◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P19：从京津冀发展趋势看，石家庄为第二梯队城市，位于南部功能拓展区 城市角色变化 石家庄，距北京270公里，为京津冀南部功能拓展区、京保石发展轴上的区域型中心城市。 中心城市：北京、天津 区域中心城市：唐山、保定、石家庄、邯郸等4大城市 节点城市：廊坊、承德、张家口、秦皇岛、沧州、衡水、邢台等7大城市。 京津冀城市空间格局(2016-2030）
- P62：城市：投资驱动强（占比98.8%） ，二三产相对均衡，总量资金少，资金活跃度不足（占比54.3%） ； 政府：财政负责高（支出/收入占比177%） ； 居民：存量财富多，消费意愿弱（消费/存款53.9%）。 总量：户籍人口（本地人）占绝对主导优势（占比97%） ，外来人口少； 就业：城市就业驱动弱，三产从业优于二产； 就学：小学生规模大，教育配套资源需求大。 建成区面积小，增速快，起步型规模扩张阶段 全国视角，城市对标小结 城市结构特征
- P85：正处于加速工业化，服务业起步发展时期，规模扩张仍是城市发展的核心 一核：一河两岸核心区（包括主城区和正定新区） 一带：沿滹沱河生态休闲景观带。 三区：中部综合功能区，包括主城区、藁城区、鹿泉区、栾城区和正定县；东部产城拓展区，包括行唐县、新乐市、无极县、深泽县、晋州市、赵县、元氏县和高邑县；西部生态优化区，包括平山县、灵寿县、井陉县、井陉矿区和赞皇县。 两轴：依托京广集疏通道的南北向协同发展轴、依托石太集疏通道的东西向联动辐射轴。 空间
- P107：主城区产业分布小结 土地空间格局 长安区 桥西区 新华区 裕华区 正定县 栾城区 藁城区 鹿泉区 https://geohey.com/apps/dataviz/93b8db6ae5cc4e63b85c08717df8ad3b/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P22：从省会首位度视角看，石家庄仍有很大的提升空间，低于周边城市 石家庄对标4个周边4省会城市首位度 城市角色变化
- P33：城市价值变化 从全国视角看，综合人口、经济规模，筛选全国120个重点城市，进行对标研究 **筛选全国城市GDP大于1000亿，或人口大于500万的城市； **覆盖东部沿海发达区域（江苏、浙江、福建、山东、河北、广东）的主要地级市。 **覆盖都市圈（长三角、珠三角、京津冀）周边主要地级市。 从城市地产潜在的消费需求（人口与经济规模），选取全国120个城市为本次研究的目标城市。 120城经济规模（GDP）排序与等级：
- P34：绝对规模 常住人口 户籍人口 二产就业人口 三产就业人口 小学生人数 人口 绝对规模 市区行政面积 建成区面积 道路面积 资金 土地 绝对规模 GDP 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 规模结构 机构存款余额结构 居民存款余额结构 机构贷款余额结构 零售总额结构 财政收入结构 财政支出结构 固定资产投资结构 房地产投资结构 人均规模 人均GDP 人均机构存款 人均住户存款
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P22：从省会首位度视角看，石家庄仍有很大的提升空间，低于周边城市 石家庄对标4个周边4省会城市首位度 城市角色变化
- P33：城市价值变化 从全国视角看，综合人口、经济规模，筛选全国120个重点城市，进行对标研究 **筛选全国城市GDP大于1000亿，或人口大于500万的城市； **覆盖东部沿海发达区域（江苏、浙江、福建、山东、河北、广东）的主要地级市。 **覆盖都市圈（长三角、珠三角、京津冀）周边主要地级市。 从城市地产潜在的消费需求（人口与经济规模），选取全国120个城市为本次研究的目标城市。 120城经济规模（GDP）排序与等级：
- P34：绝对规模 常住人口 户籍人口 二产就业人口 三产就业人口 小学生人数 人口 绝对规模 市区行政面积 建成区面积 道路面积 资金 土地 绝对规模 GDP 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 规模结构 机构存款余额结构 居民存款余额结构 机构贷款余额结构 零售总额结构 财政收入结构 财政支出结构 固定资产投资结构 房地产投资结构 人均规模 人均GDP 人均机构存款 人均住户存款
- P43：根据2016年城市综合评分排名，选取石家庄对标城市，看城市内部特征 120城2016年 综合价值评分 选取石家庄前后5名城市作为对标 120城2016年 城市人口价值评分 120城2016年 城市资金价值评分 120城2016年 城市土地价值评分 城市结构特征 120城2016年 城市产业价值评分
- P44：经济方面：总量规模为5826亿元，综合规模及增速排名第7，处于中下游水平 GDP表（亿元） 城市结构特征
- P45：但固定资产投资驱动强，排名第3，投资/GDP占比为98.8% 固定资产投资表（亿元） 城市结构特征
- P46：结构上看，城市工业属性相对强，二产综合排名第3 二产产值表（亿元） 城市结构特征
- P47：服务业体量相对小，但发展快速，过去5年年均达到11.7% 三产产值表（亿元） 城市结构特征
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P18：土地方面：石家庄城区规模最大，保定扩张最快 备注：数据来源国家城市统计年鉴 城市角色变化 城市建成区（平方公里）
- P20：区域人均GDP莫兰图 单核中心的格局，急需石家庄突围，分担首都经济圈的功能压力 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，经禾略 URASR计算得出 城市角色变化 石家庄 邢台 邯郸 衡水 沧州 保定 廊坊 张家口 承德 秦皇岛 唐山 北京 天津
- P21：居民消费同样极度不平衡，石家庄的聚焦将有效提高南部整体居民生活水平 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，经禾略 URASR计算得出 城市角色变化 石家庄 邢台 邯郸 沧州 保定 廊坊 张家口 承德 秦皇岛 唐山 北京 天津 衡水 区域人均消费莫兰图
- P35：通过熵值法等指标赋权的方式，评判各城市综合价值 城市价值变化 13个细分指标 26个细分指标 7个细分指标 城市历年2007-2021 人口价值评分 城市历年2007-2021 城市资金价值评分 城市历年2007-2021 城市土地价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2007-2016年 未来数据：2017-2021年 指数平滑法 120城，1200个样本量 120城，600个样本量 人口 资金 土地 熵值法 备注：共120个城市样
- P42：其中，16年进入城市化中期阶段，城市开始往规模化发展，2020年城市将再次发生质变 气泡大小：城市工业化率，数字代表年份 常住人口（万） 综合得分 城市化后期 (2020-2021） 工业开始升级，往高端化发展 城市化中期 （2016-2019） 工业开始带动相关居民服务及消费的发展 城市化初期 （2007-2015） 快速工业化，推动城市化发展 强三线(2012-2015) 二线(2016-2019) 三线(2009-2011) 强四
- P60：土地方面：城市建成区面积仅为289平方公里，增速高达34%，处于起步快速扩张阶段 备注：数据来源国家城市统计年鉴 城市结构特征
- P61：城市路网建设相对均衡，道路面积占比达19.7%，保持稳定的扩张 备注：数据来源国家城市统计年鉴 城市结构特征
- P63：市场规模预测 城市未来2017-2021年数据 历史数据2007-2015年 ① 指数平滑预测 人口主成分预测值 2007-2021年数据 人口 住宅市场价格、面积 ②主成分分析 城市未来2017-2021年数据 历史数据2007-2015年 指数平滑预测 资金主成分预测值 2007-2021年数据 资金 主成分分析 城市未来2017-2021年数据 历史数据2007-2015年 指数平滑预测 土地主成分预测值 2007-2021年数据
关键发现与判断（均来自原文）
- P6：经济方面：唐山经济规模最大，廊坊增速最快，石家庄综合排名第1 GDP表（亿元） 城市角色变化
- P14：石家庄居民存款高，但增速相对缓慢，唐山综合排名第2 居民存款余额表（亿元） 城市角色变化
- P15：石家庄居民消费总额最高，但增速相对缓慢，唐山综合排名第2 零售总额表（亿元） 城市角色变化
- P16：人口方面：邯郸户籍人口规模最大，增长最快，石家庄增长稳定 户籍人口表（万人） 城市角色变化
- P17：石家庄、保定、邯郸均为人口大市，但石家庄呈现增长，保定流出状态 常住人口表（万人） 城市角色变化
- P22：从省会首位度视角看，石家庄仍有很大的提升空间，低于周边城市 石家庄对标4个周边4省会城市首位度 城市角色变化
- P23：于此，我们判断石家庄从被吸附的角色，转变为南部独立的区域中心城市 城市角色变化 经济： 石家庄的整体实力超于其他城市； 财政相对薄弱，城市建设相对缓慢； 面临大北京新兴经济体的竞争， 人口： 将重点吸附南部城市为主，辐射人口2254万人。 土地： 扩张相对稳定，处于省域中等水平。 存量经济体 省域经济体 唐山 廊坊 大北京中心核 新兴经济体 河北省域地域经济格局 2016年，石家庄建成区面积为289平方公里;（北京1401平方公里，占比
- P24：从最新数据上看，石家庄2017年GDP及固定资产投资发现回攀现象 城市角色变化 2017年为前三季度数据，同比增速为2016年前三季度为对标对象
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 某合作房企石家庄城市投资地图 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】
- P91：某合作房企石家庄城市进入策略 城市进入策略 市场占位：目前市场极度供不应求（供求关系0.4-0.5），为集约型供给型市场，重点是本地人群改善为主，从城市趋势看，应把握城市新兴中产开始导入新增市场需求，机会关注制造业及传统服务业人群的需求市场。 进入战略：从过去的趋势看，石家庄的市场规模保持相对稳定，作为新进入企业，需把握城市角色变化下的增量市场，以品质感、国际化的形象感树立品牌认知，深度挖掘本地存量市场。 土地策略：优先布局大三环圈层，
给委托方的启示
- P19：从京津冀发展趋势看，石家庄为第二梯队城市，位于南部功能拓展区 城市角色变化 石家庄，距北京270公里，为京津冀南部功能拓展区、京保石发展轴上的区域型中心城市。 中心城市：北京、天津 区域中心城市：唐山、保定、石家庄、邯郸等4大城市 节点城市：廊坊、承德、张家口、秦皇岛、沧州、衡水、邢台等7大城市。 京津冀城市空间格局(2016-2030）
- P62：城市：投资驱动强（占比98.8%） ，二三产相对均衡，总量资金少，资金活跃度不足（占比54.3%） ； 政府：财政负责高（支出/收入占比177%） ； 居民：存量财富多，消费意愿弱（消费/存款53.9%）。 总量：户籍人口（本地人）占绝对主导优势（占比97%） ，外来人口少； 就业：城市就业驱动弱，三产从业优于二产； 就学：小学生规模大，教育配套资源需求大。 建成区面积小，增速快，起步型规模扩张阶段 全国视角，城市对标小结 城市结构特征
- P85：正处于加速工业化，服务业起步发展时期，规模扩张仍是城市发展的核心 一核：一河两岸核心区（包括主城区和正定新区） 一带：沿滹沱河生态休闲景观带。 三区：中部综合功能区，包括主城区、藁城区、鹿泉区、栾城区和正定县；东部产城拓展区，包括行唐县、新乐市、无极县、深泽县、晋州市、赵县、元氏县和高邑县；西部生态优化区，包括平山县、灵寿县、井陉县、井陉矿区和赞皇县。 两轴：依托京广集疏通道的南北向协同发展轴、依托石太集疏通道的东西向联动辐射轴。 空间
- P107：主城区产业分布小结 土地空间格局 长安区 桥西区 新华区 裕华区 正定县 栾城区 藁城区 鹿泉区 https://geohey.com/apps/dataviz/93b8db6ae5cc4e63b85c08717df8ad3b/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
- P118：客群背景描述小结 客群背景描述 趋势：户籍人口比重为主，由中年人群为主导转向年轻人群为主。 现状：本地人为主导购房人群，占比达83.8%，呈钟型结构，年轻客群较多。 趋势：购房客群年轻化，家庭小型化。 现状：飞翔期、学前父母期、中年父母期比重高，家庭1-3人为主，大专学历以上为主。 趋势：贫富差距缩小,中高收入人群增加。 现状：三角形结构人群，年收入12-18万为主 自然属性 家庭属性 社会属性 2017年为置业转折点，需关注户籍本地化
- P124：客群生活状态小结 客群生活状态 工作现状： 生产制造、教育、批发零售、计算机从业人群多 趋势： 生产制造业客群增速最为明显，达9.1% 其次是计算机行业，达3.4% 居住现状： 私房比例达79.3% 居住面积主要集中在81-100平，年限则主要在6-10年 趋势： 租房客群进入市场，首置需求增加 81-100平中等面积居住人群增加
- P133：客群购房需求小结 客群购房需求 现状： 整体意愿上升 趋势： 首置购房意愿上升 改善类需求大大上升 现状： 面积需求呈现钟型结构 资金来源以家庭储蓄及公积金为主 趋势： 61-80平刚需类产品需求减少 101-150平改善客群增多 储蓄及银行贷款来源增多 现状： 最看重价格、位置、户型 趋势： 价格及户型敏感度提高 交通便利性及物业水平要求降低 资金来源多元化，2017年改善需求增加，看重价格及户型
- P161：某合作房企石家庄市场需求选择建议 市场需求选择 结构与分布：城市以不可贸易服务业及工业人群为主导，省域功能建筑业及新兴产业科学技术等发展迅速；服务业人群高度聚集在主城核心区，工业人群分布在城市10-15公里圈层，农业人群广布于周边乡镇，为单核中心驱动型城市； 需求与特征：户籍改善人群为主导，200万城市主流市场总价段；城市供求矛盾极度紧张，近一年市场价格梯度拉升73%-98%，刚需受到市场挤压，未满足需求最多。 机会与策略：优选改善客群
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「石家庄 · 城市投资研究 · 2017」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。