◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 让世界更理性 www.urasr.com 杭州某合作房企浙江城市进入研究体系 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 Chapter1——浙江城市进入性研究 Chapter2——城市中宏观面调研前摸底 Chapter3——城市微观市场面调研后总结
- P3：【结论背景1-1】城市综合价值研判体系 人口 土地 资金 土地供给（去化周期、财政依赖度） 土地价格（获取成本、开发风险） 总量规模（现状&趋势） 市场结构（成交量&价格） 宏观基本面 ——人地钱宏观指标现状如何？未来发展潜力如何？ 土地市场 ——相对于房地产市场供应量如何？土地成本以及开发风险如何？ 房地产市场 ——总量蛋糕多大，发展趋势如何？市场量价结构如何？
- P4：【结论背景1-2】城市综合价值评级&策略 城市价值评价 土地市场评价 房地产市场评价
- P5：{主要结论1}结合某合作房企城市进入需求，对浙江省城市综合价值进行评级
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 让世界更理性 www.urasr.com 杭州某合作房企浙江城市进入研究体系 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 Chapter1——浙江城市进入性研究 Chapter2——城市中宏观面调研前摸底 Chapter3——城市微观市场面调研后总结
- P3：【结论背景1-1】城市综合价值研判体系 人口 土地 资金 土地供给（去化周期、财政依赖度） 土地价格（获取成本、开发风险） 总量规模（现状&趋势） 市场结构（成交量&价格） 宏观基本面 ——人地钱宏观指标现状如何？未来发展潜力如何？ 土地市场 ——相对于房地产市场供应量如何？土地成本以及开发风险如何？ 房地产市场 ——总量蛋糕多大，发展趋势如何？市场量价结构如何？
- P6：【结论背景2-1】城市综合价值修正体系 政策角度 空间关系角度 户籍政策 土拍政策 限购政策 严格 宽松 综合评定 区域综合评分（空间关系修正后） 影响强 影响弱
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 让世界更理性 www.urasr.com 杭州某合作房企浙江城市进入研究体系 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 Chapter1——浙江城市进入性研究 Chapter2——城市中宏观面调研前摸底 Chapter3——城市微观市场面调研后总结
- P3：【结论背景1-1】城市综合价值研判体系 人口 土地 资金 土地供给（去化周期、财政依赖度） 土地价格（获取成本、开发风险） 总量规模（现状&趋势） 市场结构（成交量&价格） 宏观基本面 ——人地钱宏观指标现状如何？未来发展潜力如何？ 土地市场 ——相对于房地产市场供应量如何？土地成本以及开发风险如何？ 房地产市场 ——总量蛋糕多大，发展趋势如何？市场量价结构如何？
- P6：【结论背景2-1】城市综合价值修正体系 政策角度 空间关系角度 户籍政策 土拍政策 限购政策 严格 宽松 综合评定 区域综合评分（空间关系修正后） 影响强 影响弱
- P7：【结论背景2-2】城市进入优先级评判方法 城市价值综合评分 多维度评判城市价值，甄选优质快发展城市 政策壁垒 & 多类型政策研判，甄别城市进入政策壁垒 & 空间关系 运用引力模型对城市价值做空间上研判
- P19：从城镇化率看，目前浙江省处于大城市化阶段，仍有一定城镇化空间 第二阶段(50-70%) （2001-2018） 从小城市进入大城市化 第一阶段（<50%） 从农村进入城市 备注：数据来源浙江省统计年鉴，2016年以后数据为指数平滑预测，浙江省16年末城镇化率为67%，通过预测2027年后进入大都市全阶段，2027年城镇化率79.3%，年均城镇化率1.1%，按2016年户均人口2.92计算，每年可新增约10户家庭 人口迁移以农村人口迁入城
- P20：从增加结构看，近年外来人口逐渐回流，但仍未及自然增长水平 备注：自然增长人口=新出生人口-死亡人口，外来流入人口=常住增长人口-自然增长人口，数据来源浙江省统计年鉴 平稳增长 自然增长约20-30万 人口保持相对平稳流入30-60万 人口流出5-20万 人口回流3-20万
- P21：从就业结构看，目前处于工业化中期阶段，二三产转化加剧，预计2020年后将迈入工业化后期 备注：数据来源浙江省统计年鉴，2016年以后的数据为指数平滑预测 随着工业化的推进，第一产业的比重持续下降，第二产业的比重迅速上升，同时带动第三产业比重稳步上升，工业化进入大力发展阶段 二三一 三二一 比例（%） 二三产从业人口达87.6% 超出人口城镇化率20.6% 潜在规模为775万人 2016年 当第三产业的比重超出二产时，工业化就到了后期阶段
- P23：从年龄结构看，首置、高端改善以及度假二居需求较大 备注：结合丹特消费支出生命周期理论与中国人口生命周期消费。 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 20-24加入劳动者大军 28-30首次置业高峰 40-45高端改善 (DREAM HOUSE) 60-70养老度假 70医疗/养老院 年龄 支出 50-60度假二居 35-40首改/再改高峰 首置高峰 高端改善&度假二居 养老度假 首改再改 备注：数据来源
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P17：地产市场的表现？ —— 8281亿，全国占比8.4%，11年后与经济走势相悖 亿元 亿元 备注：数据来源全国统计年鉴，浙江统计年鉴
- P18：研究背景一：浙江城镇化发展阶段 备注：数据来源全国统计年鉴 北京、天津及上海已到了稳定发展阶段，城镇化率＞70% 东部沿海城市大部分处于快速发展后II段，城镇化率60-70% 中部地区基本处于快速发展后I段（除河南外），城镇化率50-60% 西部地区基本处于快速发展前期（除重庆外），城镇化率30-50% 西藏仍处于起步阶段，城镇化率＜30% 目前浙江处于城镇化快速阶段减速区（后II段） 与广东、江苏、福建同属一个阶段 增量客群增速开始下
- P19：从城镇化率看，目前浙江省处于大城市化阶段，仍有一定城镇化空间 第二阶段(50-70%) （2001-2018） 从小城市进入大城市化 第一阶段（<50%） 从农村进入城市 备注：数据来源浙江省统计年鉴，2016年以后数据为指数平滑预测，浙江省16年末城镇化率为67%，通过预测2027年后进入大都市全阶段，2027年城镇化率79.3%，年均城镇化率1.1%，按2016年户均人口2.92计算，每年可新增约10户家庭 人口迁移以农村人口迁入城
- P20：从增加结构看，近年外来人口逐渐回流，但仍未及自然增长水平 备注：自然增长人口=新出生人口-死亡人口，外来流入人口=常住增长人口-自然增长人口，数据来源浙江省统计年鉴 平稳增长 自然增长约20-30万 人口保持相对平稳流入30-60万 人口流出5-20万 人口回流3-20万
- P21：从就业结构看，目前处于工业化中期阶段，二三产转化加剧，预计2020年后将迈入工业化后期 备注：数据来源浙江省统计年鉴，2016年以后的数据为指数平滑预测 随着工业化的推进，第一产业的比重持续下降，第二产业的比重迅速上升，同时带动第三产业比重稳步上升，工业化进入大力发展阶段 二三一 三二一 比例（%） 二三产从业人口达87.6% 超出人口城镇化率20.6% 潜在规模为775万人 2016年 当第三产业的比重超出二产时，工业化就到了后期阶段
- P23：从年龄结构看，首置、高端改善以及度假二居需求较大 备注：结合丹特消费支出生命周期理论与中国人口生命周期消费。 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 20-24加入劳动者大军 28-30首次置业高峰 40-45高端改善 (DREAM HOUSE) 60-70养老度假 70医疗/养老院 年龄 支出 50-60度假二居 35-40首改/再改高峰 首置高峰 高端改善&度假二居 养老度假 首改再改 备注：数据来源
- P29：城镇化与省域体系建设双重驱动下，浙江城市市场机会 都市圈核心城市 杭州、宁波、温州、金华 都市圈辐射城市 嘉兴、绍兴、湖州、台州、舟山 待拓展发展城市 衢州、丽水 都市中心扩张 城市郊区化 农民工市民化 郊区城市化 都市化向外扩张 中心聚集 都市圈一体化发展 中心聚集 周边居民城镇化 进一步开放 产业转型+城市分工 人口结构优化 交通一体化 中心崛起 人口聚集 城镇化加速 人口回流 农业现代化 2016浙江省各地级市城镇化发展阶段 备注
- P35：7个细分指标 33个细分指标 5个细分指标 城市历年2007-2021 人口价值评分 城市历年2007-2021 城市资金价值评分 城市历年2007-2021 城市土地价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2007-2016年 未来数据：2017-2021年 指数平滑法 64县市，640个样本量 64县市，320个样本量 人口 资金 土地 熵值法 城市宏观基本面研判方法（续） 采用自然分段方法，将所有样本划分为10类
关键发现与判断（均来自原文）
- P3：【结论背景1-1】城市综合价值研判体系 人口 土地 资金 土地供给（去化周期、财政依赖度） 土地价格（获取成本、开发风险） 总量规模（现状&趋势） 市场结构（成交量&价格） 宏观基本面 ——人地钱宏观指标现状如何？未来发展潜力如何？ 土地市场 ——相对于房地产市场供应量如何？土地成本以及开发风险如何？ 房地产市场 ——总量蛋糕多大，发展趋势如何？市场量价结构如何？
- P16：浙江是一个什么样的区域？——人多钱多，藏富于民 地理属性：丘陵地貌，依山傍海 浙江，简称“浙”，地处中国东南沿海长江三角洲南翼，东临东海，南接福建，西与安徽、江西相连，北与上海、江苏接壤。地理特点多山多丘陵，有“七山一水二分田”之说。 经济属性：中高规模，中高水平 地区生产总值： 2016年47251.36亿元，全国占比6.3% 常住人口： 2016年5590万，全国占比4% 建成区面积：2673.3平方公里，全国占比4.9% 人均GD
- P17：地产市场的表现？ —— 8281亿，全国占比8.4%，11年后与经济走势相悖 亿元 亿元 备注：数据来源全国统计年鉴，浙江统计年鉴
- P18：研究背景一：浙江城镇化发展阶段 备注：数据来源全国统计年鉴 北京、天津及上海已到了稳定发展阶段，城镇化率＞70% 东部沿海城市大部分处于快速发展后II段，城镇化率60-70% 中部地区基本处于快速发展后I段（除河南外），城镇化率50-60% 西部地区基本处于快速发展前期（除重庆外），城镇化率30-50% 西藏仍处于起步阶段，城镇化率＜30% 目前浙江处于城镇化快速阶段减速区（后II段） 与广东、江苏、福建同属一个阶段 增量客群增速开始下
- P19：从城镇化率看，目前浙江省处于大城市化阶段，仍有一定城镇化空间 第二阶段(50-70%) （2001-2018） 从小城市进入大城市化 第一阶段（<50%） 从农村进入城市 备注：数据来源浙江省统计年鉴，2016年以后数据为指数平滑预测，浙江省16年末城镇化率为67%，通过预测2027年后进入大都市全阶段，2027年城镇化率79.3%，年均城镇化率1.1%，按2016年户均人口2.92计算，每年可新增约10户家庭 人口迁移以农村人口迁入城
- P20：从增加结构看，近年外来人口逐渐回流，但仍未及自然增长水平 备注：自然增长人口=新出生人口-死亡人口，外来流入人口=常住增长人口-自然增长人口，数据来源浙江省统计年鉴 平稳增长 自然增长约20-30万 人口保持相对平稳流入30-60万 人口流出5-20万 人口回流3-20万
- P21：从就业结构看，目前处于工业化中期阶段，二三产转化加剧，预计2020年后将迈入工业化后期 备注：数据来源浙江省统计年鉴，2016年以后的数据为指数平滑预测 随着工业化的推进，第一产业的比重持续下降，第二产业的比重迅速上升，同时带动第三产业比重稳步上升，工业化进入大力发展阶段 二三一 三二一 比例（%） 二三产从业人口达87.6% 超出人口城镇化率20.6% 潜在规模为775万人 2016年 当第三产业的比重超出二产时，工业化就到了后期阶段
- P22：对比其他省，浙江人均企业数全国第一，营商环境浓厚，增速较慢 评价标准：快速146%（年10%）以上，中速121-145%（年5-10%），慢速100-120%（0-5%），减弱100%以下（负增长） 浙江省
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 让世界更理性 www.urasr.com 杭州某合作房企浙江城市进入研究体系 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 Chapter1——浙江城市进入性研究 Chapter2——城市中宏观面调研前摸底 Chapter3——城市微观市场面调研后总结
- P3：【结论背景1-1】城市综合价值研判体系 人口 土地 资金 土地供给（去化周期、财政依赖度） 土地价格（获取成本、开发风险） 总量规模（现状&趋势） 市场结构（成交量&价格） 宏观基本面 ——人地钱宏观指标现状如何？未来发展潜力如何？ 土地市场 ——相对于房地产市场供应量如何？土地成本以及开发风险如何？ 房地产市场 ——总量蛋糕多大，发展趋势如何？市场量价结构如何？
- P32：城市综合价值研判体系 人口 土地 资金 土地供给（去化周期、财政依赖度） 土地价格（获取成本、开发风险） 总量规模（现状&趋势） 市场结构（成交量&价格） 宏观基本面 ——人地钱宏观指标现状如何？未来发展潜力如何？ 土地市场 ——相对于房地产市场供应量如何？土地成本以及开发风险如何？ 房地产市场 ——总量蛋糕多大，发展趋势如何？市场量价结构如何？
- P59：浙江省县市土地市场研判方法 备注：数据来源浙江省各市统计局及中指；土地市场相关数据更新至17年，宏观及住宅市场数据仅更新至16年 1.1周期长依赖强 1.2周期长依赖弱 1.3周期短依赖强 1.4周期短依赖弱 2.1成本高风险大 2.2成本高风险小 2.3成本低风险大 2.4成本低风险小
- P61：土地去化周期：嵊州市土地供应量大，近3年供应量为市场年均成交量的16倍 土地供应风险 备注：土地去化周期=2015-17年宅地规划建筑面积/2015-16年年均住宅成交面积
- P64：土地市场去化周期&财政依赖度评价 去化周期&财政依赖度评价类别分布 周期长 依赖强 周期长 依赖弱 周期短 依赖强 周期短 依赖弱 供应风险均值 财政依赖度均值
- P67：楼面价&住宅成交价：嘉兴市区、海宁、海盐及江山存在楼面价与房价错层情况，拿地需谨慎 2015-16年年均住宅成交价格（元/ m2 ） 备注：数据来源浙江省各市统计局及中指；土地市场相关数据更新至17年，宏观及住宅市场数据仅更新至16年 2015-17年宅地楼面价（元/ m2 ）
- P68：土地开发风险：杭州嘉兴连轴区域以及金华衢州连轴区域，从地价房价比来看有一定风险 土地开发风险 备注：土地开发风险=2015-17年宅地楼面价/2015-16年年均住宅成交价格
给委托方的启示
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 让世界更理性 www.urasr.com 杭州某合作房企浙江城市进入研究体系 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 Chapter1——浙江城市进入性研究 Chapter2——城市中宏观面调研前摸底 Chapter3——城市微观市场面调研后总结
- P3：【结论背景1-1】城市综合价值研判体系 人口 土地 资金 土地供给（去化周期、财政依赖度） 土地价格（获取成本、开发风险） 总量规模（现状&趋势） 市场结构（成交量&价格） 宏观基本面 ——人地钱宏观指标现状如何？未来发展潜力如何？ 土地市场 ——相对于房地产市场供应量如何？土地成本以及开发风险如何？ 房地产市场 ——总量蛋糕多大，发展趋势如何？市场量价结构如何？
- P4：【结论背景1-2】城市综合价值评级&策略 城市价值评价 土地市场评价 房地产市场评价
- P5：{主要结论1}结合某合作房企城市进入需求，对浙江省城市综合价值进行评级
- P6：【结论背景2-1】城市综合价值修正体系 政策角度 空间关系角度 户籍政策 土拍政策 限购政策 严格 宽松 综合评定 区域综合评分（空间关系修正后） 影响强 影响弱
- P7：【结论背景2-2】城市进入优先级评判方法 城市价值综合评分 多维度评判城市价值，甄选优质快发展城市 政策壁垒 & 多类型政策研判，甄别城市进入政策壁垒 & 空间关系 运用引力模型对城市价值做空间上研判
- P8：{主要结论2}各类综合价值评级进入优先级
- P9：【结论背景3】城市综合关注策略背景 城市综合价值判断 不同综合价值城市进入优先级 & ∪ & 中短期关注 & & & 中期 关注 中长期 关注 ∪
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「浙江省 · 城市进入研究体系 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。