衢州 · 城市进入研究

为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）

• P17：空间扩张理论 —— 理论上看，随着城市经济、人口的规模聚集，城市通常会呈现出从1到6的扩张节奏。 1：历史老城：传统商业、贸易、教育、行政等中心聚集地； 2：中心聚集：通常通过政府搬迁，开始推动城市建设，成为新的价值中心。 3：轴向扩张：围绕政务新区，外围大规模建设，城市开始走向规模化。 4：四向扩张：摊大饼阶段，城市全方位向郊区扩张，向大城市发展。 5：郊区化：主城交通、居住等矛盾突出，在城市20-30公里建设新城。 6：都市化：城市

研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）

• P17：空间扩张理论 —— 理论上看，随着城市经济、人口的规模聚集，城市通常会呈现出从1到6的扩张节奏。 1：历史老城：传统商业、贸易、教育、行政等中心聚集地； 2：中心聚集：通常通过政府搬迁，开始推动城市建设，成为新的价值中心。 3：轴向扩张：围绕政务新区，外围大规模建设，城市开始走向规模化。 4：四向扩张：摊大饼阶段，城市全方位向郊区扩张，向大城市发展。 5：郊区化：主城交通、居住等矛盾突出，在城市20-30公里建设新城。 6：都市化：城市

量化方法与指标体系（可复核的方法论）

• P3：城市概况 —— 依附杭州都市圈的四线旅游型城市，投资和财政收入在浙江省中都处于较弱水平、城区面积小、城区人口聚集弱，工业水平不高，但旅游服务业较为发达。 衢州城市区位 —— 距离核心城市空间距离及交通时间 备注：交通时间为距离上海、杭州、宁波等三大核心城市的平均自驾时间，数据来源浙江统计年鉴。 距离核心城市 平均交通时间 城市性质：浙江省西部的重要旅游城市，重要的交通枢纽，国家首批经济示范城市，自然旅游资源十分丰富。 城市规模： 人口：
• P6：交通配套 —— 公共交通只有在柯城区和衢江区较为发达，其他县区公交系统还较为薄弱，自驾除了主城区（柯城区&衢江区）以外，开化县和龙游县也表现良好。 衢州公共交通得分 衢州自驾得分 数据来源：极海大数据平台综合评分由熵值法评分得出，均为100分制
• P7：衢州交通规划 数据来源：衢州规划局，都市区发展规划 衢州轨道交通网规划 G351国道：项目建成后，龙游到开化可直接取道G351，形成市区绕城北线的线路，既有利于衢州范围的交通内连，对外又缩短了与丽水、台州等地区的时空距离。此外，也打通了衢州到四川等外省的通道，有利于扩大衢州辐射范围，更有利于衢州城北经济的加快发展。 常山江航道：已列入省政府批复的《钱塘江流域综合治理规划》，规划中的常山江航运开发项目拟结合水电梯级开发，建设黄塘桥、航埠、
• P8：生活配套 —— 衢州市医院在主城区、龙游县和江山市均有分布，商业也在各县区的中心分布较多。 衢州医院密度 衢州商业密度 数据来源：极海大数据平台
• P9：生活配套 —— 衢州市学校分布较为广泛，景观主要集中在柯城区和衢江区。 衢州学校密度 衢州景观密度 数据来源：极海大数据平台
• P10：产业地图 —— 衢州二产沿龙游--衢江--江山形成一片产业带，三产依然集中在各县区的中心地带，尤其以柯城区和衢江区聚集明显。 衢州二产密度 衢州三产密度 数据来源：极海大数据平台。
• P12：、 人口聚集 —— 常住人口年均增长1.17万，稳中有升，城区人口2012-2016年在28-30万之间波动，2017年迅速提升至83.7万，12-17年年均增长9.13万人。 注：数据来源统计局官方网站统计公报 2012-2017衢州城区人口及变化(万) 2012-2017衢州常住人口及变化(万)
• P13：人口聚集 —— 衢州市人口目前呈现出明显的向中心城区（柯城区）聚集的趋势，2017年人口较多的是江山市和柯城区，但2012-2017年除了柯城区人口呈现出增长，其余县区常住人口都在下降。 注：数据来源统计局官方网站统计公报 2017年衢州各县区常住人口 2012-2017年衢州市各县区常住人口变化 人口流出 人口流出 人口流出 人口流出 人口流出

关键发现与判断（均来自原文）

• P3：城市概况 —— 依附杭州都市圈的四线旅游型城市，投资和财政收入在浙江省中都处于较弱水平、城区面积小、城区人口聚集弱，工业水平不高，但旅游服务业较为发达。 衢州城市区位 —— 距离核心城市空间距离及交通时间 备注：交通时间为距离上海、杭州、宁波等三大核心城市的平均自驾时间，数据来源浙江统计年鉴。 距离核心城市 平均交通时间 城市性质：浙江省西部的重要旅游城市，重要的交通枢纽，国家首批经济示范城市，自然旅游资源十分丰富。 城市规模： 人口：
• P12：、 人口聚集 —— 常住人口年均增长1.17万，稳中有升，城区人口2012-2016年在28-30万之间波动，2017年迅速提升至83.7万，12-17年年均增长9.13万人。 注：数据来源统计局官方网站统计公报 2012-2017衢州城区人口及变化(万) 2012-2017衢州常住人口及变化(万)
• P13：人口聚集 —— 衢州市人口目前呈现出明显的向中心城区（柯城区）聚集的趋势，2017年人口较多的是江山市和柯城区，但2012-2017年除了柯城区人口呈现出增长，其余县区常住人口都在下降。 注：数据来源统计局官方网站统计公报 2017年衢州各县区常住人口 2012-2017年衢州市各县区常住人口变化 人口流出 人口流出 人口流出 人口流出 人口流出
• P14：房价地图 —— 截止到2018年6月，江山市平均房价最高（13886元/m2)，其次是柯城区，开化县和龙游县。 衢州房价地图（2018.06） 数据来源：中国房价网,同比=（2018年5月均价-2017年7月均价）/2017年7月均价 衢州虽然北部与杭州接壤，但是临近杭州的地带为多山郊区地带，因此北部县区受杭州辐射影响较小，而南部江山市同上饶市相交，受上饶市影响较为显著，房价较高。
• P16：注：数据来源统计局官方网站。 主要潜在需求：人口聚集 衢州2012-2017年城市供求研判 自然增长：每年增加2.9万人 规划导向：每年增加10万人 未来供应面积假设：衢州政府2017年计划住宅供应土地286公顷，按照近年土地容积率2.18估算建筑面积，假设未来居住土地供应年增10% 17-20年衢州为四线城市——人均销售0.83㎡ 理论需求面积 = 正常增速下的人口数量*同类城市平均人均销售面积 1.16 供求研判 —— 衢州未来无论

风险提示（主动披露）

（该成果未单列风险提示；相关判断见上文关键发现。）

给委托方的启示

本案例展示禾略「把研究做成能查的东西」的方法：以量化框架+可复核指标支撑城市/产品/拿地决策，而非会议室里的嗓门。