◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P22：城市规模小结：小规模，中等水平，稳定增长型城市，省域首位度低 济南城市规模小结 城市量能 GDP： 6,536 (第16名) 存款：15537亿 (第13名) 人口：常住人口723万(第17名) 土地：建成区面积393万平方公里（第18名） 发展水平 三产水平：58.9%(第5名) 人均GDP：92489（第13名） 人均资产：20.9万（第12名） 人均可支配收入：43052(第11名) 土地城镇化率：26%（第16名） 增长趋势 经
- P35：城市结构小结：优先关注新兴服务业人口聚集效应 当前济南发展水平——城市结构 生产结构 就业结构 产业效率 可贸易行业产值预测达3907亿元 不可贸易行业产值达2590亿元 传统服务行业下降最快 新兴服务业保持持续增长 金融业、计算机服务业人口增长迅猛 可贸易行业快速发展 新兴服务业起步发展带动从业人口聚集 二产质量提升，三产人口加速集聚 二产效率提升&人口稳定 三产效率提升&人口增长
- P49：49 区域发展规划：东拓、西进、南控、北跨、中优 济南城市前景 中心城规划范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里，扩大了近一倍，中心城主要是向东、西两翼拓展 实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略 积极引导城市布局沿东西两翼展开 严格控制城市向南部山区蔓延 适时跨越黄河向北部发展 优化旧城区城市功能，全面提升城市品质
- P72：城市PIE城市聚类 济南空间发展结论 区域扩张总结 市区 高 阶段三：四向扩张 阶段一： 城市集聚 阶段二：轴向扩张 过去：老城区 现状：历城、章丘 未来：济阳、长清 建设重点：城市目前处于轴向扩张阶段（规模扩张），重点向东（三产）、北（二产）扩张； 短期兼顾：城市老城区的质量提升，重点关注商务核心CBD中心核的发展； 中期展望：济阳、长清等近郊区域的发展。
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：关于投资，主要回答问题 某合作房企济南城市投资地图 一、城市值不值得投资？ —— 资本驱动力、劳动力聚集力、土地扩张力 三、市场量价趋势及结构机会？—— 市场供求、量价趋势、规模结构 二、哪些区域需要重点关注？—— 中心聚集、轴向扩张、四向扩张、郊区化、都市化 四、板块价值体系及机会板块？—— 价值研判、价格洼地、升值潜力
- P4：城市投资地图 整体研究框架与思路 01 城市发展预判 02 区域扩张节奏 04 板块土地价值 1.1 现状理解 人/地/钱 3.2 市场特征 3.1 供求关系 结构特征/空间布局 市场供求/量价趋势 4.1 土地价值研判 4.2 短期价格洼地 4.3 中期升值潜力 土地价值VS市场价格 板块变类&价格升值 板块聚类/指标特征 03 地产市场趋势 2.1 基础建设 2.2 产业发展 配套建设/投资趋势 产业结构/聚集密度 2.3 人口聚集
- P6：主要研究架构 城市发展预判 一、城市理解（规模&结构） 二、发展预判（对标与研判） 规模水平 资金：聚集规模 人口：吸引力 土地：建城区 结构特征 产业：结构与趋势 人口：结构与趋势 效率（产业/人口） 城市对标 过去：历史路径 将来：发展趋势 趋势研判 角色地位 空间规划
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：关于投资，主要回答问题 某合作房企济南城市投资地图 一、城市值不值得投资？ —— 资本驱动力、劳动力聚集力、土地扩张力 三、市场量价趋势及结构机会？—— 市场供求、量价趋势、规模结构 二、哪些区域需要重点关注？—— 中心聚集、轴向扩张、四向扩张、郊区化、都市化 四、板块价值体系及机会板块？—— 价值研判、价格洼地、升值潜力
- P4：城市投资地图 整体研究框架与思路 01 城市发展预判 02 区域扩张节奏 04 板块土地价值 1.1 现状理解 人/地/钱 3.2 市场特征 3.1 供求关系 结构特征/空间布局 市场供求/量价趋势 4.1 土地价值研判 4.2 短期价格洼地 4.3 中期升值潜力 土地价值VS市场价格 板块变类&价格升值 板块聚类/指标特征 03 地产市场趋势 2.1 基础建设 2.2 产业发展 配套建设/投资趋势 产业结构/聚集密度 2.3 人口聚集
- P6：主要研究架构 城市发展预判 一、城市理解（规模&结构） 二、发展预判（对标与研判） 规模水平 资金：聚集规模 人口：吸引力 土地：建城区 结构特征 产业：结构与趋势 人口：结构与趋势 效率（产业/人口） 城市对标 过去：历史路径 将来：发展趋势 趋势研判 角色地位 空间规划
- P7：7 分析视角说明 城市发展预判 视角一：济南在全国重点城市的位置 视角二：济南在山东省内的位置 2017年3月全国房价图（中国房价网） 2017年3月山东各市房价（中国房价网） 城市规模与量级 区域聚集力
- P10：城市产业(三产水平）：处于工业化中期，三产水平高，但结构相对稳定 当前济南发展水平——人口 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 后工业化时期 工业化中期 工业化初期 快速升级 结构稳定 持续优化
- P23：产业结构：持续升级转型，06年开始进入三产主导阶段 当前济南发展水平——产业发展
- P24：城市行业结构 二三产产业总值呈线性上升趋势，至2020年二产产值将达3078年，三产产值达4953亿元 过去
- P25：城市行业结构 济南二三产增速放缓，预测未来2020年三产占达59%
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P8：城市经济（GDP）：小规模体量，稳定增长 当前济南发展水平——经济 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 大规模 中等规模 小规模 快速增长 缓慢增长 稳定增长
- P9：城市经济(人均GDP)：低发展水平，稳定增长阶段 当前济南发展水平——经济 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 高水平 中等水平 快速增长 缓慢增长 稳定增长
- P10：城市产业(三产水平）：处于工业化中期，三产水平高，但结构相对稳定 当前济南发展水平——人口 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 后工业化时期 工业化中期 工业化初期 快速升级 结构稳定 持续优化
- P12：城市资金（存款总额）：中低等规模资金聚集型城市，保持稳定增长 当前济南发展水平——资金 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 超大规模 中规模 小规模 快速增长 缓慢增长 中速增长 稳定增长 大规模
- P13：城市资金（人均存款）：小康型社会，保持稳定的增长趋势 当前济南发展水平——资金 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 中产型城市 小康型社会 富裕型城市 快速增长 缓慢增长 稳定增长
- P15：城市收入（可支配收入）：中等收入城市，保持中等速度的增长趋势 当前济南发展水平——资金 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 中高收入城市 中等收入水平 快速增长 缓慢增长 稳定增长 高收入城市
- P16：城市人口（常住人口）：小规模型城市，人口保持稳定的流入 当前济南发展水平——人口 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 超大规模 中等规模 小规模 快速增长 人口减少 中速增长 稳定增长 大规模
- P18：城市人口（小学生人口）：小规模型，保持稳定 当前济南发展水平——人口 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 大规模 中等规模 小规模 快速增长 稳定增长 缓慢增长
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：关于投资，主要回答问题 某合作房企济南城市投资地图 一、城市值不值得投资？ —— 资本驱动力、劳动力聚集力、土地扩张力 三、市场量价趋势及结构机会？—— 市场供求、量价趋势、规模结构 二、哪些区域需要重点关注？—— 中心聚集、轴向扩张、四向扩张、郊区化、都市化 四、板块价值体系及机会板块？—— 价值研判、价格洼地、升值潜力
- P3：目 录 CONTENTS 禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市发展预判 Part 2 区域扩张节奏 Part 3 地产市场趋势 Part 4 板块价值机会
- P4：城市投资地图 整体研究框架与思路 01 城市发展预判 02 区域扩张节奏 04 板块土地价值 1.1 现状理解 人/地/钱 3.2 市场特征 3.1 供求关系 结构特征/空间布局 市场供求/量价趋势 4.1 土地价值研判 4.2 短期价格洼地 4.3 中期升值潜力 土地价值VS市场价格 板块变类&价格升值 板块聚类/指标特征 03 地产市场趋势 2.1 基础建设 2.2 产业发展 配套建设/投资趋势 产业结构/聚集密度 2.3 人口聚集
- P6：主要研究架构 城市发展预判 一、城市理解（规模&结构） 二、发展预判（对标与研判） 规模水平 资金：聚集规模 人口：吸引力 土地：建城区 结构特征 产业：结构与趋势 人口：结构与趋势 效率（产业/人口） 城市对标 过去：历史路径 将来：发展趋势 趋势研判 角色地位 空间规划
- P7：7 分析视角说明 城市发展预判 视角一：济南在全国重点城市的位置 视角二：济南在山东省内的位置 2017年3月全国房价图（中国房价网） 2017年3月山东各市房价（中国房价网） 城市规模与量级 区域聚集力
- P8：城市经济（GDP）：小规模体量，稳定增长 当前济南发展水平——经济 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 大规模 中等规模 小规模 快速增长 缓慢增长 稳定增长
- P9：城市经济(人均GDP)：低发展水平，稳定增长阶段 当前济南发展水平——经济 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 高水平 中等水平 快速增长 缓慢增长 稳定增长
- P11：当前济南发展水平 在山东省内，经济规模处于全省第3位，三产水平远高于其他城市 工业化中期 工业化初期
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 某合作房企济南城市投资地图 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】
- P76：未来供应方面，政府规划供地量稳定，但供应量较以往将有所收缩 卖地数量平稳 近年平均每年出让商品住宅可建面积1296万平 潜在供应土地分布 济南未来供需关系研究 政府规划2017-2019年年均住宅供地可建面积约1168万平方米 注：2017-2019年年均住宅供地可建面积1168万平方米系由济南市政府数据年均供地7000亩并假设容积率保持三年内历史均值2.5不变估算而得。
- P121：黄金板块 黄金板块PIE综合评价分布图 济南城市投资地图 黄金板块当中明水板块更具PIE基础，发展风险较低 黄金板块PIE综合评价板块
给委托方的启示
- P22：城市规模小结：小规模，中等水平，稳定增长型城市，省域首位度低 济南城市规模小结 城市量能 GDP： 6,536 (第16名) 存款：15537亿 (第13名) 人口：常住人口723万(第17名) 土地：建成区面积393万平方公里（第18名） 发展水平 三产水平：58.9%(第5名) 人均GDP：92489（第13名） 人均资产：20.9万（第12名） 人均可支配收入：43052(第11名) 土地城镇化率：26%（第16名） 增长趋势 经
- P35：城市结构小结：优先关注新兴服务业人口聚集效应 当前济南发展水平——城市结构 生产结构 就业结构 产业效率 可贸易行业产值预测达3907亿元 不可贸易行业产值达2590亿元 传统服务行业下降最快 新兴服务业保持持续增长 金融业、计算机服务业人口增长迅猛 可贸易行业快速发展 新兴服务业起步发展带动从业人口聚集 二产质量提升，三产人口加速集聚 二产效率提升&人口稳定 三产效率提升&人口增长
- P49：49 区域发展规划：东拓、西进、南控、北跨、中优 济南城市前景 中心城规划范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里，扩大了近一倍，中心城主要是向东、西两翼拓展 实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略 积极引导城市布局沿东西两翼展开 严格控制城市向南部山区蔓延 适时跨越黄河向北部发展 优化旧城区城市功能，全面提升城市品质
- P72：城市PIE城市聚类 济南空间发展结论 区域扩张总结 市区 高 阶段三：四向扩张 阶段一： 城市集聚 阶段二：轴向扩张 过去：老城区 现状：历城、章丘 未来：济阳、长清 建设重点：城市目前处于轴向扩张阶段（规模扩张），重点向东（三产）、北（二产）扩张； 短期兼顾：城市老城区的质量提升，重点关注商务核心CBD中心核的发展； 中期展望：济阳、长清等近郊区域的发展。
- P85：京沪高速 绕城高速公路 济青高速 国华东方美郡 鲁能领秀公馆 绿地国际城 融基御水山庄 美里新居 万象新天地 全国性品牌房企芙蓉 中垠雅苑 中润佛山静院 沐春家园 全国性品牌房企财富壹号 鲁商盛景雅苑 孝和泉韵 鲁商御龙湾 国华印象 城市豪宅 高端住宅 品质住宅 普通住宅 低端住宅 高单价产品聚集度高聚集于城市东部，单中心格局，低单价产品向外拓展 济南成交市场研究
- P91：济南住宅分布总结 济南大部分板块适合做低端住宅，市中和历下核心区域较适合做高端豪宅 https://geohey.com/apps/dataviz/83cf42b546d440f684a0cca7cacad919/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 绕城高速 仁风镇
- P95：地产市场趋势总结 济南市场需求趋势小结：量价稳定增长型市场 2017-2021济南潜在供需比预测 在人口自然增长的情形下，理论需求为945-982万平，假设市场供应同土地规划供应节奏相当，未来市场供求将保持基本平衡。 合理值：1.1-1.2 11-15年持续的供不应求，累计未满足需求616万平，为16年房价的上涨提供了基础。 通过逐步回归分析得知，年末存款余额将成为影响销量的重要因素，小学生人口将成为影响价格的重要因素。 高新技术服务业
- P100：视角一：城市蔓延与城市边界——4大类7小类土地属性 城区 近城 济南 近郊 远郊 近城便捷区 近城安居区 远郊区 自驾 公交，学校 公交，学校，三产 济南土地属性聚类 公交，学校，景观 二产，三产 近郊定居区 近郊便捷区 城市核心区 城区拓展区
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「济南 · 城市投资研究 · 2017」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。