◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P1：拓展幸福空间 创造无限价值 www.urasr.com 首创海南城市解读 诚信某合作房企、精品永恒
- P2：禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 序 言 研究背景 ——海南的发展机遇与房地产机会 Part 1 限购政策及其影响 Part 2 持有型物业的价值潜力 Part 3 销售型物业的潜在规模 总 结 策略建议
- P27：海南省2017年以来经过14次调控，迎来“最严限购政策”，该政策对土地管控、住宅销售等多方面加强了限制，未来市场机会将由单一的住宅开发转向多元化的商办、产业、租赁等市场： 土地管控方面：住宅开发受限制，商业用地比例提高 建设用地总量占全岛面积仅10%，商品住宅用地供应大幅减少，新增用地类型偏向于商业用地，存量商品住宅用地将转型用于发展其他产业或住房。 住宅销售方面：市场调控，本地人购买力有限 多项政策限制外地人购房，而本地人不具备购房能
- P32：自然+人文+海洋资源，融合成为海南岛特有的旅游产品优势 “两圈、四组团”旅游空间布局 国际化旅游产品规划 海洋旅游、康养旅游、文体旅游、会展旅游、乡村旅游、森林生态旅途、特色城镇旅游、购物旅游、产业旅游、专项旅游。 ——《海南省旅游发展总体规划》 海澄文一体化综合经济圈 大三亚旅游经济圈 东部康养旅游组团 西部山海旅游组团 中部雨林旅游组团 三沙海洋旅游组团 综合来看，海南的几大重点产业中前景最大的还是旅游业，因为海南是中国唯一的旅游度
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P7：新一轮政策强调了海南的战略地位、指明了发展方向 “五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，以供给侧结构性改革为主线，建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港，发挥自身优势，大胆探索创新，着力打造全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区，争创新某合作房企特色社会主义生动范例，让海南成为展示中国风范、中国气派、中国形象的靓丽名片。 ——习近平《在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上的讲话》
- P10：2017年以来海南共出台14次调控政策，稳定市场预期，确保房地产市场稳健发展 从历史经验看，海南每次遇到政策利好，房地产都会出现过山车式行情。此次海南迎来新的历史机遇，不想再被房地产过热搅局。只有“去房产化”、谋求多元发展途径，才能完成经济结构转型，实现长足发展。 ——专家意见
- P12：按照规划，全岛仅10%左右的土地可供开发 备注：数据来源于海南省十三五规划 海南岛空间结构规划 2020年海南岛用地规划
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P7：新一轮政策强调了海南的战略地位、指明了发展方向 “五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，以供给侧结构性改革为主线，建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港，发挥自身优势，大胆探索创新，着力打造全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区，争创新某合作房企特色社会主义生动范例，让海南成为展示中国风范、中国气派、中国形象的靓丽名片。 ——习近平《在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上的讲话》
- P10：2017年以来海南共出台14次调控政策，稳定市场预期，确保房地产市场稳健发展 从历史经验看，海南每次遇到政策利好，房地产都会出现过山车式行情。此次海南迎来新的历史机遇，不想再被房地产过热搅局。只有“去房产化”、谋求多元发展途径，才能完成经济结构转型，实现长足发展。 ——专家意见
- P12：按照规划，全岛仅10%左右的土地可供开发 备注：数据来源于海南省十三五规划 海南岛空间结构规划 2020年海南岛用地规划
- P13：新增供应土地逐年减少，且向商业用地偏移 2015-2017年全省土地成交结构
- P39：数据来源：方正证劵人口年龄结构预测 全国需求视角看，将从中青年成长为中老年客群，婴儿潮一代将集体释放养老度假需求 25-50岁中年人口为主 35-60岁中老年人口为主 首置首改为主导 再改高改为主导 中国2030=日本2013
- P40：支付力高的城市潜在养老度假客群，将从2010年的0.8亿，增长到2017年0.94亿，预判到2022年将1.24亿 人口分布 城市 农村 年龄结构 21-30 31-40 41-50 首置 首改 再改高改 51-60 养老度假 人口分布 城市 农村 年龄结构 21-30 31-40 41-50 首置 首改 再改高改 51-60 养老度假 **由2012年抽样全国人口结构，推算得出。 人口分布 城市 农村 年龄结构 21-30 31-40
- P68：人才引进计划补充了海南内生需求，为海南未来的销售型物业市场带来机会 放开人才落户限制……各类高层次人才、创新人才、创业人才可在我省任一城镇落户……引进的各类人才自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇；柔性引进的高层次人才经认定也可享受同等待遇……鼓励过内外知名企业总部或区域性总部落户海南，在场所安排、经费支持、人才安居等方面采用“特事特办、一事一议”方式给予支持。 ——《百万人才进海南行动计划》 政策内容： 引进目标： 到2020年
- P69：高收入人群 28.9万 占比5.4% 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 190.8万 占比35.6% 低收入人群 315.6万 占比59.0% 全市2016年全社会就业人口535万 海南人口收入结构呈三角形，高收入人群主要是金融、信息技术和公共事业人员 备注：数据来源于海南省统计年鉴
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：海南，简称“琼”，位于中国最南端，陆地总面积3.54万平方公里， 海域面积约200万平方公里。海南岛是仅次于台湾岛的中国第二大岛，海南省是中国国土面积（含海域）第一大省。 1988年4月13日，海南经济特区正式成立，是中国最大的，也是唯一的省级经济特区。 作为唯一的省级经济特区，仅市场表现较为突出 资金 人口 土地 市场 28名 28名 29名 22名 数据来源：中国国家统计局
- P12：按照规划，全岛仅10%左右的土地可供开发 备注：数据来源于海南省十三五规划 海南岛空间结构规划 2020年海南岛用地规划
- P14：备注：数据来源于海南省统计年鉴 存量土地也将转型用于发展其他产业或住房，对比销售面积，土地严重稀缺
- P20：限购政策实际影响：价格小幅波动，面积同期相比大大下降 备注：数据来源于海南省月度统计公报 2017.4.14 全省限购 2017.5.10 限购升级 2017.9.28 “两个暂停” 2017.10.10 限售升级 2018.4.22 “最严”限购令 2017.12.6 限制价格涨幅
- P23：全国性品牌房企：主力布局海口，依靠产品高溢价能力 备注：数据来源于2017年全国性品牌房企年报 2017年销售情况 在售项目及单价
- P25：雅居乐：陵水的清水湾为主力项目，未来将持续开发，打造品牌效应 备注：数据来源于2017年雅居乐年报 项目分布情况 雅居乐清水湾 雅居乐月亮湾 雅居乐星光城 雅居乐金沙湾 山钦湾项目 南宝镇项目
- P29：海南有丰富的自然资源与旅游资源，地域优势明显 备注：数据来源于海南省统计年鉴 自然与旅游资源 海南省拥有优良的滨海景观、沙滩质量、海水质量和空气质量，是中国唯一媲美国际的四季无冬旅游海岛……海南省拥有山地森林、台地、滨海、海洋等四大自然圈层，与历史民俗、渔家文化、南海文化、民族文化等人文资源组团叠加融合，形成多元发展潜力。 ——《海南省旅游发展总体规划（2017-2030）》
- P30：海域面积约200万平方公里，且水质良好 备注：数据来源于2017年海南省海洋环境公报 2017年春季海南岛近岸海域海水水质分布图
关键发现与判断（均来自原文）
- P5：海南省整体情况：经济规模小、人口规模小、建成面积小，急需发展 01 02 03 经济：经济规模较小，以三产为主导，处于快速发展阶段，政府负债高 人口：人口规模小，快速城镇化阶段，外来人口比例高 GDP规模4053亿元，固定投资3890亿元 政府收支比为0.46，政府举债大力建设城市 居民储蓄意愿较强，消费收入比达0.69 常住人口917万，城镇化率57% 外来人口112万，占比达12% 土地：建成区面积较小，路网建设程度中等 海南201
- P8：本报告将从政策规划出发，研究三大政策影响下未来的市场机会： 政策提出背景及目的？ 政策对市场冲击情况？受影响最大的区域在哪？ 由此带来的市场机会发生怎样的变化？ 政策提出背景及目的？ 由此带来的新机会是什么？ 政策主要受益地区在哪？当地市场现状及未来预测情况？ 政策提出背景及目的？ 政策内容及影响？ 机会研判（持有型物业整体市场前景分析、高机会点分布）？
- P15：需求方面：本地人→买不起房，外地人旅游度假需求支撑高房价 高收入+高房价 低收入+高房价 低收入+低房价 一年收入能买几平米？ 2016年人均可支配收入（元） 2016年商品房平均价格（元/平）
- P20：限购政策实际影响：价格小幅波动，面积同期相比大大下降 备注：数据来源于海南省月度统计公报 2017.4.14 全省限购 2017.5.10 限购升级 2017.9.28 “两个暂停” 2017.10.10 限售升级 2018.4.22 “最严”限购令 2017.12.6 限制价格涨幅
- P27：海南省2017年以来经过14次调控，迎来“最严限购政策”，该政策对土地管控、住宅销售等多方面加强了限制，未来市场机会将由单一的住宅开发转向多元化的商办、产业、租赁等市场： 土地管控方面：住宅开发受限制，商业用地比例提高 建设用地总量占全岛面积仅10%，商品住宅用地供应大幅减少，新增用地类型偏向于商业用地，存量商品住宅用地将转型用于发展其他产业或住房。 住宅销售方面：市场调控，本地人购买力有限 多项政策限制外地人购房，而本地人不具备购房能
- P34：旅游业痛点之二：地域分化严重，中西部与东部差距大 占比60.32%
- P35：推进高端度假酒店集群化、品牌化发展，加快经济型酒店建设；挖掘海南特色乡村、民俗、雨林、海洋等元素，打造具有海南地方特色的主题酒店、精品民宿、乡村客栈等……引入国际知名酒店品牌，提升酒店运营和服务的国际化水平。从空间规划、土地供给、资源利用等方面支持旅游项目建设。 ——《海南省旅游发展整体规划（2017-2030）》 规划将大力提升住宿、购物等配套，导入中高端客群，为持有型物业带来机会 将来海南省国内旅游市场策略应从数量增长为主向质效提升
- P36：备注：数据来源于中国房价行情网 对比住宅租金与民宿租金，研判持有性物业机会 住宅租金：东部租金明显高于西部
风险提示（主动披露）
- P66：本章小结 各城市持有型物业开发策略： 三亚：配套好、热度高，淡旺季差别大，租金跨度大（200~10000+），主流价格段为200~500，提升淡季运营力 海口：配套齐全、热度较高，淡旺季有一定差别，租金主流价格段为200~300，规模化运营 万宁：配套开发落后于人气，民宿以中低端为主（200~400），兼有少量高端住宿配套，关注配套落位 陵水：靠近三亚一侧土地价值高，淡旺季差别明显，平均租金在600左右，提升淡季运营力， 提升淡季运营力
给委托方的启示
- P1：拓展幸福空间 创造无限价值 www.urasr.com 首创海南城市解读 诚信某合作房企、精品永恒
- P2：禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 序 言 研究背景 ——海南的发展机遇与房地产机会 Part 1 限购政策及其影响 Part 2 持有型物业的价值潜力 Part 3 销售型物业的潜在规模 总 结 策略建议
- P27：海南省2017年以来经过14次调控，迎来“最严限购政策”，该政策对土地管控、住宅销售等多方面加强了限制，未来市场机会将由单一的住宅开发转向多元化的商办、产业、租赁等市场： 土地管控方面：住宅开发受限制，商业用地比例提高 建设用地总量占全岛面积仅10%，商品住宅用地供应大幅减少，新增用地类型偏向于商业用地，存量商品住宅用地将转型用于发展其他产业或住房。 住宅销售方面：市场调控，本地人购买力有限 多项政策限制外地人购房，而本地人不具备购房能
- P32：自然+人文+海洋资源，融合成为海南岛特有的旅游产品优势 “两圈、四组团”旅游空间布局 国际化旅游产品规划 海洋旅游、康养旅游、文体旅游、会展旅游、乡村旅游、森林生态旅途、特色城镇旅游、购物旅游、产业旅游、专项旅游。 ——《海南省旅游发展总体规划》 海澄文一体化综合经济圈 大三亚旅游经济圈 东部康养旅游组团 西部山海旅游组团 中部雨林旅游组团 三沙海洋旅游组团 综合来看，海南的几大重点产业中前景最大的还是旅游业，因为海南是中国唯一的旅游度
- P65：本章小结 海南省配套与旅游资源不匹配，导致人均消费低，旅游业不够高端化。旅游规划政策将致力于提升配套水平、导入中高端客群，为持有型物业带来机会： 比较民宿租金与住宅租金，全省平均民宿租金为7.16元/平/天，住宅租金为27.40元/平/月，持有型物业潜力巨大 划分旅游圈层，寻找高机会点：高价值土地围绕海湾分布 地域资源丰富+全国婴儿潮一代老龄化+区域配套资源的提升+土地资源的稀缺性， 驱动中长期持有型物业价值提升。
- P66：本章小结 各城市持有型物业开发策略： 三亚：配套好、热度高，淡旺季差别大，租金跨度大（200~10000+），主流价格段为200~500，提升淡季运营力 海口：配套齐全、热度较高，淡旺季有一定差别，租金主流价格段为200~300，规模化运营 万宁：配套开发落后于人气，民宿以中低端为主（200~400），兼有少量高端住宿配套，关注配套落位 陵水：靠近三亚一侧土地价值高，淡旺季差别明显，平均租金在600左右，提升淡季运营力， 提升淡季运营力
- P84：关注大海口区域，预判潜在需求增量规模为260万平/年 人才分布现状：高度集中在海口（46%） 高收入人群共28.9万，其中13.3万集中在海口 中等收入人群共190.8万，其中88.2万集中在海口 未来分布预判：主要在海澄文经济圈 从产业园区看，西部（大儋州）主要是重工业，南部（三亚）主要是创意产业，而海澄文经济圈则包括中高端制造业、科技产业等 从引进企业看，阿里、华为、腾讯等知名企业均在海口、澄迈设立总部 海口是主要的政策受益地区，具
- P85：策略建议一：中长期把握持有型物业，关注高旅游价值土地及相对缺乏住宿配套的海湾 限购政策后，各城市受到不同程度的影响，全省销售面积同比减少28.5% 销售面积同比变化 旅游规划重点扶持海南旅游配套提升，比较住宅租金与民宿租金，海南各城市在持有型物业方面潜力巨大 海南省土地旅游价值圈层 高旅游价值土地沿海湾分布，主要集中在大三亚地区
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「海南省 · 城市解读 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。