◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P2：数据来源全国性品牌房企官网：http://www.yango.com.cn/index.php/Ch/Cms/Project/estate 研究温州，不仅仅在于挖掘温州的市场和土地机会，而且还在于对新进入城市，市场全业态研究剖析，为城市深耕的研究提供一种范式 以福州雄厚资源为依托，北上进军，把握温州城市经济筑底回升、城市大建大美发展阶段，做大市场规模，加速浙江省内布局 前言——研究意义
- P3：1. 温州发展到什么阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 温州土地城市化进程到什么阶段？土地价值如何分布？存量土地在哪里？ 3. 房地产市场有何结构性机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在温州应采取什么样的深耕思路和投资策略？ 前言——研究课题
- P5：前言——研究主要结论 1. 温州发展到什么阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 温州土地城市化进程到什么阶段？土地价值如何分布？存量土地在哪里？？ 3. 房地产市场有何结构性机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在温州应采取什么样的深耕思路和投资策略？ 温州目前主要以沿瓯江东西轴向及沿海发展带南北轴向发展为主，道路扩张快，逐步加强轴向各中心区域空间联系，形成协同发展 住宅市场容量大幅增长（16年908亿增长到21年
- P6：一、城市篇 二、产业篇 三、土地篇 四、市场篇 五、策略篇 城市未来发展如何？ 空间会向哪里拓展？ 目录
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P3：1. 温州发展到什么阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 温州土地城市化进程到什么阶段？土地价值如何分布？存量土地在哪里？ 3. 房地产市场有何结构性机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在温州应采取什么样的深耕思路和投资策略？ 前言——研究课题
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 空间聚集 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 单价&套均面积划分产品线及呈现 空间聚集散点矩阵
- P5：前言——研究主要结论 1. 温州发展到什么阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 温州土地城市化进程到什么阶段？土地价值如何分布？存量土地在哪里？？ 3. 房地产市场有何结构性机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在温州应采取什么样的深耕思路和投资策略？ 温州目前主要以沿瓯江东西轴向及沿海发展带南北轴向发展为主，道路扩张快，逐步加强轴向各中心区域空间联系，形成协同发展 住宅市场容量大幅增长（16年908亿增长到21年
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P3：1. 温州发展到什么阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 温州土地城市化进程到什么阶段？土地价值如何分布？存量土地在哪里？ 3. 房地产市场有何结构性机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在温州应采取什么样的深耕思路和投资策略？ 前言——研究课题
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 空间聚集 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 单价&套均面积划分产品线及呈现 空间聚集散点矩阵
- P5：前言——研究主要结论 1. 温州发展到什么阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 温州土地城市化进程到什么阶段？土地价值如何分布？存量土地在哪里？？ 3. 房地产市场有何结构性机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在温州应采取什么样的深耕思路和投资策略？ 温州目前主要以沿瓯江东西轴向及沿海发展带南北轴向发展为主，道路扩张快，逐步加强轴向各中心区域空间联系，形成协同发展 住宅市场容量大幅增长（16年908亿增长到21年
- P11：{发现1-5}未来人口仍将保持流入，二三产人口转换加剧，低收入人群减少 温州：1.19% 全国：-1.55% 温州：2.41% 全国：0.48% 温州：3.53% 全国：5.47% 数字是未来5年复合增长率预测值 表柱的高度代表绝对数量（万人） 温州：-2.74% 全国：4.80% 温州：0.22% 全国：5.38% 温州：5.24% 全国：5.87% 注：二、三产人口指标泛指城镇单位就业人口。数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计
- P19：{发现1-12}至2018年温州共有26个重点投资特色小镇项目，其中旅游特色小镇有7个，投资额180亿，占总投资额的23%，投资力度排名第2，仅次于时尚类小镇 82%，57亿元 100%，30亿元 100%，18亿元 特色小镇数量（个） 瓯海 乐清、泰顺、鹿城 龙湾、某合作房企、文成、平阳、苍南 永嘉、洞头 23%，45亿元 30%，30亿元 备注：数据来源为2016-2018温州特色小镇创建对象投资建设计划表 2016-2018特色小
- P21：目录 一、城市篇 二、产业篇 三、土地篇 四、市场篇 五、策略篇 产业有什么样的变化趋势？ 产业分布有什么样的特征？ 就业人口结构有何变化？
- P22：{发现2-1}温州目前处于工业化中期，面临做大经济总量与促进经济转型升级的双重压力 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴2011-2016年，经禾略 URASR计算得出 ……在东南沿海形成和保持发展优势面临很大压力，在区域经济竞争中存在不进则退、被边缘化的危险。从发展要求看，面临做大经济总量与促进经济转型升级的双重压力……——《中共温州市委关于制定温州市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》 ……温州产业发展中结构性素质性矛盾还比较突
- P30：{发现3-3}从公里网格圈层视角看，剩余居住土地主要位于拓展及近郊区，次核心及拓展区合计剩余用地面积26平方公里，以历史的开发进度可开发3.4年，以规划的开发进度可开发2.2年，综合来看，近郊区的土地将在3年后左右进入开发周期 温州规划剩余居住用地网格分布图 备注：剩余总住宅用地面积为115平方公里 规划2020年中心城区城市建设用地控制在300平方公里(2012面积204平方公里、2016年面积242平方公里），规划年均扩张5.5%（
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P2：数据来源全国性品牌房企官网：http://www.yango.com.cn/index.php/Ch/Cms/Project/estate 研究温州，不仅仅在于挖掘温州的市场和土地机会，而且还在于对新进入城市，市场全业态研究剖析，为城市深耕的研究提供一种范式 以福州雄厚资源为依托，北上进军，把握温州城市经济筑底回升、城市大建大美发展阶段，做大市场规模，加速浙江省内布局 前言——研究意义
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 空间聚集 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 单价&套均面积划分产品线及呈现 空间聚集散点矩阵
- P8：{发现1-2}温州“人地钱”指标在浙江省内综合表现处于第二集团领先位置，落后于杭州、宁波，人口流入速度较缓，藏富于民 经济规模在省内位居第三，增速第三，有所回暖； 属于负债型城市，负债率在省内处中下游； 居民存款规模大，但消费意愿较强，社会资本活跃度高。 经济： 人口： 土地： 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得 对增长情况的说明：“经济”是指年均复合增长率，“人口”是指每年平均增长人数，“土地”是指16年相对12年增
- P9：{发现1-3}通过预测，2021年温州虽仍处在第二集团，但已有迎头赶上之势 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得 2016-2021年：城市价值熵值法得分比较
- P10：{发现1-4}预测未来5年，温州经济总量、资金实力、人民富裕程度将持续提升 温州：7.97% 全国：6.33% 温州：10.18% 全国：7.69% 温州：3.24% 全国：4.99% 温州：7.02% 全国：5.43% 温州：12.12% 全国：4.32% 温州：11.07% 全国：7.09% 温州：6.98% 全国：5.47% 温州：9.78% 全国：5.29% 温州：13.4% 全国：2.03% 温州：8.8% 全国：6.37%
- P11：{发现1-5}未来人口仍将保持流入，二三产人口转换加剧，低收入人群减少 温州：1.19% 全国：-1.55% 温州：2.41% 全国：0.48% 温州：3.53% 全国：5.47% 数字是未来5年复合增长率预测值 表柱的高度代表绝对数量（万人） 温州：-2.74% 全国：4.80% 温州：0.22% 全国：5.38% 温州：5.24% 全国：5.87% 注：二、三产人口指标泛指城镇单位就业人口。数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计
- P12：{发现1-6}城区扩张速度在全国水平2倍以上，路网建设速度优于城区建设，着重打通加强各个区域内的空间联系 温州：6.17% 全国：3.20% 温州：4.62% 全国：2.47% 数字是未来5年复合增长率预测值 表柱的高度代表绝对数量（平方公里） 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得
- P15：{发现1-8}经济总量上分成三个梯队，洞头、某合作房企、乐清是第一梯队 2016年行政区GDP（亿元） 2012-2016年行政区GDP占比变化率 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，经禾略 URASR计算得出
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：数据来源全国性品牌房企官网：http://www.yango.com.cn/index.php/Ch/Cms/Project/estate 研究温州，不仅仅在于挖掘温州的市场和土地机会，而且还在于对新进入城市，市场全业态研究剖析，为城市深耕的研究提供一种范式 以福州雄厚资源为依托，北上进军，把握温州城市经济筑底回升、城市大建大美发展阶段，做大市场规模，加速浙江省内布局 前言——研究意义
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 空间聚集 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 单价&套均面积划分产品线及呈现 空间聚集散点矩阵
- P5：前言——研究主要结论 1. 温州发展到什么阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 温州土地城市化进程到什么阶段？土地价值如何分布？存量土地在哪里？？ 3. 房地产市场有何结构性机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在温州应采取什么样的深耕思路和投资策略？ 温州目前主要以沿瓯江东西轴向及沿海发展带南北轴向发展为主，道路扩张快，逐步加强轴向各中心区域空间联系，形成协同发展 住宅市场容量大幅增长（16年908亿增长到21年
- P8：{发现1-2}温州“人地钱”指标在浙江省内综合表现处于第二集团领先位置，落后于杭州、宁波，人口流入速度较缓，藏富于民 经济规模在省内位居第三，增速第三，有所回暖； 属于负债型城市，负债率在省内处中下游； 居民存款规模大，但消费意愿较强，社会资本活跃度高。 经济： 人口： 土地： 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得 对增长情况的说明：“经济”是指年均复合增长率，“人口”是指每年平均增长人数，“土地”是指16年相对12年增
- P9：{发现1-3}通过预测，2021年温州虽仍处在第二集团，但已有迎头赶上之势 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得 2016-2021年：城市价值熵值法得分比较
- P10：{发现1-4}预测未来5年，温州经济总量、资金实力、人民富裕程度将持续提升 温州：7.97% 全国：6.33% 温州：10.18% 全国：7.69% 温州：3.24% 全国：4.99% 温州：7.02% 全国：5.43% 温州：12.12% 全国：4.32% 温州：11.07% 全国：7.09% 温州：6.98% 全国：5.47% 温州：9.78% 全国：5.29% 温州：13.4% 全国：2.03% 温州：8.8% 全国：6.37%
- P11：{发现1-5}未来人口仍将保持流入，二三产人口转换加剧，低收入人群减少 温州：1.19% 全国：-1.55% 温州：2.41% 全国：0.48% 温州：3.53% 全国：5.47% 数字是未来5年复合增长率预测值 表柱的高度代表绝对数量（万人） 温州：-2.74% 全国：4.80% 温州：0.22% 全国：5.38% 温州：5.24% 全国：5.87% 注：二、三产人口指标泛指城镇单位就业人口。数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计
- P12：{发现1-6}城区扩张速度在全国水平2倍以上，路网建设速度优于城区建设，着重打通加强各个区域内的空间联系 温州：6.17% 全国：3.20% 温州：4.62% 全国：2.47% 数字是未来5年复合增长率预测值 表柱的高度代表绝对数量（平方公里） 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 解读城市，顺势布局 ——全国性品牌房企温州城市地图
- P48：<背景5-1>从土地圈层和居住用地量两个角度，参考住宅成交量，将温州住宅房地产市场分为五类 剩余规划居住用地 土地PIE分值 （用地6.5万㎡ ，PIE5.5） 明星市场 热点市场 稀少市场 潜力市场 鸡肋市场 （用地6.5万㎡，PIE0.4） 明星市场 热点市场 潜力市场 鸡肋市场 稀少市场 老城核心区或次核心区，土地价值很高但稀缺，拿地成本非常高，开发收益可能很大，风险也很高 网格PIE＞24.3，剩余规划用地＜6.5万㎡ 网格PI
- P50：<建议>围绕城市房价水平与城市配套功能错层的主要矛盾，中心区域出利润，外围拓展区域出规模 大环境： 策略： 土地 明星市场 拿地策略 产品线 机会性进入，配合以高标准的生活配套服务 关注人口密集，政府配套规划集中区域，控制成本招拍挂；以全国性品牌房企配套整某合作房企力在人口多，配套少区域圈地 适宜高端以上产品，打造标杆项目，以高品质、高配套服务于中高收入人群 打造改善类产品，加快项目流转周期，快速出货，以出规模为主 热点市场 潜力市场
给委托方的启示
- P2：数据来源全国性品牌房企官网：http://www.yango.com.cn/index.php/Ch/Cms/Project/estate 研究温州，不仅仅在于挖掘温州的市场和土地机会，而且还在于对新进入城市，市场全业态研究剖析，为城市深耕的研究提供一种范式 以福州雄厚资源为依托，北上进军，把握温州城市经济筑底回升、城市大建大美发展阶段，做大市场规模，加速浙江省内布局 前言——研究意义
- P3：1. 温州发展到什么阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 温州土地城市化进程到什么阶段？土地价值如何分布？存量土地在哪里？ 3. 房地产市场有何结构性机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在温州应采取什么样的深耕思路和投资策略？ 前言——研究课题
- P5：前言——研究主要结论 1. 温州发展到什么阶段？城市扩张有什么特点？对房地产业意味着什么？ 2. 温州土地城市化进程到什么阶段？土地价值如何分布？存量土地在哪里？？ 3. 房地产市场有何结构性机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在温州应采取什么样的深耕思路和投资策略？ 温州目前主要以沿瓯江东西轴向及沿海发展带南北轴向发展为主，道路扩张快，逐步加强轴向各中心区域空间联系，形成协同发展 住宅市场容量大幅增长（16年908亿增长到21年
- P6：一、城市篇 二、产业篇 三、土地篇 四、市场篇 五、策略篇 城市未来发展如何？ 空间会向哪里拓展？ 目录
- P14：【结论1-1】温州将在2018年有机会晋级为二线城市，吸引高端人才，加速工业聚集与转型升级，驱动服务业向上发展 GDP 常住人口 气泡大小：建成区面积 强四线(2007-2009) 三线(2010-2013) 强三线(2014-2017) 二线(2018-2021) 强三线（16年）平均指标 经济总量：4832亿 常住人口：611万人 住宅市场规模： 572亿/城 二线（16年）平均指标 经济总量：6186亿 常住人口：688万人 住宅
- P20：【结论1-2】温州正处于中心城区沿瓯江发展轴向东扩张的过程中 工业化中期城市空间扩张模型 备注：人造地表源自2015年卫星地图，采集机构为国家基础地理信息中心 温州市人造地表分布图 ①老城核心区 鹿城 ②次核心区 鹿城、瓯海 ③城市拓展区 瓯海东部、龙湾、某合作房企、乐清核心区域 中心集聚 轴向扩张 历史发展重点阶段 强四线：2007-2009 三线：2010-2013（发展期） ④城市拓展区 乐清虹桥镇、平苍副中心核心区 南北向发展
- P22：{发现2-1}温州目前处于工业化中期，面临做大经济总量与促进经济转型升级的双重压力 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴2011-2016年，经禾略 URASR计算得出 ……在东南沿海形成和保持发展优势面临很大压力，在区域经济竞争中存在不进则退、被边缘化的危险。从发展要求看，面临做大经济总量与促进经济转型升级的双重压力……——《中共温州市委关于制定温州市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》 ……温州产业发展中结构性素质性矛盾还比较突
- P26：【结论2-1】温州产业转型升级仅有投资是不够的，还需要以下三个方面的努力 一要切实提高制造业竞争力。……推进制造业智能化发展，推动生产方式向柔性、智能、精细转变；要顺应“互联网+”的趋势，……推动制造方式和营销方式变革…… 二要大力整合各类发展平台。……重点要推进浙南科技城创新大平台建设，强化瓯江口产业集聚区、浙南沿海先进装备制造产业集聚区、省级开发区、各类工业园区、小微企业创业园等创新平台作用。 产业人才联动。着眼于温州实体经济提质提
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「温州 · 温州全国性品牌房企城市解读V3 · 1802」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。