◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P28：1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 8 9 9 入口广场 商业街 园区入口 看台区 印象北戴河表演区 舞台背景 后台服务区 自然山体背景 森林公园（拓展训练） 南侧农用地改造总平面图
- P29：总结： “印象”系列由著名导演张艺谋领衔的北京印象创新艺术发展公司作主创团队，根据地方政府牵头组成的投资方的要求，结合景点特色和文化，打造的大型实景演出项目。 从2003年的《印象刘三姐》大获成功后，此后的“印象”系列便一发不可收拾。并且相继取得了不错的效果。可以说它是中国土生土长的文化品牌，2003年从桂林山水启 程，走过丽江，经过西湖和海口，武夷山，普陀，现又驻足武隆……“印象”，已成为中国文化产业引人注目的商业模式 。它就是“中国
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P12：【社会层面】 是度假公园，是人居新城，也是旅游产业之城。 【企业层面】 承载公司品牌，超越所有竞争，树立本地市场影响力。 【开发层面】 3-4万的人口规模； 4-5层的建筑尺度，步行5km/h速度建立的小镇规模，步行10min的尺度建立配套服务体系； 一座可持续发展、满足居住终极理想的生活之城； 成为全国性品牌房企内部乃至全国地产界高标准大盘住宅的标杆。 【精神层面】 既是本土的，也是国际的；既是传统的，也是时尚的。 项目定位
- P31：起源 新都市主义起源于20世纪初的城市美化运动和花园城市运动。 特征 ● 生态性 ● 经济性 ● 高品质性 要点 ● 所有规划应当遵循完美和整个社区的形式； ● 适当设计社区规模； ● 一个社区应当包括多样化的住宅形式，使各种经济水平和年龄 层次的人住在该社区地域； ● 社区经济应当为居民提供广泛的就业形式； ● 社区的位置和特征应该与一个大型公共和系统相协调； ● 社区应该有一个综合性商业、市政、文化、娱乐中心； ● 社区设计应该有利
- P32：小镇空间结构 1、边界 2、区域 3、街道 4、节点 5、标志 新都市主义
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P12：【社会层面】 是度假公园，是人居新城，也是旅游产业之城。 【企业层面】 承载公司品牌，超越所有竞争，树立本地市场影响力。 【开发层面】 3-4万的人口规模； 4-5层的建筑尺度，步行5km/h速度建立的小镇规模，步行10min的尺度建立配套服务体系； 一座可持续发展、满足居住终极理想的生活之城； 成为全国性品牌房企内部乃至全国地产界高标准大盘住宅的标杆。 【精神层面】 既是本土的，也是国际的；既是传统的，也是时尚的。 项目定位
- P31：起源 新都市主义起源于20世纪初的城市美化运动和花园城市运动。 特征 ● 生态性 ● 经济性 ● 高品质性 要点 ● 所有规划应当遵循完美和整个社区的形式； ● 适当设计社区规模； ● 一个社区应当包括多样化的住宅形式，使各种经济水平和年龄 层次的人住在该社区地域； ● 社区经济应当为居民提供广泛的就业形式； ● 社区的位置和特征应该与一个大型公共和系统相协调； ● 社区应该有一个综合性商业、市政、文化、娱乐中心； ● 社区设计应该有利
- P32：小镇空间结构 1、边界 2、区域 3、街道 4、节点 5、标志 新都市主义
- P33：小镇的边界—— ●是一种心理界标 ●甚至是某种不同的文化心理结构 ●可以是自然的界线，如山、沟壑、河湖、森林等 ●也可以是人工的界线，如高速公路、铁路线、桥梁、港口等 意大利——波多菲诺(portofino) 英国——约克(York) 小镇空间结构--边界
- P34：区域—— ●是人们对小镇感知的重要源泉 ●不同的功能，会形成不同的区域，会形成强烈的场域效应。 意大利——维罗纳(verona) 法国——科尔玛(colmar) 小镇空间结构--区域
- P35：街道—— ●沿街的特殊用途会给人留下极深刻的印象，经常与人的方向感联系在一起 ●是小镇景观元素的线性连续，具有方向性、可度性和网状空间体系。 英国——约克(York) 德国——海德堡(heidelberg) 奥地利——因斯布鲁克(Innsbruck) 小镇空间结构--街道
- P36：节点—— ●小镇不同结构与功能的连接转换处，可以是一个广场或者是一个道路连接点等 ●不同程度上表现为小镇意象的汇聚点 英国——约克(York) 英国——约克(York) 奥地利——因斯布鲁克(Innsbruck) 小镇空间结构--节点
- P37：标志—— ●可以是一栋建筑，或者一个雕塑等，在小镇中具有唯一性。 ●通常是小镇的身份象征，具有强烈的引导和认知性。 意大利——维罗纳(verona) 英国——温莎(windsor) 英国——约克(York) 小镇空间结构--标志
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P17：项目地块 海滨 火车站 海北路 京沈高速引线 海宁路 秦皇岛海港区方向（城区核心） 杨各庄 村 G205 短期——休闲度假为主 项目位于大的北戴河片区， 具备一定的生态资源。但项目距离海滨一线区域仍有6公里，资源拥有 不显著； 项目紧邻火车站，铁路、公路交通便捷； 目前周边生活配套匮乏； 项目1.2的容积率具有极强的稀缺性。 中期——中高端品质居住为主 随着津秦、京秦高铁的开通，与北京、天津等城市的联系更加紧密； 随着车站周边商业配套的
关键发现与判断（均来自原文）
- P17：项目地块 海滨 火车站 海北路 京沈高速引线 海宁路 秦皇岛海港区方向（城区核心） 杨各庄 村 G205 短期——休闲度假为主 项目位于大的北戴河片区， 具备一定的生态资源。但项目距离海滨一线区域仍有6公里，资源拥有 不显著； 项目紧邻火车站，铁路、公路交通便捷； 目前周边生活配套匮乏； 项目1.2的容积率具有极强的稀缺性。 中期——中高端品质居住为主 随着津秦、京秦高铁的开通，与北京、天津等城市的联系更加紧密； 随着车站周边商业配套的
- P18：竞争分析 项目名称 总建筑面积 销售率 2010年销量 2011年销量 当前均价（元/平米） （万平米） （万平米） （万平米） 水岸星城 15.3 95% 13 1.5 5500 戴河仕嘉 3.4 70% 1.8 0.6 5800 滨海新城 20 70% 9 5.6 4800 避暑花园3期 12.8 70% 5 3 6000 鸥洲 32 50% 7 5 5600小高层,7400洋房,1.5万别墅 海公园 88 75% 二期6 海公园4
- P19：客户选择 2013 2014 2015 2016 2017 2018 产品线 第二居所+居住改善 居住改善+第二居所 北京、东北度假为主， 本地改善为辅 本地改善为主，北京、 东北度假为辅 主力客群 高端 本地及外地高端客户 短期——外地休闲度假客户为主，本地改善客户为辅 短期内，周边配套较匮乏，通过项目休闲度假功能的打造，重点抓北京、东北等外地度假 客户。 中期——本地改善客户为主，休闲度假客户为辅 随着项目的逐步成熟，以及周边商业及
- P29：总结： “印象”系列由著名导演张艺谋领衔的北京印象创新艺术发展公司作主创团队，根据地方政府牵头组成的投资方的要求，结合景点特色和文化，打造的大型实景演出项目。 从2003年的《印象刘三姐》大获成功后，此后的“印象”系列便一发不可收拾。并且相继取得了不错的效果。可以说它是中国土生土长的文化品牌，2003年从桂林山水启 程，走过丽江，经过西湖和海口，武夷山，普陀，现又驻足武隆……“印象”，已成为中国文化产业引人注目的商业模式 。它就是“中国
风险提示（主动披露）
（该成果未单列风险提示；相关判断见上文关键发现。）
给委托方的启示
- P28：1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 8 9 9 入口广场 商业街 园区入口 看台区 印象北戴河表演区 舞台背景 后台服务区 自然山体背景 森林公园（拓展训练） 南侧农用地改造总平面图
- P29：总结： “印象”系列由著名导演张艺谋领衔的北京印象创新艺术发展公司作主创团队，根据地方政府牵头组成的投资方的要求，结合景点特色和文化，打造的大型实景演出项目。 从2003年的《印象刘三姐》大获成功后，此后的“印象”系列便一发不可收拾。并且相继取得了不错的效果。可以说它是中国土生土长的文化品牌，2003年从桂林山水启 程，走过丽江，经过西湖和海口，武夷山，普陀，现又驻足武隆……“印象”，已成为中国文化产业引人注目的商业模式 。它就是“中国
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「秦皇岛 · 北戴河概念方案 · 2014」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。