◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P51：综合来看，济宁为第二梯队城市，人口及土地扩张强于均值水平，经济较弱 城市发展潜力 城市2016年等级划分 城市2016年得分结构表
- P85：综合来看，济宁采矿及制造业具有明显的人口优势 就业人口分析
- P167：土地产品篇 —— 不同土地圈层的品类机会？ 土地产品策略 土地圈层价值 土地一圈位于各区域中心板块-任城区古槐街道、安居街道、李营街道等，邹城市的钢山街道、凫山街道等，城市建设相对成熟，城市资源集中一二圈层，同时一圈层范围较小，且为个区域中心，但一圈层人造地表占全市建成区面积64.24%，总建设程度为76.41%，待开发空间仍然较大。 圈层结构机会 结合剩余用地规划看，一圈层剩余可建设住宅面积较少，仅约6.1平方公里，占总剩余面积5.6
- P168：济宁城市解读与战略共谋 —— 主要研究结论小结 土地产品策略
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P4：本章框架及目录 01 城市投资背景
- P14：城市投资背景篇 —— 我们面临的是一个怎样的城市与市场？ 城市发展机会 城市底板： 多中心的地域中心型城市 发展阶段：工业规模化发展主导、处于城镇化快速发展阶段 城区覆盖范围：任城区、济宁高新区、太白湖新区、邹城市、兖州区共5个区域，为多中心型城市 距离周边三个中心城市均大于100公里辐射圈，受辐射影响较弱，经济体系中等，为地域性中心城市 城市预计于2018年后三产产值超出二产，成为服务业主导城市，城市内部为工业主导型城市，对标全省租赁
- P16：本章框架及目录 02 城市发展机会
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P4：本章框架及目录 01 城市投资背景
- P14：城市投资背景篇 —— 我们面临的是一个怎样的城市与市场？ 城市发展机会 城市底板： 多中心的地域中心型城市 发展阶段：工业规模化发展主导、处于城镇化快速发展阶段 城区覆盖范围：任城区、济宁高新区、太白湖新区、邹城市、兖州区共5个区域，为多中心型城市 距离周边三个中心城市均大于100公里辐射圈，受辐射影响较弱，经济体系中等，为地域性中心城市 城市预计于2018年后三产产值超出二产，成为服务业主导城市，城市内部为工业主导型城市，对标全省租赁
- P16：本章框架及目录 02 城市发展机会
- P17：城市发展潜力 从全国视角看，综合人口、经济规模，筛选全国120个重点城市，进行对标研究 **筛选全国城市GDP大于1000亿，或人口大于500万的城市； **覆盖东部沿海发达区域（江苏、浙江、福建、山东、河北、广东）的主要地级市。 **覆盖都市圈（长三角、珠三角、京津冀）周边主要地级市。 从城市地产潜在的消费需求（人口与经济规模），选取全国120个城市为本次研究的目标城市。 120城经济规模（GDP）排序与等级：
- P18：绝对规模 常住人口 户籍人口 二产就业人口 三产就业人口 小学生人数 人口 绝对规模 市区行政面积 建成区面积 道路面积 资金 土地 绝对规模 GDP 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 规模结构 机构存款余额结构 居民存款余额结构 机构贷款余额结构 零售总额结构 财政收入结构 财政支出结构 固定资产投资结构 房地产投资结构 人均规模 人均GDP 人均机构存款 人均住户存款
- P24：从省域及城市对标视角看，城市发展背景特征 城市发展机会 地域对标城市18城：济南、青岛、淄博、枣庄、东营、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、日照、莱芜、临沂、德州、聊城、滨州、菏泽、徐州等 济宁 钱 —— 资金聚集力 人 —— 人口竞争力 地 —— 土地扩张力
- P28：资金聚集力 结构上，济宁服务业仍落后于工业，同日照、淄博处于同一水平
- P41：41 结构上，济宁户籍人口为874万人，人口流出42万人，属于人口流出型城市 人口竞争力 外来人口=常住人口-户籍人口 流入流出比例=外来人口规模/常住人口规模 2016年城市户籍人口与外来人口 人口流出 人口流入 备注：气泡大小=外来人口规模
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P6：国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市； 进一步加强与淮海经济区相关城市的联动，服务江苏省域整体发展； 中心城区至2020年规划人口达到288万人，规划面积573.19平方公里； 土地总面积17.81万平方公里， 2016年，常住人口1.34亿人，生产总值达4.9万亿元，是中国最早的区域性经济合作组织之一。范围涵盖江苏、山东、河南、安徽中20个地级市，97个县（市）组成: 江苏：徐州、宿迁、连云港、淮安、盐城 山
- P7：济宁，山东省地级市，是东夷文化、某合作房企文明、儒家文化、水浒文化、运河文化的重要发祥地之一，京杭大运河沿岸重要的工商业城市，2016年底，济宁总面积11187平方公里，辖任城区、兖州区2个直辖区和7个县以及曲阜市、邹城市2个县级市，总人口832万人。 从自身条件看，济宁作为重要工商业城市，总体发展处于中等规模 城市投资背景 资金 人口 土地 市场 6.4% 8.4% 5.9% 5.2% 主城区 数据来源：《济宁城市统计年鉴（2017年
- P9：2012年，城市进入工业化中期阶段，生产带动消费，城市开始快速发展 城市投资背景 2016年，城市主导行业为工业及批发零售业；城市优势行业为租赁商务服务业。 农业向工业转型 工业优于农业生产效率优势驱动 工业生产带动城市消费 工业的可贸易性驱动 数据来源：《济宁城市统计年鉴（2017年）》 《山东省统计年鉴（2017年）》 济宁生产总值TOP10行业 租赁商务服务业：机械设备租赁、企业管理服务、法律服务、咨询与调查、广告业知识产权服务、
- P10：目前城市仍处于城镇化快速阶段，未来5年新增需求约46万套 城市投资背景 2016年，城镇常住人口为440.69万（中心城区114万），城镇化率为52.75%，仍处于城镇化中期（快速阶段）； 规划至2020年，全市常住人口城镇化率达到62%。即潜在常住城镇化人口为117万人，约46万套住房需求。 数据来源：2017年政府工作报告、2016年山东省统计年鉴 2016年 2020年 56.5% 62% 新增117万人 46万套 住房需求 20
- P12：截止到2017年，济宁市场规模为376亿，均价为4655元/平方米 城市投资背景 数据来源：济宁及山东统计局 销售金额（亿元） 销售全省占比
- P19：通过熵值法等指标赋权的方式，评判各城市综合价值 城市发展潜力 13个细分指标 26个细分指标 7个细分指标 城市历年2007-2021 人口价值评分 城市历年2007-2021 城市资金价值评分 城市历年2007-2021 城市土地价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2007-2016年 未来数据：2017-2021年 指数平滑法 120城，1200个样本量 120城，600个样本量 人口 资金 土地 熵值法 备注：共120个城市样
- P20：方法说明 —— 熵值法确定指标权重 1、背景 2、原理 客观赋权法，不考虑指标本身重要程度，根据计算各项变量指标数据的效用值，来确定指标权重。避免人为主观干预评价结果。 变量指标权重=变量效用值/所有变量效用值之和 某变量效用值=1-信息熵（0＜信息熵＜1） 信息熵的确定原则：该变量的数据离散程度越高（例如社会中某类别事物中个体差异度越大），信息熵越小那么效用值越大，权重越大，反之信息熵越大，效用值越小，权重越小 如：城市某一类功能（如
- P39：综合各项指标，济宁资金聚集力排名第8，同临沂、聊城相当 资金聚集力 备注：得分由各项经济指标，综合评判，熵值法得出
关键发现与判断（均来自原文）
- P5：山东半岛城市群全面对接国家区域发展战略： 做优做强济南都市圈和青岛都市圈，支持济南、青岛建设国家中心城市； 引导烟威、东滨、济枣菏、临日都市区有序发展，积极培育新生中小城市； 提升重要轴带要素集聚水平，增强网络节点支撑能力; 山东半岛城市群“两圈四区、网络发展”的空间格局 从空间规划看，济宁为非都市圈辐射、第二梯队、稳定增长型城市 城市投资背景 区域发展战略 —— 三种类型 城市等级规划 —— 三个梯队 到2020年，半岛城市群总人口达
- P10：目前城市仍处于城镇化快速阶段，未来5年新增需求约46万套 城市投资背景 2016年，城镇常住人口为440.69万（中心城区114万），城镇化率为52.75%，仍处于城镇化中期（快速阶段）； 规划至2020年，全市常住人口城镇化率达到62%。即潜在常住城镇化人口为117万人，约46万套住房需求。 数据来源：2017年政府工作报告、2016年山东省统计年鉴 2016年 2020年 56.5% 62% 新增117万人 46万套 住房需求 20
- P11：其中，城区未来可新增13.2-25.5万套住房需求 城市投资背景 规划2020年中心城区人口规模为240万人，规划年均增长10.9万； 中心城区城市建设用地控制在264平方公里，规划年均扩张6.1%。 2016年 2020年 157万 240万 新增83万人 25.5万套住房需求 资料来源：济宁市城市总体规划（2014-2030年） 2012年-2020中心城区人口变化及规划： 114万 新增43万人 13.2万套住房需求 2012年
- P12：截止到2017年，济宁市场规模为376亿，均价为4655元/平方米 城市投资背景 数据来源：济宁及山东统计局 销售金额（亿元） 销售全省占比
- P14：城市投资背景篇 —— 我们面临的是一个怎样的城市与市场？ 城市发展机会 城市底板： 多中心的地域中心型城市 发展阶段：工业规模化发展主导、处于城镇化快速发展阶段 城区覆盖范围：任城区、济宁高新区、太白湖新区、邹城市、兖州区共5个区域，为多中心型城市 距离周边三个中心城市均大于100公里辐射圈，受辐射影响较弱，经济体系中等，为地域性中心城市 城市预计于2018年后三产产值超出二产，成为服务业主导城市，城市内部为工业主导型城市，对标全省租赁
- P18：绝对规模 常住人口 户籍人口 二产就业人口 三产就业人口 小学生人数 人口 绝对规模 市区行政面积 建成区面积 道路面积 资金 土地 绝对规模 GDP 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 规模结构 机构存款余额结构 居民存款余额结构 机构贷款余额结构 零售总额结构 财政收入结构 财政支出结构 固定资产投资结构 房地产投资结构 人均规模 人均GDP 人均机构存款 人均住户存款
- P21：从全国范围看，济宁2016年综合实力位居全国第68位，划为三线城市 **整体覆盖120城，1815个样本，因版面原因，此处仅展示2016年排名在三线及以上城市，城市按照得分排序 城市发展潜力
- P22：到2021年，济宁排名为66位，排名前进2名，进入强三线的城市行列 **整体覆盖120城，1815个样本，因版面原因，此处仅展示2021年排名在三线及以上城市，城市按照得分排序 城市发展潜力
风险提示（主动披露）
- P69：城市投资机会篇 —— 济宁的核心市场增长机会在哪里？ 城市潜力：从排名68到66，复合增长率6.73%，实力缓慢稳定增长；同时城市建成区扩张速度大于资金与人口聚集速度，存在一定的风险 区域机会：城市聚集实力分散，中心仍需夯实，聚焦任城主城的发展 资金：固定投资增速较快，年均16%以上、财政负债相对均衡，总量财富中等，年均增速9.6%，人均财富仅3.1万/人，投资及财富规模驱动； 人口：人口基数中上水平、人口增速缓慢，年均增速仅0.49%
- P162：https://geohey.com/apps/dataviz/49937cb0268544e2bdee5ef69ba540d7/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 鸡肋市场：谨慎关注土地存量大、发展不成熟的三四圈层土地 圈层结构机会 注：剩余面积/人造面积=板块A类型网格剩余面积/板块人造面积 占比=板块A 类型网格剩余面积/城区剩余总面积 接庄街道 南张街道 许庄
给委托方的启示
- P51：综合来看，济宁为第二梯队城市，人口及土地扩张强于均值水平，经济较弱 城市发展潜力 城市2016年等级划分 城市2016年得分结构表
- P85：综合来看，济宁采矿及制造业具有明显的人口优势 就业人口分析
- P167：土地产品篇 —— 不同土地圈层的品类机会？ 土地产品策略 土地圈层价值 土地一圈位于各区域中心板块-任城区古槐街道、安居街道、李营街道等，邹城市的钢山街道、凫山街道等，城市建设相对成熟，城市资源集中一二圈层，同时一圈层范围较小，且为个区域中心，但一圈层人造地表占全市建成区面积64.24%，总建设程度为76.41%，待开发空间仍然较大。 圈层结构机会 结合剩余用地规划看，一圈层剩余可建设住宅面积较少，仅约6.1平方公里，占总剩余面积5.6
- P168：济宁城市解读与战略共谋 —— 主要研究结论小结 土地产品策略
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「济宁 · 城市地图 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。