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案例 · 肇庆2018
肇庆 · 城市进入研究
◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P2：禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市潜力 Part 2 时空关系 Part 3 客群产品 ——肇庆的城市价值与房地产机会 Part 4 策略建议
- P12：【产业】从17年开始，肇庆开始以新兴制造业为主的新一轮工业投资发展，将在2020年左右展露成效 二、全力推进“366”工程，主导产业发展势头良好 工业发展“366”工程开局顺利。新能源汽车、先进装备制造、节能环保三大主导产业占比逐渐提升，发展速度明显加快。新增年主营业务收入超亿元企业50家，预计新增入规模库企业150家，5家企业进入广东企业500强。新能源汽车产业率先发展，小鹏汽车超百亿项目签约动工，中电首批新能源汽车整车下线并交付使用
- P36：《PART 1 城市潜力》小结 城市基本面 量价潜力 小体量经济规模、居民财富水平低（全国平均水平63%—78%） 17年开始的新一轮工业投资，将驱动肇庆新的发展 仍在高速城镇化，过去11年年均递增6.9万城镇人口，未来5年年均递增8.8万~13.6万城镇人口 建成区面积小（120k㎡），人地关系紧张（1.33万人/k㎡） 市场扩容动力源：持续的工业化和城镇化 房价上升的助推剂：大湾区的价格洼地；如果潜力释放，其房价会上升到9606元/
- P37：——肇庆房地产市场周期和空间发展 禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市潜力 Part 2 时空关系 Part 3 客群产品 Part 4 策略建议
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P16：【人口】肇庆目前处于“农村人口迁入城市为主”阶段，按照规划，按照规划预计到2022年，平均每年城镇常住人口增加8.8万~13.6万 初级阶段 加速阶段 上半场 加速阶段 下半场 大城市郊区化 郊区城市化 城市化率<30% 30%<城市化率<50% 50%<城市化率<70% 城市化率>70% 城市化率>80% 城市人口增长缓慢 城市人口迅猛增长，人口迁移以农村人口迁入城市为主 人口由农村及小城市同时向大城市转移，城市进入规模结构优化时期
- P29：【房价潜力】肇庆房价潜力在大湾区排第4，其潜力激发主要因素是“低房价相对居民支付力水平，在大湾区形成价格洼地”，如果潜力释放，其房价会上升到9606元/㎡ 注：城市价值得分来源于禾略 URASR对120城城市价值的计算 潜力释放后的肇庆房价计算逻辑：肇庆房价潜力得分/大湾区9城房价潜力平均分*肇庆目前房价
- P39：判断城市进入时机和区域的“时空模型” 时间周期 春：适当投资 夏：积极拓展 秋：审慎拿地 冬：关注机会 时间周期指标体系 空间发展指标体系 ——房地产市场发展位于什么周期？ ——城市空间扩张处于什么阶段？
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P16：【人口】肇庆目前处于“农村人口迁入城市为主”阶段，按照规划，按照规划预计到2022年，平均每年城镇常住人口增加8.8万~13.6万 初级阶段 加速阶段 上半场 加速阶段 下半场 大城市郊区化 郊区城市化 城市化率<30% 30%<城市化率<50% 50%<城市化率<70% 城市化率>70% 城市化率>80% 城市人口增长缓慢 城市人口迅猛增长，人口迁移以农村人口迁入城市为主 人口由农村及小城市同时向大城市转移，城市进入规模结构优化时期
- P29：【房价潜力】肇庆房价潜力在大湾区排第4，其潜力激发主要因素是“低房价相对居民支付力水平，在大湾区形成价格洼地”，如果潜力释放，其房价会上升到9606元/㎡ 注：城市价值得分来源于禾略 URASR对120城城市价值的计算 潜力释放后的肇庆房价计算逻辑：肇庆房价潜力得分/大湾区9城房价潜力平均分*肇庆目前房价
- P39：判断城市进入时机和区域的“时空模型” 时间周期 春：适当投资 夏：积极拓展 秋：审慎拿地 冬：关注机会 时间周期指标体系 空间发展指标体系 ——房地产市场发展位于什么周期？ ——城市空间扩张处于什么阶段？
- P56：【空间发展-规划】①端州（尤其是城西、城东）是老核，②肇庆新区是正在建设的新核 2022年- 轴向 空港、大旺（高新区）、大沙 2017年以前 历史老城 传统政治、经济、文化中心 （端州区、高要区） 2017-2022年 中心聚集 城市建设，新价值中心（肇庆新区） 1 2 3 4 5 5 5 6 6 10-15公里 20-30公里 40-60-80公里 空间扩张路径：从1到2 聚核型城市——把握中心聚集下的“政务新区“价值演变 肇庆土地
- P62：框 架 客群结构、分布 产品市场表现 肇庆的潜在主流客群是哪几类？主要分布在哪里？ 肇庆的主要需求分布在哪里？哪里是成交量大、收益高的区域？ 哪些产品线在肇庆需求量大、去化速度快？
- P63：【客群-就业】从就业结构来看，12-16年肇庆中收入人群增加量最多，其次是高收入群体 高收入人群 增加1.5万 中等收入人群 增加8.76万 低收入人群 增加0.29万 12—16年增加就业10.55万 12—16年行业从业人员流入流出比 平均工资*1.2 平均工资 61077元 平均工资*0.8 数据来源：统计年鉴中“城镇就业”，下同
- P64：【客群-就业】截至16年，肇庆的收入结构呈现椭圆结构，高中收入人群一共占比93.3%，制造业、教育、公共管理等行业人口较多 2016年行业从业人数（万人） 平均工资*1.2 平均工资*0.8 平均工资 61077元 高收入人群 12.15万 占比28.68% 中等收入人群 27.37万 占比64.61% 低收入人群 2.84万 占比6.70%
- P65：【客群-就业】从城镇就业视角（不考虑农村人口城镇化），肇庆第一大客群来源是工业人口（21.5万），其次是公共事业（14.2万）、传统服务业（5.13万）
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局，下同 全国占比=城市2017年GDP/全国2017年GDP 【经济】肇庆经济规模大湾区倒数第一（2201亿，全国占比0.27%，湾区占比2.9%），正是蓄势待发阶段
- P8：备注：2007-2016年数据来自各城市统计局，2017-2022年为预测值，得分由四个细分指标熵值法算出。 【经济】将规模、投入、投资效率、财富新增能力4个指标综合考虑，肇庆的经济整体呈平稳增长趋势
- P26：【城市基本面综述】综合以上分析和多城市比较，肇庆目前是四线城市，19年成为强四线城市 人口规模（万人） 经济规模（亿元） 气泡大小为建成区面积（k㎡），划段为根据120城市价值评分，自然分段
- P35：【供求关系】肇庆的供求比将在0.61-0.92之间，供不应求现象将在2019年后突出 住宅供应土地面积数据来源：肇庆市政府公布的《土地供应五年计划》 按照容积率2.5计算住宅供应建筑面积
- P45：肇庆自驾通达性得分 【空间发展-现状】道路和自驾通达性反映一个城市的骨架和扩张方向，从肇庆的自驾通达性来看，它城市的扩张有两个方向，其一是西南—东北走向的端州—鼎湖—高新区一线，这是目前的发展主方向，其二是东南—西北走向的四会—广宁—怀集一线，主要是联通广东和广西 注：数据来源于极海地理大数据平台（下同）
- P52：肇庆土地属性分布图 【空间发展-现状】将肇庆的土地根据交通分成三类，第一类“城区”是城市功能最完善，面积占比仅有0.3%，第二类“拓展区”是正在城市化的区域，也只有0.8%，其余98.9%是“郊区”——山川河流或者偏远地区 https://geohey.com/apps/dataviz/1cc1ded2fee74241ba86e79325b56629/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMj
- P53：肇庆土地属性分布图 【空间发展-现状】城区功能的密集度比拓展区高2.1-7.6倍，拓展区需要加强城市功能 数据来源极海地理大数据，公里网格颗粒度，通过公交、路口、自驾进行综合评分与自然分段，得出三段土地属性
- P63：【客群-就业】从就业结构来看，12-16年肇庆中收入人群增加量最多，其次是高收入群体 高收入人群 增加1.5万 中等收入人群 增加8.76万 低收入人群 增加0.29万 12—16年增加就业10.55万 12—16年行业从业人员流入流出比 平均工资*1.2 平均工资 61077元 平均工资*0.8 数据来源：统计年鉴中“城镇就业”，下同
◆ 研究方法论示意（摘自项目成果原文，已脱敏）
取自该项目 PPT 成果的方法论/框架页，页内无委托方标识，仅保留城市与指标口径。
关键发现与判断（均来自原文）
- P3：框 架 城市基本面分析（经济、产业、人口、土地） 住宅市场的量价预判（价格潜力、市场供求） 肇庆城市有何特征？这些特征对房地产意味着什么机会？ 房价将如何变化？助推主要因素是什么？ 市场的需求因素有哪些？分别带来多大的需求量？ 供求关系将如何变化？
- P4：备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局，下同 全国占比=城市2017年GDP/全国2017年GDP 【经济】肇庆经济规模大湾区倒数第一（2201亿，全国占比0.27%，湾区占比2.9%），正是蓄势待发阶段
- P5：投资占比=当年城市投资/全国投资 投资起伏期 投资平稳期 【经济】固定资产投资规模在湾区倒数第二（1466亿元，全国占比0.22%，湾区占比5.9%）
- P8：备注：2007-2016年数据来自各城市统计局，2017-2022年为预测值，得分由四个细分指标熵值法算出。 【经济】将规模、投入、投资效率、财富新增能力4个指标综合考虑，肇庆的经济整体呈平稳增长趋势
- P9：【产业】肇庆二产规模小（在湾区占比3.2%），正处于“二产驱动经济增长”的阶段，前两年有所萎缩
- P11：注：单位投资产值=产值/投资额 【产业】工业的投入在11/12年保持高速增长，但近年来投入增速一路走低，这两年实际投入在下降
- P12：【产业】从17年开始，肇庆开始以新兴制造业为主的新一轮工业投资发展，将在2020年左右展露成效 二、全力推进“366”工程，主导产业发展势头良好 工业发展“366”工程开局顺利。新能源汽车、先进装备制造、节能环保三大主导产业占比逐渐提升，发展速度明显加快。新增年主营业务收入超亿元企业50家，预计新增入规模库企业150家，5家企业进入广东企业500强。新能源汽车产业率先发展，小鹏汽车超百亿项目签约动工，中电首批新能源汽车整车下线并交付使用
- P13：常住人口占比=当年城市常住人口/全国总人口 【人口】肇庆常住人口规模在湾区偏小（6.7%）
风险提示（主动披露）
- P40：【时间周期】肇庆住宅市场从18—20年都属于“春季”——市场住宅成交量抬头，但增速不快，房价增速慢，难以支持规模化和高周转；房企开始增持土地，但因为利润空间有限，投入比较谨慎 注：增速指标是以2010年为基准，根据当年数据与10年基准数据比，得到每年的复合增长率；18-20年数据为预测数据
- P60：《PART 2 时空关系》小结 市场周期 空间发展 市场住宅成交量抬头，但增速不快（11.9%），房价增速慢（6.9%），难以支持规模化和高周转；房企开始增持土地，但因为利润空间有限，投入比较谨慎（36.9%） 房企在肇庆应理性投资、在“好地段”适当拿地，住宅销售应保守定价，争取快速出货 肇庆城市发展处于“聚核”阶段， “好地段”至少需要满足以下任一标准：①“城区”土地多，价值高；②自身有“城区”、“拓展区”占比较高、山川河流少平原多易
给委托方的启示
- P2：禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市潜力 Part 2 时空关系 Part 3 客群产品 ——肇庆的城市价值与房地产机会 Part 4 策略建议
- P12：【产业】从17年开始，肇庆开始以新兴制造业为主的新一轮工业投资发展，将在2020年左右展露成效 二、全力推进“366”工程，主导产业发展势头良好 工业发展“366”工程开局顺利。新能源汽车、先进装备制造、节能环保三大主导产业占比逐渐提升，发展速度明显加快。新增年主营业务收入超亿元企业50家，预计新增入规模库企业150家，5家企业进入广东企业500强。新能源汽车产业率先发展，小鹏汽车超百亿项目签约动工，中电首批新能源汽车整车下线并交付使用
- P36：《PART 1 城市潜力》小结 城市基本面 量价潜力 小体量经济规模、居民财富水平低（全国平均水平63%—78%） 17年开始的新一轮工业投资，将驱动肇庆新的发展 仍在高速城镇化，过去11年年均递增6.9万城镇人口，未来5年年均递增8.8万~13.6万城镇人口 建成区面积小（120k㎡），人地关系紧张（1.33万人/k㎡） 市场扩容动力源：持续的工业化和城镇化 房价上升的助推剂：大湾区的价格洼地；如果潜力释放，其房价会上升到9606元/
- P37：——肇庆房地产市场周期和空间发展 禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市潜力 Part 2 时空关系 Part 3 客群产品 Part 4 策略建议
- P39：判断城市进入时机和区域的“时空模型” 时间周期 春：适当投资 夏：积极拓展 秋：审慎拿地 冬：关注机会 时间周期指标体系 空间发展指标体系 ——房地产市场发展位于什么周期？ ——城市空间扩张处于什么阶段？
- P52：肇庆土地属性分布图 【空间发展-现状】将肇庆的土地根据交通分成三类，第一类“城区”是城市功能最完善，面积占比仅有0.3%，第二类“拓展区”是正在城市化的区域，也只有0.8%，其余98.9%是“郊区”——山川河流或者偏远地区 https://geohey.com/apps/dataviz/1cc1ded2fee74241ba86e79325b56629/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMj
- P53：肇庆土地属性分布图 【空间发展-现状】城区功能的密集度比拓展区高2.1-7.6倍，拓展区需要加强城市功能 数据来源极海地理大数据，公里网格颗粒度，通过公交、路口、自驾进行综合评分与自然分段，得出三段土地属性
- P54：肇庆土地属性分布图 【空间发展-现状】如果只考虑城市自然蔓延，下一阶段城市化进程快的将是“自身有城区、拓展区占比较高、山川河流少平原多易于建设”的区域，如城东、东城、桂城、黄岗等
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「肇庆 · 城市进入研究 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。