◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P64：面积边界：区域差异性较大，地段追求者放弃面积上的舒适度，航空新城包容性最强 面积诉求和片区存在一定程度的对位。90多平看香洲，100多平看金湾斗门，110多平去南湾和平沙，120多平适合唐家湾和横琴，而航空新城的宽容度更大，从90-130平都适合。
- P76：土地—客户—产品城市表现部分投资建议
- P90：城市、客户两端土地-客户-产品对位分析结论建议： 机会更优
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P8：城市结构：从市场上，珠海住宅成交额15-19年复合增长率达16%，90-130㎡占据市场75%份额 珠海2015-2019年面积段成交额变化 珠海2019年分面积段成交额占比
- P9：人口结构：2015年前珠海常住人口低速增长，2015年后开始快速增长，2019年同比增长7%，同时预测未来五年35-39岁&40-44岁明显增加，25-29岁&30-34岁下降幅度大。【自住型人口老龄化，与全国相似】 注：常住人口数据来源珠海统计局，人口结构数据来源于六普人口统计，经禾略 URASR研究院计算
- P17：针对以上特点，从以下几个角度进行分析从而给出在不同总价段下不同板块不同客群的产品选择、以及产品溢价点。 整体客群情况？ 客群细分研究？ 细分客群需求差异及策略？ 客户价值、产品需求、客户构成 模型考量、细分结果、细分客群描摹 客群地段、产品、配套等差异，总价、产品、溢价因素 主要问题 研究方向 ①城市特征 ②人口特征 区位：港澳要塞，投资价值浓厚 价格：高价格导致大部分客户买不起房 结构：实际成交总价与城市支付力能力严重不符 面积：90
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P8：城市结构：从市场上，珠海住宅成交额15-19年复合增长率达16%，90-130㎡占据市场75%份额 珠海2015-2019年面积段成交额变化 珠海2019年分面积段成交额占比
- P9：人口结构：2015年前珠海常住人口低速增长，2015年后开始快速增长，2019年同比增长7%，同时预测未来五年35-39岁&40-44岁明显增加，25-29岁&30-34岁下降幅度大。【自住型人口老龄化，与全国相似】 注：常住人口数据来源珠海统计局，人口结构数据来源于六普人口统计，经禾略 URASR研究院计算
- P17：针对以上特点，从以下几个角度进行分析从而给出在不同总价段下不同板块不同客群的产品选择、以及产品溢价点。 整体客群情况？ 客群细分研究？ 细分客群需求差异及策略？ 客户价值、产品需求、客户构成 模型考量、细分结果、细分客群描摹 客群地段、产品、配套等差异，总价、产品、溢价因素 主要问题 研究方向 ①城市特征 ②人口特征 区位：港澳要塞，投资价值浓厚 价格：高价格导致大部分客户买不起房 结构：实际成交总价与城市支付力能力严重不符 面积：90
- P25：淇澳 唐家北围 唐家南围 唐家后环 唐家前环 金鼎 金鼎工业区 大学小镇 上冲 老香洲 新香洲 吉大 前山 拱北 南湾 南平工业园 十字门 保税区 洪湾 横琴 鹤州 滨海商务区 金海岸 航空产业园 定家湾产业区 大林木乃 连湾游艇工业区 平沙基本农田区 平沙新城 高栏港工业区 南水镇 平沙镇中心 富山工业区 乾务 井岸 红旗农田 红旗小林 新能源 产业区 航空新城 红旗镇 白藤湖 白蕉 斗门 莲洲 广昌 广生 西湖 唐家古镇 图例说明
- P26：客户现状价值体系：从规模、质量两个角度，生活、工作等维度研判客户现状价值 客户现状价值 ①常住人口 ④新增就业人口 Ⅰ 居住角度 Ⅱ 工作角度 ②日常人均消费 ③租房套均总价和单价 Ⅱ 消费力 ①薪资水平 Ⅰ 收入水平 ④买房套均总价和单价 角度 评判指标 ③公司poi ②新房成交套数 ⑤小红书poi推荐人数 ⑥兴趣爱好活动人数 Ⅲ 吸引力 日常 租房 购房 日常 娱乐 存量 增量 存量 增量
- P27：客户现状价值：从工作和居住两个角度，存量和增量两个维度，研判客户现状规模价值 珠海2019年常住人口分布 珠海2018-2020年新房成交套数 珠海2020年公司poi分布 珠海2020年新增就业分布 数据来源：欧盟人口、克尔瑞、高德poi、智联招聘 https://geohey.com/apps/dataviz/4f40ace608e24df391baf0c2174aa514/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1
- P34：客户未来价值体系：从规模、质量两个角度，短中长三个时间维度研判客户未来价值体系 客户未来价值 ②套均单价上限 长期 ①套均总价上限 短期 角度 评判指标 ②购房意愿量 中期 ③租房意愿量 长期 ①购房需求量 短期 ③月供上限 数据来源：除购房意愿量、租房意愿量来源于极光外，其他数据均来源于线下问卷调查
- P38：客户价值价值得分：综合客户现状价值和客户未来价值，研判各板块客户价值得分 珠海各板块客户价值得分 未来价值 现状价值 各板块客户现状VS未来价值矩阵 注：客户价值得分是由现状和未来价值通过熵值法打分所得，权重分别为0.593、0.407 客户价值可视化链接：https://geohey.com/apps/dataviz/89cdba5cdc264809aeecae15aa221b93/share?ak=Zjk4YTk0ZWFkMjEzN
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：城市背景-发展：城市发展区域战略调整，持续重视交通基础设施建设 郑人豪市长发言词频统计(2016-2017) 姚奕生市长发言词频统计(2017年至今) 发展斗门 交通基础设施 国有企业 城市发展重心 2016年——2017年 发展横琴 高端产业集群 生态建设 2017年——至今 高铁交通 主要围绕扶持斗门建设、基础设施建设及国企发展 三个方面进行。 ①加大对斗门区的扶持建设力度，拉开城市空间 ②抓住机遇，把交通基础设施提升到一个新的高度
- P5：城市房价：全国来看，珠海价高量低，但投资型城市来说珠海房价尚可，且房价相对稳定 珠海2009-2019量价全国均值倍数 备注： ①单价全国均值倍数=城市商品住宅销售均价/全国商品住宅销售均价； ②销售面积全国均值倍数=城市商品住宅销售面积/全国商品住宅销售面积均值； 数据来源：禾略 URASR研究院。
- P6：城市容量：2009-2014年房地产市场被低估，2015-2019年围绕城市价值呈现波动趋势，未来3年，市场容量呈上升趋势 备注： ①城市价值全国均值倍数=珠海城市价值得分/全国城市平均得分； ②销售额全国均值倍数=珠海商品房销售总额/全国商品房销售总额均值； 数据来源：禾略 URASR研究院 未来三年，城市价值保持稳步上涨 2009-2014年 市场容量均值倍数 ＜城市价值全国均值倍数 房地产市场被低估 2015-2019年 市场容量
- P7：城市容量：预判珠海市场容量2022年将升至1038亿元，且预判2020-2022市场容量将会呈现先收缩再反弹的趋势 数据来源：珠海城市统计局，预测值来源禾略 URASR研究院
- P9：人口结构：2015年前珠海常住人口低速增长，2015年后开始快速增长，2019年同比增长7%，同时预测未来五年35-39岁&40-44岁明显增加，25-29岁&30-34岁下降幅度大。【自住型人口老龄化，与全国相似】 注：常住人口数据来源珠海统计局，人口结构数据来源于六普人口统计，经禾略 URASR研究院计算
- P10：支付能力：珠海主流购房预算为100-180万&180-300万，支付力在180-450万的客群占比相对稳定，无购房能力者占比上升明显【本地客户支付力低】 假设： 1.月供以家庭为单位考虑，家庭平均完全劳动力为1.5人且月薪水平接近 2.收入主要来源为工资收入 3.家庭月供占家庭月收入的40％（ 30%是月供舒适线） 总价反算个人月薪 2019年4季度-2020年2季度智联招聘各类客群占比变化 注：招聘数据来源为智联
- P12：主要行业：房地产、租赁与商服服务业、制造业、信息技术招聘数量多，主要分布在白蕉及香洲主城，其次是横琴及井岸，因此以上板块及周边板块会涉及相关产业人群购房。 2019年4季度-2020年5月智联招聘各行业招聘及平均月薪 注：大于行业招聘数量均值为招聘高，小于行业招聘数量均值为招聘少 大于行业平均月薪为月薪高，小于行业平均月薪为月薪低 2019年4季度-2020年5月智联招聘总人数分布
- P14：购房意愿：广东省内为主，其次是浙江、河南、湖南、广西的比例较高，其他省份离散度高 珠海购房意愿省份来源分析 注：数据来源定量问卷，根据手机号前7位判断所在城市归属地，对港澳客户判断有所欠缺 珠海购房意愿城市来源分析 注：数据来源定量问卷，根据手机号前7位判断所在归属地城市
关键发现与判断（均来自原文）
- P6：城市容量：2009-2014年房地产市场被低估，2015-2019年围绕城市价值呈现波动趋势，未来3年，市场容量呈上升趋势 备注： ①城市价值全国均值倍数=珠海城市价值得分/全国城市平均得分； ②销售额全国均值倍数=珠海商品房销售总额/全国商品房销售总额均值； 数据来源：禾略 URASR研究院 未来三年，城市价值保持稳步上涨 2009-2014年 市场容量均值倍数 ＜城市价值全国均值倍数 房地产市场被低估 2015-2019年 市场容量
- P7：城市容量：预判珠海市场容量2022年将升至1038亿元，且预判2020-2022市场容量将会呈现先收缩再反弹的趋势 数据来源：珠海城市统计局，预测值来源禾略 URASR研究院
- P8：城市结构：从市场上，珠海住宅成交额15-19年复合增长率达16%，90-130㎡占据市场75%份额 珠海2015-2019年面积段成交额变化 珠海2019年分面积段成交额占比
- P9：人口结构：2015年前珠海常住人口低速增长，2015年后开始快速增长，2019年同比增长7%，同时预测未来五年35-39岁&40-44岁明显增加，25-29岁&30-34岁下降幅度大。【自住型人口老龄化，与全国相似】 注：常住人口数据来源珠海统计局，人口结构数据来源于六普人口统计，经禾略 URASR研究院计算
- P10：支付能力：珠海主流购房预算为100-180万&180-300万，支付力在180-450万的客群占比相对稳定，无购房能力者占比上升明显【本地客户支付力低】 假设： 1.月供以家庭为单位考虑，家庭平均完全劳动力为1.5人且月薪水平接近 2.收入主要来源为工资收入 3.家庭月供占家庭月收入的40％（ 30%是月供舒适线） 总价反算个人月薪 2019年4季度-2020年2季度智联招聘各类客群占比变化 注：招聘数据来源为智联
- P13：客户构成：高投资价值+高环境价值导致城市购房客户来源极为分散，市场价格与珠海人真实支撑能力不符 有效客群构成 41% 全口径客群 有效客群
- P69：公区敏感点：对外展示空间对投资型客户很重要，园林、活动设施、整体形象是重中之重 珠海各片区购房者最关注五大要素 珠海各片区购房者最忽视五大要素 珠海购房者对小区活动空间的关注稍要高于流动空间，唐家、航空新城和横琴等新区购房者会留意展示空间。购房者对小区内园林景观高度关注，普遍迷恋高绿化率，对小区活动设施的要求也比较集中。
- P70：品牌认知：华发遥遥领先，品牌力毋庸置疑，全国性品牌房企认知度较低 客户对华发品牌认可首先是源于项目布局多点开花，其次是跟随华发获得了投资收益，并没有更多产品、物业等品质层面的印象。
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” 珠海客户地图（含五档十类客户分析） —强投资城市的客户需求 禾略 URASR出品
- P4：城市背景-发展：城市发展区域战略调整，持续重视交通基础设施建设 郑人豪市长发言词频统计(2016-2017) 姚奕生市长发言词频统计(2017年至今) 发展斗门 交通基础设施 国有企业 城市发展重心 2016年——2017年 发展横琴 高端产业集群 生态建设 2017年——至今 高铁交通 主要围绕扶持斗门建设、基础设施建设及国企发展 三个方面进行。 ①加大对斗门区的扶持建设力度，拉开城市空间 ②抓住机遇，把交通基础设施提升到一个新的高度
- P7：城市容量：预判珠海市场容量2022年将升至1038亿元，且预判2020-2022市场容量将会呈现先收缩再反弹的趋势 数据来源：珠海城市统计局，预测值来源禾略 URASR研究院
- P88：机会分析：目前南湾、唐家、航空新城机会总价段相对宽泛，整体产品需求趋向四房 趋势型 片区发展机会分析 注：以上内容根据市场端供应情况与需求端情况进行分析，如政策发展较大变动，需要及时调整，没有填充的片区目前市场机会不大，热销总价段供过于求
- P89：风险分析：片区存在不同的风险面积段，100以下竞争激烈，风险较大 风险型 片区发展风险分析 注：以上内容根据市场端供应情况与需求端情况进行分析，如政策发展较大变动，需要及时调整
给委托方的启示
- P64：面积边界：区域差异性较大，地段追求者放弃面积上的舒适度，航空新城包容性最强 面积诉求和片区存在一定程度的对位。90多平看香洲，100多平看金湾斗门，110多平去南湾和平沙，120多平适合唐家湾和横琴，而航空新城的宽容度更大，从90-130平都适合。
- P76：土地—客户—产品城市表现部分投资建议
- P90：城市、客户两端土地-客户-产品对位分析结论建议： 机会更优
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「珠海 · 全国性品牌房企珠海客户地图-研究团队 · 2020」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。