◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P9：城市背景小结 空间特征分明，北部生态宜居，中部行政金融，南部绿色农业 市场规模一般，增速平稳，价格保持稳定
- P25：城市商业潜力小结：综合潜力排名第7，其中总需求排名中游，但居民消费力、商业供给低，商业市场存在一定潜力但需要找准切入点 排名第5，位于中等位置 现状：城市就业规模体量相对小,常住及小学生规模相对大 趋势：过去核心驱动来自于人口的城镇化，但城区以存量人口消费为主导；由就业增长的消费力提升需求强，而家庭结构演变带来的需求提升弱。 启示：核心关注就业驱动人口加速城区化的机会，同时需警惕非核心新城区人口聚集缓慢带来的商业风险 排名第8，消费力一
- P38：商业板块筛选小结：共筛选出热点板块15个（商业升级机会）、潜力板块7个（商业空白机会）、观望板块（谨慎对待）4个 所有街道办人口聚集+商业密度进行四宫格筛选将板块分为四种类型 热点区域：清江街道，府前街道，淮海街道，长东街道，清安街道，淮城镇，钵池乡 ，涟城镇，白鹭湖街道，盐河镇，黎城镇，水渡口街道，广州路街道，盱城镇，东湖街道等15个板块 潜力区域：柳树湾街道 ，王营镇 ，黄码乡 ，城南乡 ，金湖经济开发区 ，浦楼街道 ，经济开发区等
- P73：城市住宅潜力小结：预判2022年市场规模为678亿，为稳健型市场，核心关注35-39岁以及新增就业带来的需求 ①容量预判： 城市价值：城市目前处于三线—强三线的升级阶段，工业化初期期阶段 未来量价：近3年市场成交金额呈现波动下滑趋势，预计2022年成交金额约678亿（影响因素：城镇居民消费性支出），成交面积1034万平（影响因素：城镇化率） ②潜在需求： 需求结构：城市未来购房主力客群为30-39岁客群 城镇化需求：未来3年新增城镇人口
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P3：人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 数据来源：中山大学地表数据 城市空间结构：淮安属于多中心城市，土地城市化率为43.3%，一个城市核心+多个城市副中心同时聚集，对比全省，南京属于绝对的单核中心城市，苏州属于离散型城市 2019年江苏省人造地表情况 土地城市化率 = 建成区面积/人造地表面积，反应中心城区的聚集度，对比城市为选取江苏某合作房企已进入城市 淮安 人造地表
- P4：城镇空间规划体系：中心城区为绝对的发展核心，规划等级为200-300万人，2018年实际城区人口为160.4万人（含暂住24万人），仍有40-140万的提升空间，结合内部空间规划看，生态新城为主要人口聚集点，形成中心城区人口及空间上的聚合 城镇发展优先级： 重点保障中心城市、县城、重点中心镇等关键城镇化载体的发展规模，合理控制一般城镇发展规模 城镇发展结构： 构建“1-3-10-47”的市域城镇等级规模结构，即1个市域中心城市、3个市域
- P11：城市商业潜力及板块筛选框架
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P3：人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 数据来源：中山大学地表数据 城市空间结构：淮安属于多中心城市，土地城市化率为43.3%，一个城市核心+多个城市副中心同时聚集，对比全省，南京属于绝对的单核中心城市，苏州属于离散型城市 2019年江苏省人造地表情况 土地城市化率 = 建成区面积/人造地表面积，反应中心城区的聚集度，对比城市为选取江苏某合作房企已进入城市 淮安 人造地表
- P4：城镇空间规划体系：中心城区为绝对的发展核心，规划等级为200-300万人，2018年实际城区人口为160.4万人（含暂住24万人），仍有40-140万的提升空间，结合内部空间规划看，生态新城为主要人口聚集点，形成中心城区人口及空间上的聚合 城镇发展优先级： 重点保障中心城市、县城、重点中心镇等关键城镇化载体的发展规模，合理控制一般城镇发展规模 城镇发展结构： 构建“1-3-10-47”的市域城镇等级规模结构，即1个市域中心城市、3个市域
- P11：城市商业潜力及板块筛选框架
- P14：需求质量：城市就业规模体量相对小但增速快，小学生保持稳定，由就业带来的消费力提升需求强，而家庭结构演变带来的需求提升弱 2011-2022年淮安需求质量相关数据（万人） 质量-就业人口：快速增长 就业人口在对标城市中排名一般，但增速较快 质量-小学生人口：相对稳定 小学生人口较多，但增速较慢，未来潜在需求一般
- P25：城市商业潜力小结：综合潜力排名第7，其中总需求排名中游，但居民消费力、商业供给低，商业市场存在一定潜力但需要找准切入点 排名第5，位于中等位置 现状：城市就业规模体量相对小,常住及小学生规模相对大 趋势：过去核心驱动来自于人口的城镇化，但城区以存量人口消费为主导；由就业增长的消费力提升需求强，而家庭结构演变带来的需求提升弱。 启示：核心关注就业驱动人口加速城区化的机会，同时需警惕非核心新城区人口聚集缓慢带来的商业风险 排名第8，消费力一
- P26：人口密度地图：淮安人口分布非常集中，以清江浦区府前街道，淮阴区王营镇，淮安区淮城镇及周边区县的中心为主要聚集地 2019年淮安人口密度（街道办视角） 2019年淮安人口密度（公里网格视角） 淮城镇 府前街道 清安街道 广州路街道 淮安市人民政府 淮安区 清江浦区 淮阴区 涟水县 洪泽区 淮安市人民政府 盐河镇
- P40：城市住宅潜力及板块筛选框架 板块住宅投资优先级筛选 Q4：哪些板块值得优先进入？
- P41：以城市发展的三要素，即人口、土地、资金等共36个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额 社会零售总额 GDP/固定资产投资 工业利润/GDP 财
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P3：人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 数据来源：中山大学地表数据 城市空间结构：淮安属于多中心城市，土地城市化率为43.3%，一个城市核心+多个城市副中心同时聚集，对比全省，南京属于绝对的单核中心城市，苏州属于离散型城市 2019年江苏省人造地表情况 土地城市化率 = 建成区面积/人造地表面积，反应中心城区的聚集度，对比城市为选取江苏某合作房企已进入城市 淮安 人造地表
- P6：城市销售金额：2019年商品房销售金额为534亿，近10年复合增长率为24.4%，在某合作房企已进入的江苏10城市中，规模位居第8位，增速位居第5位 数据来源：各城市统计年鉴 注：淮安市2019年数据由中指2019年商品房销售额换算所得（由于中指只统计主城区，通过2018年主城区销售比例等价换算所得）
- P7：市场价格表现：全市目前商品住房均价8759元/平，套总价98.3万，套面积111平，从历史价格变化来看，14年-16年小幅振荡，持续低迷；17年-18年市场热度高，同比保持10-30%的涨幅，19年后市场保持稳定，今年3-4月大部分区县热度走高 备注：数据来源中国房价网实时挂牌、销售数据，通过用户发布、网络收集、业务授权三类渠道全面收集房地产信息，经过智能化、自动化整理，建成了覆盖全国34个省级行政区、333个地级及以上城市、 2,94
- P8：8 主要研究方法说明：为解决多指标权重、未来趋势预判、房价驱动因子等问题，主要采用了以下方法 方法1：指数平滑法（为解决对指标的未来预测问题，例如未来三年GDP，人口等如何走势）
- P13：需求规模：过去核心驱动来自于人口的城镇化，过去10年累计新增50万人，但城区人口聚集速度相对较慢，年均仅新增0.8万人，城郊人口聚焦及其消费相对缓慢，以存量人口（135万）消费为主导 规模-城镇人口：加速聚集 城镇人口增速较快，农村人口城镇化进程加速，潜在住房需求高 规模-常住人口：稳健增长 城市常住人口近10年变化不大，平均每年新增1.4万人左右 规模-城区人口：相对稳定 城区人口基数大，在对标城市中处于中上位置，逐年变化不大 备注：
- P14：需求质量：城市就业规模体量相对小但增速快，小学生保持稳定，由就业带来的消费力提升需求强，而家庭结构演变带来的需求提升弱 2011-2022年淮安需求质量相关数据（万人） 质量-就业人口：快速增长 就业人口在对标城市中排名一般，但增速较快 质量-小学生人口：相对稳定 小学生人口较多，但增速较慢，未来潜在需求一般
- P15：支付力：存款增速较为强劲，累计达到163%，但人均消费仅增长44%，潜在的消费需求待激发 数据来源：淮安城市统计年鉴，蓝色气泡代表未来预测 2011-2019年 累计增速 +121% 7.78 +110% 3.89 +163% 3.0 +44% 1.91
- P16：消费意愿：人均消费相较于人均收入和人均存款呈现逐年下降的趋势，客群消费意愿弱，收入和存款相对较强，居民更愿意进行储蓄（或购置房产）而非消费 数据来源：淮安城市统计年鉴
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：以淮安为例，聚焦以下两个主要研究方向 需求量 × 消费力 × 商业供给 = 城市商业潜力 人口聚集 × 商业密度 = 商业板块筛选 市场容量 × 潜在需求 × 价格风险 × 市场竞争 = 城市住宅潜力 板块价值 × 剩余用地 = 住宅板块筛选 基于某合作房企集团发展现状，为实现从区域到全国的战略目标，探索以住宅+商业模式，寻找强三线城市的规模增长机会
- P6：城市销售金额：2019年商品房销售金额为534亿，近10年复合增长率为24.4%，在某合作房企已进入的江苏10城市中，规模位居第8位，增速位居第5位 数据来源：各城市统计年鉴 注：淮安市2019年数据由中指2019年商品房销售额换算所得（由于中指只统计主城区，通过2018年主城区销售比例等价换算所得）
- P7：市场价格表现：全市目前商品住房均价8759元/平，套总价98.3万，套面积111平，从历史价格变化来看，14年-16年小幅振荡，持续低迷；17年-18年市场热度高，同比保持10-30%的涨幅，19年后市场保持稳定，今年3-4月大部分区县热度走高 备注：数据来源中国房价网实时挂牌、销售数据，通过用户发布、网络收集、业务授权三类渠道全面收集房地产信息，经过智能化、自动化整理，建成了覆盖全国34个省级行政区、333个地级及以上城市、 2,94
- P8：8 主要研究方法说明：为解决多指标权重、未来趋势预判、房价驱动因子等问题，主要采用了以下方法 方法1：指数平滑法（为解决对指标的未来预测问题，例如未来三年GDP，人口等如何走势）
- P9：城市背景小结 空间特征分明，北部生态宜居，中部行政金融，南部绿色农业 市场规模一般，增速平稳，价格保持稳定
- P13：需求规模：过去核心驱动来自于人口的城镇化，过去10年累计新增50万人，但城区人口聚集速度相对较慢，年均仅新增0.8万人，城郊人口聚焦及其消费相对缓慢，以存量人口（135万）消费为主导 规模-城镇人口：加速聚集 城镇人口增速较快，农村人口城镇化进程加速，潜在住房需求高 规模-常住人口：稳健增长 城市常住人口近10年变化不大，平均每年新增1.4万人左右 规模-城区人口：相对稳定 城区人口基数大，在对标城市中处于中上位置，逐年变化不大 备注：
- P14：需求质量：城市就业规模体量相对小但增速快，小学生保持稳定，由就业带来的消费力提升需求强，而家庭结构演变带来的需求提升弱 2011-2022年淮安需求质量相关数据（万人） 质量-就业人口：快速增长 就业人口在对标城市中排名一般，但增速较快 质量-小学生人口：相对稳定 小学生人口较多，但增速较慢，未来潜在需求一般
- P15：支付力：存款增速较为强劲，累计达到163%，但人均消费仅增长44%，潜在的消费需求待激发 数据来源：淮安城市统计年鉴，蓝色气泡代表未来预测 2011-2019年 累计增速 +121% 7.78 +110% 3.89 +163% 3.0 +44% 1.91
风险提示（主动披露）
- P2：以淮安为例，聚焦以下两个主要研究方向 需求量 × 消费力 × 商业供给 = 城市商业潜力 人口聚集 × 商业密度 = 商业板块筛选 市场容量 × 潜在需求 × 价格风险 × 市场竞争 = 城市住宅潜力 板块价值 × 剩余用地 = 住宅板块筛选 基于某合作房企集团发展现状，为实现从区域到全国的战略目标，探索以住宅+商业模式，寻找强三线城市的规模增长机会
- P25：城市商业潜力小结：综合潜力排名第7，其中总需求排名中游，但居民消费力、商业供给低，商业市场存在一定潜力但需要找准切入点 排名第5，位于中等位置 现状：城市就业规模体量相对小,常住及小学生规模相对大 趋势：过去核心驱动来自于人口的城镇化，但城区以存量人口消费为主导；由就业增长的消费力提升需求强，而家庭结构演变带来的需求提升弱。 启示：核心关注就业驱动人口加速城区化的机会，同时需警惕非核心新城区人口聚集缓慢带来的商业风险 排名第8，消费力一
- P38：商业板块筛选小结：共筛选出热点板块15个（商业升级机会）、潜力板块7个（商业空白机会）、观望板块（谨慎对待）4个 所有街道办人口聚集+商业密度进行四宫格筛选将板块分为四种类型 热点区域：清江街道，府前街道，淮海街道，长东街道，清安街道，淮城镇，钵池乡 ，涟城镇，白鹭湖街道，盐河镇，黎城镇，水渡口街道，广州路街道，盱城镇，东湖街道等15个板块 潜力区域：柳树湾街道 ，王营镇 ，黄码乡 ，城南乡 ，金湖经济开发区 ，浦楼街道 ，经济开发区等
- P59：房价风险评估模型说明：从周期风险，支付力风险，竞争风险三个部分来研判城市整体房价风险 房价风险评估
- P60：短期房价风险评估模型说明：市场信心热度变化名词解释 底部回升 向上冲高 高位回落 下探筑底 市场信心低位回升，流通性有所改善，跑量去化为主，房企以价换量可能性大 市场信心高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑 市场信心从最高位回落，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软 市场信心探底，购房需求不足，观望氛围浓厚，市场流通差，价格可能有所松动
- P65：涟水县周期（2019年7月-2021年11月）：目前，处于高位回落周期
- P68：支付力风险：从收入与存款两个角度来看，淮安房价涨幅小于收入、存款涨幅，房价存在一定的上升潜力 数据来源：房价来源于房价网二手房房价，城镇居民人均收入和居民人均存款来源于各城市统计局 2014-2020年1季度房价涨幅=2014年1季度房价/2020年1季度房价-1 2014-2019年存款增速=2019年人均存款/2014年人均存款-1 2014-2019年收入增速=2019年人均收入/2014年人均收入-1 风险指数= (2014-2
- P74：城市市场风险小结：市场整体周期处于底部回升阶段，支付力风险小，房价安全度高，可关注现状成交热度高，潜在供应少的热点成交区域板块 ③市场风险： 周期下探筑底阶段：洪泽区，淮安区，盱眙县，金湖县 周期底部回升阶段：淮阴区 周期高位回落阶段：涟水县 支付力风险：房价增速慢于收入和存款增速，居民购房门槛低，支付能力强，支付力风险小 房价安全度：租金相较于房价处于高位，房价安全度较高 市场竞争：将现在住宅供应和潜在供应进行街道办划分 热点成交区：
给委托方的启示
- P9：城市背景小结 空间特征分明，北部生态宜居，中部行政金融，南部绿色农业 市场规模一般，增速平稳，价格保持稳定
- P25：城市商业潜力小结：综合潜力排名第7，其中总需求排名中游，但居民消费力、商业供给低，商业市场存在一定潜力但需要找准切入点 排名第5，位于中等位置 现状：城市就业规模体量相对小,常住及小学生规模相对大 趋势：过去核心驱动来自于人口的城镇化，但城区以存量人口消费为主导；由就业增长的消费力提升需求强，而家庭结构演变带来的需求提升弱。 启示：核心关注就业驱动人口加速城区化的机会，同时需警惕非核心新城区人口聚集缓慢带来的商业风险 排名第8，消费力一
- P38：商业板块筛选小结：共筛选出热点板块15个（商业升级机会）、潜力板块7个（商业空白机会）、观望板块（谨慎对待）4个 所有街道办人口聚集+商业密度进行四宫格筛选将板块分为四种类型 热点区域：清江街道，府前街道，淮海街道，长东街道，清安街道，淮城镇，钵池乡 ，涟城镇，白鹭湖街道，盐河镇，黎城镇，水渡口街道，广州路街道，盱城镇，东湖街道等15个板块 潜力区域：柳树湾街道 ，王营镇 ，黄码乡 ，城南乡 ，金湖经济开发区 ，浦楼街道 ，经济开发区等
- P73：城市住宅潜力小结：预判2022年市场规模为678亿，为稳健型市场，核心关注35-39岁以及新增就业带来的需求 ①容量预判： 城市价值：城市目前处于三线—强三线的升级阶段，工业化初期期阶段 未来量价：近3年市场成交金额呈现波动下滑趋势，预计2022年成交金额约678亿（影响因素：城镇居民消费性支出），成交面积1034万平（影响因素：城镇化率） ②潜在需求： 需求结构：城市未来购房主力客群为30-39岁客群 城镇化需求：未来3年新增城镇人口
- P74：城市市场风险小结：市场整体周期处于底部回升阶段，支付力风险小，房价安全度高，可关注现状成交热度高，潜在供应少的热点成交区域板块 ③市场风险： 周期下探筑底阶段：洪泽区，淮安区，盱眙县，金湖县 周期底部回升阶段：淮阴区 周期高位回落阶段：涟水县 支付力风险：房价增速慢于收入和存款增速，居民购房门槛低，支付能力强，支付力风险小 房价安全度：租金相较于房价处于高位，房价安全度较高 市场竞争：将现在住宅供应和潜在供应进行街道办划分 热点成交区：
- P90：住宅板块筛选小结：共筛选出热点板块10个（改善化机会）、潜力板块10个（刚需外溢机会）、观望板块12个（机会型考量） 所有街道办土地价值+剩余可建设面积进行四宫格筛选分为四种类型 热点板块：淮城镇 ，盐河镇 ，王营镇 ，城南乡 ，广州路街道 ，清安街道 ，白鹭湖街道 ，钵池乡 ，水渡口街道 ，柳树湾街道 等10个板块 潜力板块：高良涧镇 ，徐杨乡，新渡乡 ，范集镇 ，武墩镇 ，宁连路街道 ，淮安高新技术产业开发区 ，季桥镇 ，朱坝镇 ，
- P92：商业投资小结：城市整体商业水平较弱，需求不足，不建议大力投资；若需进入，则主要聚焦主城区，规避郊区以及周边区县中心 商业潜力研判结论：暂不建议大力投资商业 需求：需求规模和质量不足，城市整体需求较弱，消费驱动来源于就业人口 消费力：消费力较高，但消费意愿不足，缺乏激发消费意愿的有效因素 供给：商业供给主要集中在清江浦主城区，大型商业体较少且客流量有限 商业投资板块筛选：聚焦主城区，规避区县中心 热点板块：避开万达、金鹰以及新亚的城市核心
- P93：住宅投资小结：总量一般且预计长时间维持在600亿水平，市场以改善化为主，刚需需求缺少人口支撑；建议关注核心城区以及近城区的改善化机会 住宅潜力研判结论：市场总量有限，增量不足，属于完全竞争市场，易于进入但形成规模较难 市场容量：预判未来市场规模会长期维持在600亿左右，增速缓慢且增量有限 潜在需求：城市未来购房主力客群为30-39岁客群，城镇化住宅需求为1320万平米 市场风险：市场处于探底回升期；支付力风险较低且房价安全度高；市场竞争
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「淮安 · 城市研究 · 2020」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。