◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P40：福州将从潜力型弱二线城市，蜕变为新兴强二线城市 福州城市发展阶段小结 人口：加速增长 资金：加速聚集 土地：新区建设&扩容 制造业主导 服务业加速 人口 资金 土地 规模较小 增速快 收入较低 增速中等 建成区小 缓慢建设 中小型人口规模城市，人口吸附力增长 居民支付力一般，稳定上涨 规划可建设土地较多 现状特征 （潜力型弱二线城市） 未来趋势 （新兴强二线城市）
- P103：市场篇 —— 主要研究结论 地产市场特征及客群趋势小结 历史研判：2015年供求比达到0.9，成交量上升，导致房价2016年飙升； 短期趋势： 16年12月跌破中轨，有下跌趋势，成交量持续缩小，短期将支撑力不足； 中期趋势：随着人口增加，需求上涨，库存消化，房价将上涨，按规划人口上涨更快。 供需地图 面积结构： 类枣核型结构，90-110平为主力，90-110平增加明显； 总价结构：普通及低端住宅为主，离散系数中低，属于均衡化市场； 项
- P107：视角一：城市蔓延与城市边界——4大类6小类土地属性 城区 近城 福州 近郊 远郊 城市核心区 城市拓展区 近城区 远郊区 自驾 土地属性聚类 近郊定居区 近郊便捷区 PIE PIE PIE PIE
- P111：土地属性落位 城市拓展区工厂密度高，公共交通、自驾便捷，商业办公少 城市拓展区土地属性图 城市拓展区指标提升值对比
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P3：关于投资，主要回答问题 福州城市地图 一、城市的发展潜力？ —— 人、地、钱 三、市场的发展趋势？ —— 量价趋势与规模结构 二、区域的扩张节奏？ —— 城区、近城、近郊、远郊、都市圈 四、板块的投资机会？ —— 价格洼地与升值潜力
- P5：主要研究架构 城市发展预判 关于城市 关于 区域 城市理解 发展预判 建设节奏 产业发展 人口聚集 钱：经济增长、产业发展、资金聚集、收入增长 人：人口吸引、住房消费 地：土地扩张、前景规划 过去：历史路径 现在：现状特征 将来：发展趋势 现状建设：交通、商业、教育、医疗配套 发展趋势：投资结构 发展水平：GDP水平、人均GDP水平、产业结构、税收结构 产业密度：办公密度、工厂密度 规模密度：人口现状、变化趋势 驱动因素：人口密度回归
- P8：产业：工业为主导，居民服务，租赁和商务服务等行业迅速发展 当前福州发展水平——产业 2010-2015年各行业增加值增速 2015年行业增加值占比 福州各行业GDP结构及增速 数据来源：福州统计年鉴
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P3：关于投资，主要回答问题 福州城市地图 一、城市的发展潜力？ —— 人、地、钱 三、市场的发展趋势？ —— 量价趋势与规模结构 二、区域的扩张节奏？ —— 城区、近城、近郊、远郊、都市圈 四、板块的投资机会？ —— 价格洼地与升值潜力
- P5：主要研究架构 城市发展预判 关于城市 关于 区域 城市理解 发展预判 建设节奏 产业发展 人口聚集 钱：经济增长、产业发展、资金聚集、收入增长 人：人口吸引、住房消费 地：土地扩张、前景规划 过去：历史路径 现在：现状特征 将来：发展趋势 现状建设：交通、商业、教育、医疗配套 发展趋势：投资结构 发展水平：GDP水平、人均GDP水平、产业结构、税收结构 产业密度：办公密度、工厂密度 规模密度：人口现状、变化趋势 驱动因素：人口密度回归
- P8：产业：工业为主导，居民服务，租赁和商务服务等行业迅速发展 当前福州发展水平——产业 2010-2015年各行业增加值增速 2015年行业增加值占比 福州各行业GDP结构及增速 数据来源：福州统计年鉴
- P15：2009-2015年福州就业人口结构 2010年-2015年产业人口结构趋势 就业结构：10年开始，三产从业人口持续提高，2013，产业升级效益明显 当前福州发展水平——人口结构 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴.城镇非私营单位从业人员按三次产业分
- P16：细分行业：制造与建筑业从业人口规模大，为90.8万人，占比为58.1% 当前福州发展水平——人口结构 2015年各行业从业人口（万人） 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴,福州统计年鉴——城镇非私营单位从业人员
- P19：当前福州发展水平——居民收入 钱多人少 钱少人少 钱少人多 钱多人多 从就业人口结构看，“钱多人多”行业匮乏，收入两极分化明显
- P27：主要研究架构 城市发展预判 关于城市 关于 区域 城市理解 发展预判 建设节奏 产业发展 人口聚集 钱：经济增长、产业发展、资金聚集、收入增长 人：人口吸引、住房消费 地：土地扩张、前景规划 过去：历史路径 现在：现状特征 将来：发展趋势 现状建设：交通、商业、教育、医疗配套 发展趋势：投资结构 发展水平：GDP水平、人均GDP水平、产业结构、税收结构 产业密度：办公密度、工厂密度 规模密度：人口现状、变化趋势 驱动因素：人口密度回归
- P28：一种新的视角和方法 通过聚类分析看城市现状，透过变类分析看城市未来 典型一线城市：北京、上海、广州、深圳 典型二线城市： 杭州、武汉、天津、苏州、成都、南京、郑州、无锡、宁波、合肥、东莞、佛山、福州 上海 北京 杭州 苏州 广州 深圳 天津 武汉 南京 宁波 无锡 郑州 成都 合肥 佛山 东莞 对标城市——17城 样本量——187个 （每个城市采集2005-2015年11年数据，每个城市每年当成1个样本） 温州
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P5：主要研究架构 城市发展预判 关于城市 关于 区域 城市理解 发展预判 建设节奏 产业发展 人口聚集 钱：经济增长、产业发展、资金聚集、收入增长 人：人口吸引、住房消费 地：土地扩张、前景规划 过去：历史路径 现在：现状特征 将来：发展趋势 现状建设：交通、商业、教育、医疗配套 发展趋势：投资结构 发展水平：GDP水平、人均GDP水平、产业结构、税收结构 产业密度：办公密度、工厂密度 规模密度：人口现状、变化趋势 驱动因素：人口密度回归
- P7：福州GDP 2015年GDP规模：5618.1亿 位居17个城市中第17位 2011-2015年GDP平均增速：12.52% 位居17个城市中第2位 当前福州发展水平——经济 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2011-2015年 经济：GDP规模排名靠后，增速快 规模大，增速快 规模小，增速慢 规模小，增速快 规模大，增速慢 2015GDP(亿) 2011-2015年GDP增速(％)
- P8：产业：工业为主导，居民服务，租赁和商务服务等行业迅速发展 当前福州发展水平——产业 2010-2015年各行业增加值增速 2015年行业增加值占比 福州各行业GDP结构及增速 数据来源：福州统计年鉴
- P15：2009-2015年福州就业人口结构 2010年-2015年产业人口结构趋势 就业结构：10年开始，三产从业人口持续提高，2013，产业升级效益明显 当前福州发展水平——人口结构 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴.城镇非私营单位从业人员按三次产业分
- P16：细分行业：制造与建筑业从业人口规模大，为90.8万人，占比为58.1% 当前福州发展水平——人口结构 2015年各行业从业人口（万人） 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴,福州统计年鉴——城镇非私营单位从业人员
- P18：行业收入：金融与电热气及水行业收入水平最高，住宿餐饮业收入最低 当前福州发展水平——收入水平 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴：福州统计年鉴——城镇非私营单位从业人员人均劳动报酬 提升值：各行业2015平均工资/所有行业2015的工资均值，大于1则高于
- P22：福州城市建设：建成区面积小，有很大扩展空间 当前福州发展水平—— 城市建设 备注：数据来源各城市统计年鉴 福州土地面积：12251平方公里 福州建成区面积：240平方公里
- P27：主要研究架构 城市发展预判 关于城市 关于 区域 城市理解 发展预判 建设节奏 产业发展 人口聚集 钱：经济增长、产业发展、资金聚集、收入增长 人：人口吸引、住房消费 地：土地扩张、前景规划 过去：历史路径 现在：现状特征 将来：发展趋势 现状建设：交通、商业、教育、医疗配套 发展趋势：投资结构 发展水平：GDP水平、人均GDP水平、产业结构、税收结构 产业密度：办公密度、工厂密度 规模密度：人口现状、变化趋势 驱动因素：人口密度回归
关键发现与判断（均来自原文）
- P3：关于投资，主要回答问题 福州城市地图 一、城市的发展潜力？ —— 人、地、钱 三、市场的发展趋势？ —— 量价趋势与规模结构 二、区域的扩张节奏？ —— 城区、近城、近郊、远郊、都市圈 四、板块的投资机会？ —— 价格洼地与升值潜力
- P5：主要研究架构 城市发展预判 关于城市 关于 区域 城市理解 发展预判 建设节奏 产业发展 人口聚集 钱：经济增长、产业发展、资金聚集、收入增长 人：人口吸引、住房消费 地：土地扩张、前景规划 过去：历史路径 现在：现状特征 将来：发展趋势 现状建设：交通、商业、教育、医疗配套 发展趋势：投资结构 发展水平：GDP水平、人均GDP水平、产业结构、税收结构 产业密度：办公密度、工厂密度 规模密度：人口现状、变化趋势 驱动因素：人口密度回归
- P6：福州城市资金：人均存款低，但增速相对较快，城市资金聚集力增强 福州人均存款余额 2015年人均存款余额规模：14.4万 位居17个城市中第13位 2011-2015年人均存款余额增速：55.5% 位居17个城市中第4位 规模大，增速块 规模小，增速快 当前福州发展水平——资金 备注：人均存款余额=城市本外币存款余额/常住人口 规模小，增速慢 规模大，增速慢
- P7：福州GDP 2015年GDP规模：5618.1亿 位居17个城市中第17位 2011-2015年GDP平均增速：12.52% 位居17个城市中第2位 当前福州发展水平——经济 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2011-2015年 经济：GDP规模排名靠后，增速快 规模大，增速快 规模小，增速慢 规模小，增速快 规模大，增速慢 2015GDP(亿) 2011-2015年GDP增速(％)
- P8：产业：工业为主导，居民服务，租赁和商务服务等行业迅速发展 当前福州发展水平——产业 2010-2015年各行业增加值增速 2015年行业增加值占比 福州各行业GDP结构及增速 数据来源：福州统计年鉴
- P9：工业效率稳健增长 服务业增速较快 备注：城市产业效率=产业规模/从业人口，单位：万元/人 高效率 中效率 低效率 从发展驱动看：工业服务业双轮驱动，近年服务业增长较快 当前福州发展水平——产业前景
- P12：人口：常住人口规模小，增速较快，人口聚集力增强 福州常住人口 2015年常住人口规模：750万人 位居17个城市中第16位 2011-2015年常住人口增速：4.2% 位居18个城市中第5位 当前福州发展水平——人口 2015人口规模(万人) 2011-2015年人口增速(％)
- P13：当前福州发展水平——外来人口 福州外来人口 2015年外来人口规模：72万人 位居17个城市中第16位 2011-2015年常住人口增速：1.5% 位居17个城市中第9位 人口：外来人口规模小，增速中等 规模大，增速慢 规模小，增速快 规模小，增速慢 规模大，增速快
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 福州城市地图 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】
- P74：福州市场趋势 研究内容及思路 市场地图 供求地图 面积段结构 总价段结构 项目结构 房价支撑力：历史供求分析 未来增长力：未来供求研判 短期趋势：现状库存、布林线、房价泡沫分析 2014-2016年 成交数据分析 理论供求关系研判 客户地图 城市主流市场研判 细分市场机会 人群规模结构 城市发展阶段
- P83：上升期 泡沫期 过热期 停滞期 房价增速<人均收入增速 房价增速<城市存款增速 房价增速>人均收入增速 房价增速<城市存款增速 房价增速>人均收入增速 房价增速>城市存款增速 房价增速<人均收入增速 房价增速>城市存款增速 房价滞后于居民收入增长及城市经济发展速度； 城市内部具有巨大的房价上升潜力； 为大众建房，进行规模扩张。 Ⅱ泡沫期 Ⅲ过热期 Ⅳ停滞期 低风险，为大众建房 中风险，为富人建房 高风险，回避并关注 中风险，为刚需建房
- P84：福州房价增速低于平均收入增速，城市购买支撑力强 房价收入增速比=2011-2016年11月份商品住宅房价增速/2010-2015年人均可支配收入增速 泡沫线 福州房价增速低于于平均收入增速 购买力支撑强 福州房价泡沫评估 2011-2016年房价（单价）收入增速比
- P85：房价增速慢于城市发展速度增速，有上升空间 房价收入增速比=2011-2016年11月份商品住宅房价增速/2010-2015年本外币存款余额增速 支撑线 福州房价泡沫评估 福州房价增速是平均收入增速的0.4倍，低于城市发展增速
- P86：过热期：回避并关注 泡沫期：为富人建房 上升期：为大众建房 停滞期：中风险 房价（单价）收入增速比 房价城市存款增速比 福州房价泡沫评估 综合看，福州目前房价处于上升期
- P87：福州市场趋势 研究内容及思路 市场地图 供求地图 面积段结构 总价段结构 项目结构 房价支撑力：历史供求分析 未来增长力：未来供求研判 短期趋势：现状库存、布林线、房价泡沫分析 2014-2016年 成交数据分析 理论供求关系研判 客户地图 城市主流市场研判 细分市场机会 人群规模结构 城市发展阶段
- P97：福州市场趋势 研究内容及思路 市场地图 供求地图 面积段结构 总价段结构 项目结构 房价支撑力：历史供求分析 未来增长力：未来供求研判 短期趋势：现状库存、布林线、房价泡沫分析 2014-2016年 成交数据分析 理论供求关系研判 客户地图 城市主流市场研判 细分市场机会 人群规模结构 城市发展阶段
给委托方的启示
- P40：福州将从潜力型弱二线城市，蜕变为新兴强二线城市 福州城市发展阶段小结 人口：加速增长 资金：加速聚集 土地：新区建设&扩容 制造业主导 服务业加速 人口 资金 土地 规模较小 增速快 收入较低 增速中等 建成区小 缓慢建设 中小型人口规模城市，人口吸附力增长 居民支付力一般，稳定上涨 规划可建设土地较多 现状特征 （潜力型弱二线城市） 未来趋势 （新兴强二线城市）
- P103：市场篇 —— 主要研究结论 地产市场特征及客群趋势小结 历史研判：2015年供求比达到0.9，成交量上升，导致房价2016年飙升； 短期趋势： 16年12月跌破中轨，有下跌趋势，成交量持续缩小，短期将支撑力不足； 中期趋势：随着人口增加，需求上涨，库存消化，房价将上涨，按规划人口上涨更快。 供需地图 面积结构： 类枣核型结构，90-110平为主力，90-110平增加明显； 总价结构：普通及低端住宅为主，离散系数中低，属于均衡化市场； 项
- P107：视角一：城市蔓延与城市边界——4大类6小类土地属性 城区 近城 福州 近郊 远郊 城市核心区 城市拓展区 近城区 远郊区 自驾 土地属性聚类 近郊定居区 近郊便捷区 PIE PIE PIE PIE
- P111：土地属性落位 城市拓展区工厂密度高，公共交通、自驾便捷，商业办公少 城市拓展区土地属性图 城市拓展区指标提升值对比
- P119：土地属性落位 城区公共交通指标突出，城市拓展区自驾相对便捷 各区域道路交通情况对比 级别 级别 全市行政区视图
- P120：土地属性落位 办公楼主要集中在城市核心区&拓展区，工厂主要分布在近城区 各区域产业结构对比 级别 级别 级别 全市行政区视图
- P126：城市土地类型的划分 基于房价中位数及房高价，将福州城市土地划分为6个等级 房高价 （资源稀缺度） 高 高 城市核心区 城市拓展区 远郊区 近城区 近郊便捷区 房中值 （城市地段） 中 低 中 低 17720.2 39000 10765.6 16537.4 1、高房价段为前20%的板块 2、中、低房价以剩余80%的中位数为划分线 近郊定居区
- P132：现状值得进入区域：尚干镇、吴航街道及下渡街道1、仓山镇等 土地价值小结 现状价值低估区域矩阵 土地房价现状 城市边界土地属性 低估区域位置 低估区域位置链接：https://geohey.com/apps/dataviz/181b707e956143ebad1d1cd4892df714/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 市区 全市
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「福州 · 城市地图 · 2017」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。