府支出每年快速增长，增速13.07%，大幅高于收入 ） 固投、地产投资加快（固投年均投资15.7%，地产年均增速高达12%） 人口稳增长&开始回流（常住人口年均增长7.4万，年均回流2.4万人） 人口置换中（二产人口呈现负增长-7，三产人口稳定增长1.0） 小学生人口持续增长（年均增长3.07万，提升值为2.52） 城
- P79：城市产业转型对比小结 产业发展分析
- P92：产业已往高端化发展 一方面，二产产值持续高速增长（过去5年增加1458亿），就业人口大幅减少（过去5年减少32万），人均产值大幅提高； 另一方面，低收入行业人群大幅流出（过去5年减少38.8万人 ），中高收入行业人群持续流入（过去5年增加13.5万人 ） 。 主导产业已形成多元驱动格局 初步形成了纺织鞋服（工业产值占比33%）、石油化工（15%）、机械装备（12%）、建材家居（23%）等四大主导产业，玩具及文体用品制造业等4大特色产业，
- P113：泉州区域现状分析 区域扩张节奏总结 鲤城区 石狮区 泉州行政区指标综合评分 各个行政区指标综合评分提升值 备注：运用熵值法计算各个区域的指标的综合得分，再做提升值 提升值=个案值/所有个案均值，反映区域水平和平均水平的差异倍数
- P140：泉州土地价值总结 现状价值低估区域矩阵 城市房价属性 城市土地属性 低估区域位置 泉州土地低估价值板块 https://geohey.com/apps/dataviz/44a9bf7b57174fc784071e1039101198/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
- P145：泉州土地价值总结 黄金板块 现状进入 未来发展 沉睡板块 泉州土地价值
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「泉州 · 城市投资研究 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。