◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P44：营口市的土地分为五个圈层，城市化进程最高的是一圈层——城市核心区，最低的是五圈层——城市远郊区 第一圈层 城市核心区 第二圈层 城市成熟区 第三圈层 城市新兴区 第四圈层 城市拓展区 第五圈层 城市远郊区 城市角色 营口市土地圈层分布 营口老城区 相对于老城是新建城区，较成熟 已具备城市面貌，但城市功能密度低 城市化建设刚起步 尚没有开发/偏远/不利于城市建设的地区
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P17：人口结构上，营口户籍人口为232万人，人口流入12万人，为人口流入型城市 外来人口=常住人口-户籍人口 流入流出比例=外来人口规模/常住人口规模 2017年城市户籍人口与外来人口 人口流出 人口流入 备注：气泡大小=外来人口规模
- P24：人群收入结构现状，呈现出橄榄型结构，高、中收入人群分别达到32%和49% 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 12.3万 占比49% 低收入人群 4.9万 占比19% 全市2016年就业人口25万 高收入人群 8.0万 占比32%
- P33：地产需求的基本动力在于城市化，即产业、人口、基础设施配套的空间聚集 技术进步： 生产复杂化 分工、专业化： 生产要素的空间聚集 实现规模经济： 生产、交易成本降低 劳动力，资本的空间聚集 城市形成 PIE 模型 城市化过程/居住需求/地产机会： P 人口 I 基础设施、配套 E 就业、产业 PIE的空间聚集 ——以量化城市化进程 外在表现 生产力发展 生产方式转变 量化模型 外在表现 外在表现 土地属性聚类PIE指标体系说明
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P17：人口结构上，营口户籍人口为232万人，人口流入12万人，为人口流入型城市 外来人口=常住人口-户籍人口 流入流出比例=外来人口规模/常住人口规模 2017年城市户籍人口与外来人口 人口流出 人口流入 备注：气泡大小=外来人口规模
- P24：人群收入结构现状，呈现出橄榄型结构，高、中收入人群分别达到32%和49% 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 12.3万 占比49% 低收入人群 4.9万 占比19% 全市2016年就业人口25万 高收入人群 8.0万 占比32%
- P33：地产需求的基本动力在于城市化，即产业、人口、基础设施配套的空间聚集 技术进步： 生产复杂化 分工、专业化： 生产要素的空间聚集 实现规模经济： 生产、交易成本降低 劳动力，资本的空间聚集 城市形成 PIE 模型 城市化过程/居住需求/地产机会： P 人口 I 基础设施、配套 E 就业、产业 PIE的空间聚集 ——以量化城市化进程 外在表现 生产力发展 生产方式转变 量化模型 外在表现 外在表现 土地属性聚类PIE指标体系说明
- P48：市场篇 市场规模 市场结构 市场供求 1.2历年销售金额 1.6土地供应与销售关系 1.5房价走势 01 02 03 2.1销售结构 1.1历年投资规模 1.3商品房销售投资比 2.2房价地图 1.4商品住宅销售面积 3.1市场供求预判 04 房价泡沫 4.1从居民收入及存款视角看房价泡沫
- P55：2018年7月，营口主流面积段为70-100㎡，占比45.04% 中国房价行情网二手房挂牌数据 营口二手商品住宅面积结构（%）
- P56：17年7月—18年7月的主流单价段为3500-4500元/㎡，占比38.97% 中国房价行情网 营口二手商品房单价结构（%）
- P57：17年7月—18年7月的主流总价段为20-50万，占比66.07% 中国房价行情网 营口套均总价结构（%）
- P58：通过二手房的成交情况，快速掌握区县视角的营口住宅市场结构 中国房价行情网的挂牌二手房数据 18年7月区县单价地图（元/㎡） 18年7月区县户均面积地图（㎡） 18年7月区县套均总价地图（万元） 4467 4034 4490 4946 4319 4730 88.95 99.68 93.54 113.9 93.65 95.27 45 35 42 57 41 48
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：GDP：营口2017年GDP为1288亿元，占全省的5.4%，10年来增速保持在5%以上 数据来源：各城市统计局。下同
- P10：机构存款余额：营口2017年机构存款余额为2473亿元，占全省的4.6%，10年来增速保持在3.2%以上 数据来源：各城市统计局。下同
- P11：机构贷款余额：营口2017年机构贷款余额为2121亿元，占全省的5.1%，10年来增速保持在3.2%以上 数据来源：各城市统计局。下同
- P13：数据来源：统计年鉴，下同 城市三产经济逐步增强，截止17年三产产值619亿，占比达48%
- P15：2017年，营口常住人口规模为244万，全省占比5.6%，人口数量在对标城市中排第三 备注：数据来源于各城市统计局。
- P16：2017年，营口城区人口规模为55万 备注：数据来源于各城市统计局。 城区人口占比=当年城市城区人口/该城市常住人口
- P18：营口城镇人均收入3.44万，基本多年保持在全省平均水平的0.98倍 收入均值倍数=营口城镇人均收入/全省城镇人均收入 备注：数据来源于市统计局 人均收入（万元）
- P19：2017年，营口城镇人均居民存款5.84万元，近五年累计增加2.55万元 备注：数据来源于武汉市统计局 人均存款（万元） 城镇人均存款余额=城镇居民存款余额/常住人口
关键发现与判断（均来自原文）
- P7：财政收入：营口财政收入2017年达114亿，在全省占比4.8%，近5年收入增速维持在4.8%-5.5%
- P8：财政支出：17年总支出为208亿，全省占比4.3%，近5年增速在3.8%-4.8%
- P13：数据来源：统计年鉴，下同 城市三产经济逐步增强，截止17年三产产值619亿，占比达48%
- P15：2017年，营口常住人口规模为244万，全省占比5.6%，人口数量在对标城市中排第三 备注：数据来源于各城市统计局。
- P16：2017年，营口城区人口规模为55万 备注：数据来源于各城市统计局。 城区人口占比=当年城市城区人口/该城市常住人口
- P20：2017年，营口城镇人均零售总额达到2.18万，位居同类城市第3位，全省平均水平的0.64倍 人均消费均值倍数=营口城镇人均消费/全省城镇人均消费 备注：数据来源于营口市统计公报 人均消费（万元）
- P22：营口就业规模小，2017年，本市就业率12.7%，全省占比2.45%，属于中等偏弱的水平 就业率=就业人口/常住人口
- P24：人群收入结构现状，呈现出橄榄型结构，高、中收入人群分别达到32%和49% 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 12.3万 占比49% 低收入人群 4.9万 占比19% 全市2016年就业人口25万 高收入人群 8.0万 占比32%
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” 在禾略 URASR中国的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 沈阳全国性品牌房企营口城市地图
- P48：市场篇 市场规模 市场结构 市场供求 1.2历年销售金额 1.6土地供应与销售关系 1.5房价走势 01 02 03 2.1销售结构 1.1历年投资规模 1.3商品房销售投资比 2.2房价地图 1.4商品住宅销售面积 3.1市场供求预判 04 房价泡沫 4.1从居民收入及存款视角看房价泡沫
- P65：上升期 泡沫期 过热期 停滞期 房价增速<人均收入增速 房价增速<城市存款增速 房价增速>人均收入增速 房价增速<城市存款增速 房价增速>人均收入增速 房价增速>城市存款增速 房价增速<人均收入增速 房价增速>城市存款增速 房价滞后于居民收入增长及城市经济发展速度； 城市内部具有巨大的房价上升潜力； 重点关注供应趋势性紧张的城市，进行规模扩张。 Ⅱ泡沫期 Ⅲ过热期 Ⅳ停滞期 低风险，规模扩张 中风险，为富人建房 高风险，回避并关注 中风
- P67：营口目前处于低风险上升期，整体市场无泡沫风险 房价（单价）收入增速比 单价城市存款增速比 过热期：高风险 泡沫期：中风险 上升期：低风险 停滞期：中风险
- P68：备注：数据来源于中国房价网，投资回报率=年租金/均价 从投资者视角看，营口2017年投资回报率为3.3%，整体投资风险小
给委托方的启示
- P44：营口市的土地分为五个圈层，城市化进程最高的是一圈层——城市核心区，最低的是五圈层——城市远郊区 第一圈层 城市核心区 第二圈层 城市成熟区 第三圈层 城市新兴区 第四圈层 城市拓展区 第五圈层 城市远郊区 城市角色 营口市土地圈层分布 营口老城区 相对于老城是新建城区，较成熟 已具备城市面貌，但城市功能密度低 城市化建设刚起步 尚没有开发/偏远/不利于城市建设的地区
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「营口 · 城市地图 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。