◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P23：小结：洛阳在加大建设和产业扩张，将驱动市场规模在22年上升近700亿元
- P74：空间上，主城区主要是“机会区”，“重点关注区”和“一般关注区”分布在其四向 板块拓展关注度分布 注：主要包括6个中心城区和伊川、偃师、新安的分析，其他县市没有合适的规划图。
- P83：小结：综合而言，重点把握“价值成长区”的投资机会 洛河 伊河 洛河 伊河
- P119：“客群产品”小结：4条最主流产品线特征
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：洛阳，别称洛邑、洛京，三山环绕、四水分割、历史悠久，遗迹众多，有A级旅游景区70处，其中4A级以上景区28处，获评中国优秀旅游城市、全国园林城市、国家卫生城市、全国文明城市 全市下辖6个市辖区，1个县级市、8个县，总面积15230平方公里，市区面积803 km² ，城区人口密度6933人/km²，全省排名第四 2018年，常住人口688.85万人，全省排名第五，全市城镇化率57.6% 2017年，GDP4343亿，固投4566亿（全国2
- P3：2016年，《洛阳市城市轨道交通第一期建设规划(2016~2020年)》获国家批复，洛阳成为中西部首个建设地铁的非省会城市 2017年，《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》，将洛阳定位为全国性综合交通枢纽： 构建以“十”字形高铁为骨干、放射状城际铁路为主体、普速干线铁路为基础的铁路交通网络；2020年豫皖苏3省的三洋铁路将全线贯通；焦洛、洛平、郑洛等多条城际铁路正在规划或开工建设。 2020年年底，尧山—栾川—
- P10：洛阳在2015年，实现从四线城市升级为三线，市场进入快速拉升通道，跳涨至3-400亿的规模，预计2022年，升级为二线，市场规模将翻翻接近700亿元 洛阳2009-2022年城市等级发展历程 洛阳2009-2022年商品住宅销售额（含预测，单位：亿元） 2015年 2022年 数据来源：历年洛阳统计年鉴，其中2018-2022年的数据，预测方法和逻辑见P11-P13
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：洛阳，别称洛邑、洛京，三山环绕、四水分割、历史悠久，遗迹众多，有A级旅游景区70处，其中4A级以上景区28处，获评中国优秀旅游城市、全国园林城市、国家卫生城市、全国文明城市 全市下辖6个市辖区，1个县级市、8个县，总面积15230平方公里，市区面积803 km² ，城区人口密度6933人/km²，全省排名第四 2018年，常住人口688.85万人，全省排名第五，全市城镇化率57.6% 2017年，GDP4343亿，固投4566亿（全国2
- P3：2016年，《洛阳市城市轨道交通第一期建设规划(2016~2020年)》获国家批复，洛阳成为中西部首个建设地铁的非省会城市 2017年，《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》，将洛阳定位为全国性综合交通枢纽： 构建以“十”字形高铁为骨干、放射状城际铁路为主体、普速干线铁路为基础的铁路交通网络；2020年豫皖苏3省的三洋铁路将全线贯通；焦洛、洛平、郑洛等多条城际铁路正在规划或开工建设。 2020年年底，尧山—栾川—
- P10：洛阳在2015年，实现从四线城市升级为三线，市场进入快速拉升通道，跳涨至3-400亿的规模，预计2022年，升级为二线，市场规模将翻翻接近700亿元 洛阳2009-2022年城市等级发展历程 洛阳2009-2022年商品住宅销售额（含预测，单位：亿元） 2015年 2022年 数据来源：历年洛阳统计年鉴，其中2018-2022年的数据，预测方法和逻辑见P11-P13
- P72：剩余宅地面积 土地综合价值 机会区 重点关注区 宅地稀少区 一般关注区 土地的城市能级较低 剩余居住用地占比少 土地的城市能级高 剩余居住用地占比少 土地的城市能级高 剩余居住用地占比多 投资关注度判断矩阵 土地的城市能级较低 剩余居住用地占比多 纵轴基准线往左是剩余宅地面积＜20万平，基准线往右是剩余宅地面积≥20万平。 基准线 基准线 横轴基准线以上为土地综合价值特优、优、良、中板块， 基准线以下为土地综合价值差板块。 寻找“土地价
- P77：合理地价前二十板块（元/m²） 扎根刚需视角合理地价：中心城区西北部最适合做扎根刚需产品 注：市场地价为0的板块，表示18年没有地块成交 扎根刚需合理地价（房价预测推算）模型预测结果 地价预测影响因素
- P78：品质刚需合理地价（房价预测推算）模型预测结果 品质刚需视角地价：中心城区东北部以及中部适合做品质刚需产品 合理地价前二十板块（元/m²） 注：市场地价为0的板块，表示18年没有地块成交 地价预测影响因素
- P79：功能改善合理地价（房价预测推算）模型预测结果 功能改善视角地价：洛北南部和洛龙的成熟区域目前适合做功能改善 合理地价前二十板块（元/m²） 注：市场地价为0的板块，表示18年没有地块成交 地价预测影响因素
- P80：高端住宅合理地价（房价预测推算）模型预测结果 高端住宅视角地价：高地价区域主要分布在主城区以及南部新政府区域 合理地价前二十板块（元/m²） 注：市场地价为0的板块，表示18年没有地块成交。顶级豪宅样本量唯一，预测不具备意义。 地价预测影响因素
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P6：全国排名的计算步骤和算法模型说明 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 指数平滑法 人口 资金 土地 注: 如果不做说明，本节数据源均来自统计年鉴，经禾略 URASR研究院计算所得 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分
- P10：洛阳在2015年，实现从四线城市升级为三线，市场进入快速拉升通道，跳涨至3-400亿的规模，预计2022年，升级为二线，市场规模将翻翻接近700亿元 洛阳2009-2022年城市等级发展历程 洛阳2009-2022年商品住宅销售额（含预测，单位：亿元） 2015年 2022年 数据来源：历年洛阳统计年鉴，其中2018-2022年的数据，预测方法和逻辑见P11-P13
- P11：根据69个宏观指标，对洛阳商品住宅量价做回归预测——找出对量价影响最大的指标， 根据关键相关指标，对未来5年城市的量价，做出量化预测
- P12：关键指标表明洛阳市场和工业发展紧密相关，地均工业利润总额每增长1%，商品住宅销售面积(平均)增长0.89%，人均工业产值每增长1%，商品住宅销售额(平均)增长0.61% 影响洛阳住宅销售价格关键相关指标 人均工业产值（工业产值 / 常住人口） 相关密切程度81.4% 注：数据来自洛阳市统计年鉴 影响洛阳住宅销售面积关键相关指标 地均工业利润总额（ 工业利润 / 建成区面积） 相关密切程度34.5%
- P13：根据回归预测，随着洛阳城市能级的跃升，未来5年住宅市场，将量价齐涨，到2022年， 价格将增长至7029元/㎡，销售面积接近千万㎡ 数据来源：历年洛阳统计年鉴，2018年以后的数据为预测结果 四线 三线 二线
- P14：注：如果不做特殊说明，本章节数据来自《城市统计年鉴》、《中国城市建设年鉴》、或者《城市统计公报》，如果城市2018年统计公报没有出来，则2018年数据来自禾略 URASR研究院预测。 城市价值特征研判 （20个指标） 量化城市价值，对应理论需求容量 规模 （3个指标） 质量 （1个指标） 常住人口 外来人口 城区人口 人口城市化率 规模 （6个指标） 质量 （5个指标） 投入产出比 人均GDP 人均存款 人均零售 人均收入 规模 （3个
- P15：经济发展：洛阳人均存款、人均收入，增速慢且低于全国平均水平，房价上涨空间有限，但固定资产投资是全国平均水平2倍多，投资力度逐年上升，城市正加大建设力度和产业扩张，驱动市场容量扩张 “均值倍数”表示2013-2018年，洛阳各个指标，相对全国平均水平的均值倍数变化
- P16：经济发展指数：综合经济发展的规模和质量指标，洛阳全省排名第二 备注：规模和指标得分根据各项指标熵值法计算得出，然后二者得分再熵值法得出指数（分数），下同
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：洛阳，别称洛邑、洛京，三山环绕、四水分割、历史悠久，遗迹众多，有A级旅游景区70处，其中4A级以上景区28处，获评中国优秀旅游城市、全国园林城市、国家卫生城市、全国文明城市 全市下辖6个市辖区，1个县级市、8个县，总面积15230平方公里，市区面积803 km² ，城区人口密度6933人/km²，全省排名第四 2018年，常住人口688.85万人，全省排名第五，全市城镇化率57.6% 2017年，GDP4343亿，固投4566亿（全国2
- P6：全国排名的计算步骤和算法模型说明 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 指数平滑法 人口 资金 土地 注: 如果不做说明，本节数据源均来自统计年鉴，经禾略 URASR研究院计算所得 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分
- P7：在全国城市规模和质量综合排名中，2017年，洛阳市排第48名，属于三线城市 2017年强一线至七线城市清单
- P8：预测到2020年，洛阳排名上升2位，综合实力有所上升 2020年强一线至七线城市清单
- P9：预测到2022年，洛阳将升级为二线城市，全国排名上升1位。洛阳城市价值在持续提升，适合中长期布局 2022年强一线至七线城市清单
- P10：洛阳在2015年，实现从四线城市升级为三线，市场进入快速拉升通道，跳涨至3-400亿的规模，预计2022年，升级为二线，市场规模将翻翻接近700亿元 洛阳2009-2022年城市等级发展历程 洛阳2009-2022年商品住宅销售额（含预测，单位：亿元） 2015年 2022年 数据来源：历年洛阳统计年鉴，其中2018-2022年的数据，预测方法和逻辑见P11-P13
- P11：根据69个宏观指标，对洛阳商品住宅量价做回归预测——找出对量价影响最大的指标， 根据关键相关指标，对未来5年城市的量价，做出量化预测
- P12：关键指标表明洛阳市场和工业发展紧密相关，地均工业利润总额每增长1%，商品住宅销售面积(平均)增长0.89%，人均工业产值每增长1%，商品住宅销售额(平均)增长0.61% 影响洛阳住宅销售价格关键相关指标 人均工业产值（工业产值 / 常住人口） 相关密切程度81.4% 注：数据来自洛阳市统计年鉴 影响洛阳住宅销售面积关键相关指标 地均工业利润总额（ 工业利润 / 建成区面积） 相关密切程度34.5%
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” 洛阳城市地图研究 致郑州某合作房企 2019年4月
- P33：从规划看，城市向东扩张，洛龙区东部没有规划的区域价值潜力大，在伊滨的郑西高铁线以南拿地要结合城市化节奏 洛阳中心城区三面环山，只有东面是平原，中心城区必然向东扩张 规划的工业聚集区规定中心城区四至边界，拿地不宜超出这个边界，工厂集中在东北和西面，这是主城外溢刚需所在区域 围绕安乐镇的隋唐城遗址和公共绿地规划区的周边是洛阳改善/高端需求区，其西边和南边因为是联接洛北和洛龙区的必经要道，价值已经彰显，其东边现在为城市边缘，尚无规划出台，价值
- P86：将一个住宅市场信心周期分为“弱牛、强牛、弱熊、强熊”四个阶段，四个阶段周而复始形成轮动 弱牛：建仓 强牛：出货 弱熊：对冲 强熊：蓄势 在市场信心探底回升期，地价合理，溢价较低，招拍挂压力较小，应坚决加杠杆和拿地，为下阶段的销售期准备 在市场信心持续上扬期，客户购房热情高，主动上门量高于可售房源，存在涨价空间，应积极涨价出货，坚决平价去死库存，尤其是商办车位等非住宅类的死库存 在市场信心高位回落期，把握其它弱牛期区域的土地投资机会，并快
- P92：根据18年11月-19年4月强熊下行的趋势，预测之后的周期：2019年4月-7月是强熊期，可以开始关注，2019年8月-2020年5月是弱牛期，市场信心探底回升，适合拿地 强熊：蓄势 弱熊：对冲 弱牛：建仓 强牛：出货 19年4月之前周期滤波为实际轨迹
给委托方的启示
- P23：小结：洛阳在加大建设和产业扩张，将驱动市场规模在22年上升近700亿元
- P74：空间上，主城区主要是“机会区”，“重点关注区”和“一般关注区”分布在其四向 板块拓展关注度分布 注：主要包括6个中心城区和伊川、偃师、新安的分析，其他县市没有合适的规划图。
- P83：小结：综合而言，重点把握“价值成长区”的投资机会 洛河 伊河 洛河 伊河
- P119：“客群产品”小结：4条最主流产品线特征
- P128：竞争分析小结 洛阳领先开发商拿地主要在： “重点关注区” 和“机会区”占比72% 洛阳领先开发商的产品线以重点关注区-功改、机会区-品质刚需、机会区-品改为主
- P131：总结②：把握主城区涧西、老城、洛龙的价格洼地
- P132：总结③：把握洛龙区的高成长价值板块 2019—2021年 城市化分布预测图
- P133：重点关注区域位置 总结④：重点关注板块，主要分布在主城区四周，及洛龙区，往南是布局重点 洛河 伊河
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「洛阳 · 城市研究 · 2019」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。