◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P50：综合来看，淄博为第二梯队城市，土地、财富强于均值水平，但人口较少 城市发展潜力 城市2016年等级划分 城市2016年得分结构表
- P63：细分指标小结 —— 经济、人口、土地、市场 经济聚集力 人口吸引力 土地扩张力 市场开发力 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，综合评分多指标熵值法，经禾略 URASR计算得出。 区县现状分析 以张店为经济中心 临淄、桓台、淄川为资金新的聚集点 以张店为聚集中心 桓台、沂源为区域的聚集点 以张店城市扩张为主 临淄其次 张店为市场开发的热点区 临淄为市场新的增长点
- P86：综合来看，淄博形成了以建筑业、制造业为主的优势群体 就业人口分析
- P147：土地价值现状—— 小结 土地价值细分 城市骨架基本形成，但相关配套资源高度集聚在一圈层，从第二圈层开始出现快速下降，短期内将以二圈层配套提升，三圈层土地扩容为主导。分区域看： 张店区：已建成50%，淄博市主城区、绝对中心，开发建设重点； 周村区：已建成30%，同主城关系紧密，重点开发建设区域之一； 博山区：已建成44%，地处山区，可建设用地少； 淄川区：已建成26%，同主城关系相对紧密，但可建设用地少； 沂源县：已建成31%，待开发建设
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P4：本章框架及目录 01 城市投资背景
- P11：从城市规划看，未来将加强与济南的联系，以工业为依托发展 城市投资背景 在济南都市圈中作为区域性中心，承托重要城市职能，与济南构筑“双核”的发展格局，逐步发展成为以石油、化工产业为主的现代工业基地。 规划形成“一城、两轴、十二片”的市域城镇空间结构 “一城”：中心城区及其周边，城镇发展的核心地区，带动市域南北两翼的发展； “两轴”：联系中心城区和三个县城的南北向市域经济发展轴和东西向市域经济发展轴； “十二片”：以“片”为单位，以县城为中
- P12：淄博行政区人造地表分布 淄博行政区人造地表得分分布 从城市建设来看，张店区建设最好，其次是桓台、周村和临淄 城市投资背景 结构=人造地表面积/行政区面积；占比=人造地表面积/全市人造地表面积 得分由行政区人造地表面积、人造地表面积占比、人造地表面结构计算所得
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P4：本章框架及目录 01 城市投资背景
- P11：从城市规划看，未来将加强与济南的联系，以工业为依托发展 城市投资背景 在济南都市圈中作为区域性中心，承托重要城市职能，与济南构筑“双核”的发展格局，逐步发展成为以石油、化工产业为主的现代工业基地。 规划形成“一城、两轴、十二片”的市域城镇空间结构 “一城”：中心城区及其周边，城镇发展的核心地区，带动市域南北两翼的发展； “两轴”：联系中心城区和三个县城的南北向市域经济发展轴和东西向市域经济发展轴； “十二片”：以“片”为单位，以县城为中
- P12：淄博行政区人造地表分布 淄博行政区人造地表得分分布 从城市建设来看，张店区建设最好，其次是桓台、周村和临淄 城市投资背景 结构=人造地表面积/行政区面积；占比=人造地表面积/全市人造地表面积 得分由行政区人造地表面积、人造地表面积占比、人造地表面结构计算所得
- P16：本章框架及目录 02 城市发展机会
- P17：城市发展潜力 从全国视角看，综合人口、经济规模，筛选全国120个重点城市，进行对标研究 **筛选全国城市GDP大于1000亿，或人口大于500万的城市； **覆盖东部沿海发达区域（江苏、浙江、福建、山东、河北、广东）的主要地级市。 **覆盖都市圈（长三角、珠三角、京津冀）周边主要地级市。 从城市地产潜在的消费需求（人口与经济规模），选取全国120个城市为本次研究的目标城市。 120城经济规模（GDP）排序与等级：
- P18：绝对规模 常住人口 户籍人口 二产就业人口 三产就业人口 小学生人数 人口 绝对规模 市区行政面积 建成区面积 道路面积 资金 土地 绝对规模 GDP 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 规模结构 机构存款余额结构 居民存款余额结构 机构贷款余额结构 零售总额结构 财政收入结构 财政支出结构 固定资产投资结构 房地产投资结构 人均规模 人均GDP 人均机构存款 人均住户存款
- P23：从省域及城市对标视角看，城市发展背景特征 城市发展机会 地域对标城市17城：济南、青岛、淄博、枣庄、东营、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、日照、莱芜、临沂、德州、聊城、滨州、菏泽 钱 —— 资金聚集力 人 —— 人口竞争力 地 —— 土地扩张力 济南都市圈
- P27：资金聚集力 结构上，淄博服务业相比工业欠发达，同莱芜、济宁处于同一水平
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P6：淄博，山东省区域性中心城市、山东半岛城市群核心城市之一、省会城市群经济圈次中心城市，工矿业开发较早，是全国老工业基地、全国首批产业转型升级示范区。2016年底，淄博总面积5865平方公里，常住人口468.7万人，城镇化率达69.11%，居山东省户籍人口城镇化率第一位。 从自身条件看，人口城镇化率高，GDP排名靠前，客群消费能力较强 城市投资背景 资金 人口 土地 市场 6.6% 4.7% 5.6% 4.2% 主城区 数据来源：《山东省统
- P7：淄博于2005年进入工业化中期，生产带动消费，目前仍以二产为主导产业 城市投资背景 2016年，城市主导行业为工业及批发零售业；城市优势行业为交通运输业和住宿餐饮业。 农业向工业转型 工业优于农业生产效率优势驱动 工业生产带动城市消费 工业的可贸易性驱动 数据来源：《淄博城市统计年鉴（2017年）》
- P8：目前城市已接近城镇化后期，未来5年新增需求约14万套 城市投资背景 2016年，城镇常住人口为324万，城镇化率为69.11%，接近城镇化后期（稳定发展阶段）； 规划至2021年，全市常住人口城镇化率达到73%。即潜在常住城镇化人口为39.9万人，约14万套住房需求。 数据来源：2017年政府工作报告、2017年山东省统计年鉴 2016年 2021年 69% 73% 新增39.9万人 14万套 住房需求 2016年淄博户均人口2.86人
- P10：2016年成交金额达255亿，价格稳步上升 城市投资背景 数据来源：淄博及山东省统计年鉴，目前无2017年数据 销售金额（亿元） 销售金额全省占比
- P19：通过熵值法等指标赋权的方式，评判各城市综合价值 城市发展潜力 13个细分指标 26个细分指标 7个细分指标 城市历年2007-2021 人口价值评分 城市历年2007-2021 城市资金价值评分 城市历年2007-2021 城市土地价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2007-2016年 未来数据：2017-2021年 指数平滑法 120城，1200个样本量 120城，600个样本量 人口 资金 土地 熵值法 备注：共120个城市样
- P20：方法说明 —— 熵值法确定指标权重 1、背景 2、原理 客观赋权法，不考虑指标本身重要程度，根据计算各项变量指标数据的效用值，来确定指标权重。避免人为主观干预评价结果。 变量指标权重=变量效用值/所有变量效用值之和 某变量效用值=1-信息熵（0＜信息熵＜1） 信息熵的确定原则：该变量的数据离散程度越高（例如社会中某类别事物中个体差异度越大），信息熵越小那么效用值越大，权重越大，反之信息熵越大，效用值越小，权重越小 如：城市某一类功能（如
- P38：综合各项指标，淄博资金聚集力排名第九，与济南仍有较大差距 资金聚集力 备注：得分由各项经济指标，综合评判，熵值法得出
- P53：区域GDP综合评分 经济实力：张店是城市经济中心，GDP规模大且增长速度快 区县现状分析 注：淄博统计局仅更新到2015年数据，2016年GDP根据指数平滑预测得出， 综合评分采用多指标熵值法，经禾略 URASR计算得出。
关键发现与判断（均来自原文）
- P5：山东半岛城市群全面对接国家区域发展战略： 做优做强济南都市圈和青岛都市圈，支持济南、青岛建设国家中心城市； 引导烟威、东滨、济枣菏、临日都市区有序发展，积极培育新生中小城市； 提升重要轴带要素集聚水平，增强网络节点支撑能力; 山东半岛城市群“两圈四区、网络发展”的空间格局 从空间规划看，淄博是济南都市圈次中心城市 城市投资背景 区域发展战略 —— 三种类型 城市等级规划 —— 三个梯队 到2020年，半岛城市群总人口达到1.03亿以上，
- P6：淄博，山东省区域性中心城市、山东半岛城市群核心城市之一、省会城市群经济圈次中心城市，工矿业开发较早，是全国老工业基地、全国首批产业转型升级示范区。2016年底，淄博总面积5865平方公里，常住人口468.7万人，城镇化率达69.11%，居山东省户籍人口城镇化率第一位。 从自身条件看，人口城镇化率高，GDP排名靠前，客群消费能力较强 城市投资背景 资金 人口 土地 市场 6.6% 4.7% 5.6% 4.2% 主城区 数据来源：《山东省统
- P8：目前城市已接近城镇化后期，未来5年新增需求约14万套 城市投资背景 2016年，城镇常住人口为324万，城镇化率为69.11%，接近城镇化后期（稳定发展阶段）； 规划至2021年，全市常住人口城镇化率达到73%。即潜在常住城镇化人口为39.9万人，约14万套住房需求。 数据来源：2017年政府工作报告、2017年山东省统计年鉴 2016年 2021年 69% 73% 新增39.9万人 14万套 住房需求 2016年淄博户均人口2.86人
- P9：其中，城区未来4年可新增6.29万套住房需求 城市投资背景 规划2020年中心城区人口规模为306万人，规划年均增长4.5万； 2016年 2020年 288万 306万 新增18万人 6.29万套住房需求 资料来源：淄博市城市总体规划（2011-2020年） 2012年-2020中心城区人口变化及规划： 281万 新增7万人 2.45万套住房需求 2012年
- P10：2016年成交金额达255亿，价格稳步上升 城市投资背景 数据来源：淄博及山东省统计年鉴，目前无2017年数据 销售金额（亿元） 销售金额全省占比
- P12：淄博行政区人造地表分布 淄博行政区人造地表得分分布 从城市建设来看，张店区建设最好，其次是桓台、周村和临淄 城市投资背景 结构=人造地表面积/行政区面积；占比=人造地表面积/全市人造地表面积 得分由行政区人造地表面积、人造地表面积占比、人造地表面结构计算所得
- P14：城市投资背景篇 —— 我们面临的是一个怎样的城市与市场？ 城市发展机会 城市底板： 都市圈次中心城市，组团式空间发展模式 发展阶段：工业主导型、城镇化稳定发展阶段 处于济南都市圈内，与济南构筑“双核”发展格局 人均GDP达94587元，排山东省前列，有一定财富积累。 城市2005年进入工业化中期，二产比例下降，优势行业为交通运输业9.1%、住宿餐饮业8.2% 。 城镇化率高，未来5年城镇化率带来的增量需求较少，约14万套住房需求。 25
- P18：绝对规模 常住人口 户籍人口 二产就业人口 三产就业人口 小学生人数 人口 绝对规模 市区行政面积 建成区面积 道路面积 资金 土地 绝对规模 GDP 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 规模结构 机构存款余额结构 居民存款余额结构 机构贷款余额结构 零售总额结构 财政收入结构 财政支出结构 固定资产投资结构 房地产投资结构 人均规模 人均GDP 人均机构存款 人均住户存款
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 淄博城市解读与战略共谋 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 TO：济南全国性品牌房企
- P165：https://geohey.com/apps/dataviz/a050166fd9fc41d0a194fcd8cbd93226/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 鸡肋市场：土地存量大但发展不成熟，需谨慎投资 圈层结构机会 注：待开发比例=板块A类型网格剩余住宅用地面积/板块规划住宅用地面积 占比=板块A类型网格剩余面积/城区剩余总面积
给委托方的启示
- P50：综合来看，淄博为第二梯队城市，土地、财富强于均值水平，但人口较少 城市发展潜力 城市2016年等级划分 城市2016年得分结构表
- P63：细分指标小结 —— 经济、人口、土地、市场 经济聚集力 人口吸引力 土地扩张力 市场开发力 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，综合评分多指标熵值法，经禾略 URASR计算得出。 区县现状分析 以张店为经济中心 临淄、桓台、淄川为资金新的聚集点 以张店为聚集中心 桓台、沂源为区域的聚集点 以张店城市扩张为主 临淄其次 张店为市场开发的热点区 临淄为市场新的增长点
- P86：综合来看，淄博形成了以建筑业、制造业为主的优势群体 就业人口分析
- P147：土地价值现状—— 小结 土地价值细分 城市骨架基本形成，但相关配套资源高度集聚在一圈层，从第二圈层开始出现快速下降，短期内将以二圈层配套提升，三圈层土地扩容为主导。分区域看： 张店区：已建成50%，淄博市主城区、绝对中心，开发建设重点； 周村区：已建成30%，同主城关系紧密，重点开发建设区域之一； 博山区：已建成44%，地处山区，可建设用地少； 淄川区：已建成26%，同主城关系相对紧密，但可建设用地少； 沂源县：已建成31%，待开发建设
- P158：158 圈层结构机会 综合来看，中心城区未来可建设用地最多的是张店区和临淄区 注：括号内的数字表示占比 城市绝对中心，处于快速扩张时期，开发强度大，形成房地产热点成交区域 市场热度不高，开发强度较小，适合储备土地 受地形等因素影响，本身规划住宅用地较少
- P167：土地产品篇 —— 不同土地圈层的品类机会？ 土地产品策略 土地圈层价值 作为多中心城市，土地一圈层分散在各区县中心，主要和平街道、公园街道、四宝山街道、般阳路街道、马尚镇等，城市建设相对成熟，城市资源集中，一圈层范围小而分散，城市主轴还需夯实，优先关注二三圈层的空间拓展机会。 圈层结构机会 结合剩余用地规划看，一圈层基本开发完全，受地形限制，城市南部可建设用地较少，未来土地供应热点仍集中在城市北部，建议重点把握张店核心区明星&热点市场的
- P168：淄博城市解读与战略共谋 —— 主要研究结论小结 土地产品策略
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「淄博 · 城市地图（全版） · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。