漳州 · 城市地图

为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）

• P3：[城市背景1] 2016年GDP3125.3亿元（福建占比10.96%） 2016年常住人口505万（福建占比14.33%） 漳州，海峡西岸城市群主要城市之一，东接厦门，北连泉州，中国“田园都市，生态之城”，生态竞争力位居福建前列，辖2个市辖区、1个县级市、8个县。 芗城区 龙文区 龙海市 平和县 漳浦县 南靖县 华安县 长泰县 云霄县 东山县 诏安县 2016城市建成区面积：86.7平方公里（福建占比6.13%） 海峡西岸城市群主要城
• P5：[城市背景3] 在地理空间结构上，同厦门关系紧密，同城化趋势明显，需重点关注 漳州中心城区土地规划（2012 - 2030） 厦门市土地规划（2012 - 2030） 厦门重点实施“疏解本岛、拓展海湾”战略，带动环湾发展。 漳州重点实施“东接厦门，拓展南部”的空间发展战略。构建漳州都市区框架，实现厦漳同城化发展； 漳州 厦门 备注：数据来源漳州规划局和厦门规划局政府网站
• P15：[研究过程] 历时60天 5次内部讨论 2次乙方沟通汇报，多次电话沟通 采集64个城市对标数据体系 采集154,410个城市POI数据点 采集125,677个城市人群轨迹信息点 工作时间 工作事项 6.15 - 6.20 城市地理POI数据及宏观数据采集 6.21 - 6.27 城市人群移动数据及区县数据采集 6.28 - 7.05 城市发展背景研究 7.05 - 7.08 120城城市对标研究 7.09 - 7.15 城市土地价值及特

研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）

• P3：[城市背景1] 2016年GDP3125.3亿元（福建占比10.96%） 2016年常住人口505万（福建占比14.33%） 漳州，海峡西岸城市群主要城市之一，东接厦门，北连泉州，中国“田园都市，生态之城”，生态竞争力位居福建前列，辖2个市辖区、1个县级市、8个县。 芗城区 龙文区 龙海市 平和县 漳浦县 南靖县 华安县 长泰县 云霄县 东山县 诏安县 2016城市建成区面积：86.7平方公里（福建占比6.13%） 海峡西岸城市群主要城
• P5：[城市背景3] 在地理空间结构上，同厦门关系紧密，同城化趋势明显，需重点关注 漳州中心城区土地规划（2012 - 2030） 厦门市土地规划（2012 - 2030） 厦门重点实施“疏解本岛、拓展海湾”战略，带动环湾发展。 漳州重点实施“东接厦门，拓展南部”的空间发展战略。构建漳州都市区框架，实现厦漳同城化发展； 漳州 厦门 备注：数据来源漳州规划局和厦门规划局政府网站
• P15：[研究过程] 历时60天 5次内部讨论 2次乙方沟通汇报，多次电话沟通 采集64个城市对标数据体系 采集154,410个城市POI数据点 采集125,677个城市人群轨迹信息点 工作时间 工作事项 6.15 - 6.20 城市地理POI数据及宏观数据采集 6.21 - 6.27 城市人群移动数据及区县数据采集 6.28 - 7.05 城市发展背景研究 7.05 - 7.08 120城城市对标研究 7.09 - 7.15 城市土地价值及特
• P16：[研究成果] 4个城市投资专题报告，即都市圈外溢市场机会、城市发展潜力、区县结构机会、板块投资建议。 都市圈外溢市场机会：厦门城市发展阶段、厦门城市供求关系、厦门城市外溢支撑、厦门外溢空间节奏、厦门外溢板块价格预判。 城市发展潜力：漳州城市发展阶段，人口、资金、土地聚集趋势，城市对标研究，未来市场量价研判、结构趋势分析。 区县结构机会：经济画像、规划发展预判、POI价值排序、未来市场机会。 板块投资机会：城市空间价值体系，板块特征分析、
• P25：[研究方法2] 城市指标评分方法 城市未来2017-2021年数据 历史数据2007-2015年 指数平滑预测 人口维度熵值法评分 2007-2021年数据 资金禀赋结构特征 人口禀赋结构特征 资金维度熵值法评分 2007-2021年数据 熵值法总评分排序 城市未来2017-2021年数据 历史数据2007-2015年 指数平滑预测 土地禀赋结构特征 土地维度熵值法评分 2007-2021年数据 城市未来2017-2021年数据 历史数
• P28：[研究意义2] 站在全国城市发展路径的视角，建立城市对标的认知结构体系 成长 阶段一： 城市集聚 阶段二：轴向扩张 阶段三：四向扩张 阶段四：郊区化 阶段五：都市化 关注5公里 城区圈层土地 关注5 - 10公里 政府重点投资方向 近城圈层土地 关注10 - 20公里 近郊圈层土地 (摊大饼） 关注30公里 近郊新城圈层市场 关注50 - 80公里 都市圈市场 扩张I 扩张II 升级 成熟
• P29：[研究意义3] 针对重点都市化的发展趋势，形成都市圈外溢市场研究体系 外溢驱动力 城市扩张 土地供求 房价差异 外溢空间格局 人口空间聚集 产业发展和空间聚集 交通联结 外溢市场规模结构 外溢容量 外溢需求结构 外溢需求空间与节奏 外溢需求价格

量化方法与指标体系（可复核的方法论）

• P3：[城市背景1] 2016年GDP3125.3亿元（福建占比10.96%） 2016年常住人口505万（福建占比14.33%） 漳州，海峡西岸城市群主要城市之一，东接厦门，北连泉州，中国“田园都市，生态之城”，生态竞争力位居福建前列，辖2个市辖区、1个县级市、8个县。 芗城区 龙文区 龙海市 平和县 漳浦县 南靖县 华安县 长泰县 云霄县 东山县 诏安县 2016城市建成区面积：86.7平方公里（福建占比6.13%） 海峡西岸城市群主要城
• P4：[城市背景2] 处于工业化初期阶段，潜在城镇化市场将新增约为27万套住房需求 前段 后I段 后II段 2016年漳州城镇化率为63.6%，处于城镇化中期（快速阶段）的减速区，假设城镇化率达到80%，潜在城镇化人口为82万，约27万套住房需求。 2016年漳州三产比率为39.9%，仍低于50%，二产占据主导地位，且一产比例大于10%，近五年二产比例相对稳定，城市仍处于工业化初期阶段。 漳州63.6% 备注：数据来源漳州统计年鉴&统计公报，
• P5：[城市背景3] 在地理空间结构上，同厦门关系紧密，同城化趋势明显，需重点关注 漳州中心城区土地规划（2012 - 2030） 厦门市土地规划（2012 - 2030） 厦门重点实施“疏解本岛、拓展海湾”战略，带动环湾发展。 漳州重点实施“东接厦门，拓展南部”的空间发展战略。构建漳州都市区框架，实现厦漳同城化发展； 漳州 厦门 备注：数据来源漳州规划局和厦门规划局政府网站
• P6：[主要发现1] 漳州市场快速崛起，省域规模占比提升至10%，但全国性品牌房企布局相对空白 全国性品牌房企：已进入福州、厦门、莆田、泉州 2017年7月首次进入漳州（长泰） 备注：数据来源克尔瑞数据系统
• P7：[主要发现2] 厦门城市建成区已超出规划建设50万平，城市空间向外扩张需求强烈 规划：厦门城市建设用地规划及扩张情况 95版总规 04版总规 10版总规 82 平方公里 133 平方公里 317 平方公里 现实：厦门建成度高 根据城市的交通指标、路口指标、聚类得出 数据来源：geohey城市交通&路口数据指标 泉州 漳州 备注：数据来源厦门规划局政府网站
• P8：[主要发现3] 厦门市场供不应求，新增供应严重不足，外溢市场将得到强有力支撑 累计消化2012年前土地库存建面738.6万m² - 738.6万m² 厦门2012 - 2017年市场供求关系 厦门2012 - 2017年土地供供应VS住宅销售 备注：数据来源克尔瑞数据系统
• P9：[主要发现4] 厦门外溢客群开始从岛内转向岛外，将进一步缩短同漳州的空间距离 高 - 高 高 - 低 低 - 高 低 - 低 产业综合空间聚集指数 厦门金融保险业 厦门商业贸易业 集美 同安 集美 同安 备注：数据来源geogeyPOI信息点，每一个点代表一个金融保险业的公司或商业贸易业公司
• P10：[主要发现5] 厦门为商旅型城市，泉州工业聚集高，漳州由传统农业及传统服务业主导 2015年各城市区位商类比 备注：数据来源漳州、厦门、泉州统计年鉴。

关键发现与判断（均来自原文）

• P3：[城市背景1] 2016年GDP3125.3亿元（福建占比10.96%） 2016年常住人口505万（福建占比14.33%） 漳州，海峡西岸城市群主要城市之一，东接厦门，北连泉州，中国“田园都市，生态之城”，生态竞争力位居福建前列，辖2个市辖区、1个县级市、8个县。 芗城区 龙文区 龙海市 平和县 漳浦县 南靖县 华安县 长泰县 云霄县 东山县 诏安县 2016城市建成区面积：86.7平方公里（福建占比6.13%） 海峡西岸城市群主要城
• P4：[城市背景2] 处于工业化初期阶段，潜在城镇化市场将新增约为27万套住房需求 前段 后I段 后II段 2016年漳州城镇化率为63.6%，处于城镇化中期（快速阶段）的减速区，假设城镇化率达到80%，潜在城镇化人口为82万，约27万套住房需求。 2016年漳州三产比率为39.9%，仍低于50%，二产占据主导地位，且一产比例大于10%，近五年二产比例相对稳定，城市仍处于工业化初期阶段。 漳州63.6% 备注：数据来源漳州统计年鉴&统计公报，
• P6：[主要发现1] 漳州市场快速崛起，省域规模占比提升至10%，但全国性品牌房企布局相对空白 全国性品牌房企：已进入福州、厦门、莆田、泉州 2017年7月首次进入漳州（长泰） 备注：数据来源克尔瑞数据系统
• P8：[主要发现3] 厦门市场供不应求，新增供应严重不足，外溢市场将得到强有力支撑 累计消化2012年前土地库存建面738.6万m² - 738.6万m² 厦门2012 - 2017年市场供求关系 厦门2012 - 2017年土地供供应VS住宅销售 备注：数据来源克尔瑞数据系统
• P14：[主要发现9] 从土地规划落位看，未来住宅市场新增供应主要集中在主城周边的南坑及 南岸的颜厝镇。 备注：数据来源漳州土地规划局漳州中心城区土地规划（2012 - 2030）图 规划土地占比：规划土地面积占板块面积的比例 单位：平方公里
• P15：[研究过程] 历时60天 5次内部讨论 2次乙方沟通汇报，多次电话沟通 采集64个城市对标数据体系 采集154,410个城市POI数据点 采集125,677个城市人群轨迹信息点 工作时间 工作事项 6.15 - 6.20 城市地理POI数据及宏观数据采集 6.21 - 6.27 城市人群移动数据及区县数据采集 6.28 - 7.05 城市发展背景研究 7.05 - 7.08 120城城市对标研究 7.09 - 7.15 城市土地价值及特
• P16：[研究成果] 4个城市投资专题报告，即都市圈外溢市场机会、城市发展潜力、区县结构机会、板块投资建议。 都市圈外溢市场机会：厦门城市发展阶段、厦门城市供求关系、厦门城市外溢支撑、厦门外溢空间节奏、厦门外溢板块价格预判。 城市发展潜力：漳州城市发展阶段，人口、资金、土地聚集趋势，城市对标研究，未来市场量价研判、结构趋势分析。 区县结构机会：经济画像、规划发展预判、POI价值排序、未来市场机会。 板块投资机会：城市空间价值体系，板块特征分析、
• P20：[主要结论4] 潜在成长型 房地产业&建筑驱动型 区域都市圈次中心型城市 潜力型 农业&工业型 省内三线城市 人口 资金 土地 中等规模 聚集缓慢 量能少 加快聚集 小规模城市 扩张起步 工业占GDP比值为40.5% 农业占GDP比值为14.2% 农林牧渔业区位熵250%，减少249% 建筑业区位熵146%，增加78% 房地产业区位熵157%，增加75% 常住人口505万，5年人口增长0.8% 本外币存款余额2558亿元，5年增速达16

风险提示（主动披露）

（该成果未单列风险提示；相关判断见上文关键发现。）

给委托方的启示

• P5：[城市背景3] 在地理空间结构上，同厦门关系紧密，同城化趋势明显，需重点关注 漳州中心城区土地规划（2012 - 2030） 厦门市土地规划（2012 - 2030） 厦门重点实施“疏解本岛、拓展海湾”战略，带动环湾发展。 漳州重点实施“东接厦门，拓展南部”的空间发展战略。构建漳州都市区框架，实现厦漳同城化发展； 漳州 厦门 备注：数据来源漳州规划局和厦门规划局政府网站
• P16：[研究成果] 4个城市投资专题报告，即都市圈外溢市场机会、城市发展潜力、区县结构机会、板块投资建议。 都市圈外溢市场机会：厦门城市发展阶段、厦门城市供求关系、厦门城市外溢支撑、厦门外溢空间节奏、厦门外溢板块价格预判。 城市发展潜力：漳州城市发展阶段，人口、资金、土地聚集趋势，城市对标研究，未来市场量价研判、结构趋势分析。 区县结构机会：经济画像、规划发展预判、POI价值排序、未来市场机会。 板块投资机会：城市空间价值体系，板块特征分析、
• P17：[主要结论1] “十三五”规划新增供应商住土地供应建面1500万平，年均为300万平米（假设80%为住宅），而理论需求为470 - 500万平，预估缺口为250 - 300万平/年。 厦门未来供需仍趋向紧张，未来理论缺口规模为250 - 300万平。 备注：数据来源克尔瑞数据系统，理论销售面积=常住人口*人均销售面积
• P18：长泰 角美 丰山 前亭镇 佛昙镇 龙海 漳州开发区 水头周边 龙门镇 官桥镇2 30min 45min 60min 龙海 漳州开发区 角美镇 长泰 龙门镇周边 丰山镇 水头周边 前亭镇周边 [主要结论2] 从外溢空间关系看，厦门将形成30-45-60分钟，短期—中期—长期三大外溢圈层 备注：选取连续不间断的密集路网的最远边界作为可能外溢的起点，选取该4个网格内核心区购物广场作为起点，用禾略 URASR的自驾测距地图工具，测试在30min
• P19：[主要结论3] https://geohey.com/apps/dataviz/22125e995eff46fd9e4262b9abd54d1b/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 考虑质心距离及PIE现状，不同板块可实现的价格预期，角美2.5万，龙海2.1万等
• P20：[主要结论4] 潜在成长型 房地产业&建筑驱动型 区域都市圈次中心型城市 潜力型 农业&工业型 省内三线城市 人口 资金 土地 中等规模 聚集缓慢 量能少 加快聚集 小规模城市 扩张起步 工业占GDP比值为40.5% 农业占GDP比值为14.2% 农林牧渔业区位熵250%，减少249% 建筑业区位熵146%，增加78% 房地产业区位熵157%，增加75% 常住人口505万，5年人口增长0.8% 本外币存款余额2558亿元，5年增速达16
• P21：[主要结论5] 0.55 未来5年，漳州市场规模将从494亿，提升到922亿，可积极加大投资力度。
• P22：[主要结论6] 主城接壤区县受集聚力影响，人口置业需求被吸附，可机会关注漳浦&诏安城镇化市城客群 芗城区 龙文区 龙海市 平和县 漳浦县 南靖县 华安县 长泰县 云霄县 东山县 诏安县 各行政区PIE聚集强度 华安县 16.8 南靖县 36.1 平和县 61.3 诏安县 65.1 云霄县 45.3 东山县 21.5 漳浦县 89.8 龙海市 86.2 龙文区 14.2 长泰县 20.6 芗城区 45.1 各行政区2015年常住人口 阶段