◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P2：一个趋势 三个问题 二大维度 七大结论 商业市场的消费趋势 大数据与小数据 7个核心结论 回答三大问题 机会 定位 运营
- P10：一个趋势 三个问题 二大维度 七大结论 机会 定位 运营 商业市场的消费趋势 7个核心结论 回答三大问题 大数据与小数据
- P12：一个趋势 三个问题 两个维度 七大结论 商业市场的消费趋势 机会 定位 运营 7个核心结论 回答三大问题 大数据与小数据
- P16：核心方法三：消费者需求识别模型-Kano模型-使用原理 用于解决一个问题：哪些业态是必不可少的？哪些业态可能成为引流点？哪些业态是可以放弃的？ 在对期望，无差异，必备和魅力属性进行归类时，我们把落在Essential&Low-Charming和Charming&Low-Essential以及Low-Expect/Low-Charming/Low-Essential的元素平均分配给了最邻近的类别。 最终结果为六类：期望，魅力，必备，无差异
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：一个趋势 三个问题 二大维度 七大结论 商业市场的消费趋势 大数据与小数据 7个核心结论 回答三大问题 机会 定位 运营
- P6：西宁的主流消费趋势 备注：数据来源《禾略 URASR搜索量大数据》 品牌搜索量TGI=(该城市该指标*全国所有指标求和)/(全国该指标*该城市全部指标) 综合得分，为品牌搜索量TGI与品牌搜索量熵值法打分结果 大宗消费-车辆，相对全国来看，西宁五菱品牌得分最高；从西宁本地搜索量来看，丰田品牌排名第一 五菱吸引西宁人的特点就是空间大、性价比高；丰田吸引西宁人的特点是性能高、设计优 相对全国汽车排名TOP1 五菱品牌吸引客户的特点： 西宁相
- P9：开业时间：2018年 品牌文化：雅诗兰黛集团旗下品牌，誉为化妆品界的奇迹，LAMER的面霜人称“面霜之王”。在雅诗兰黛当中属于高端产品系列。 需求美 需求个性化 需求体验 关注品牌 万达广场-有春甜食 开业时间：2017年 打卡理由：精致的小甜品、精心的店面设计、随处可见的手办，非常适合拍照和朋友聚会，成为西宁小年轻万达广场最爱打卡的商家。 唐道-爱丽丝花园小筑 开业时间：2018.2.12 打卡理由：装修Ins风格，非常适合女生拍照，
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：一个趋势 三个问题 二大维度 七大结论 商业市场的消费趋势 大数据与小数据 7个核心结论 回答三大问题 机会 定位 运营
- P6：西宁的主流消费趋势 备注：数据来源《禾略 URASR搜索量大数据》 品牌搜索量TGI=(该城市该指标*全国所有指标求和)/(全国该指标*该城市全部指标) 综合得分，为品牌搜索量TGI与品牌搜索量熵值法打分结果 大宗消费-车辆，相对全国来看，西宁五菱品牌得分最高；从西宁本地搜索量来看，丰田品牌排名第一 五菱吸引西宁人的特点就是空间大、性价比高；丰田吸引西宁人的特点是性能高、设计优 相对全国汽车排名TOP1 五菱品牌吸引客户的特点： 西宁相
- P9：开业时间：2018年 品牌文化：雅诗兰黛集团旗下品牌，誉为化妆品界的奇迹，LAMER的面霜人称“面霜之王”。在雅诗兰黛当中属于高端产品系列。 需求美 需求个性化 需求体验 关注品牌 万达广场-有春甜食 开业时间：2017年 打卡理由：精致的小甜品、精心的店面设计、随处可见的手办，非常适合拍照和朋友聚会，成为西宁小年轻万达广场最爱打卡的商家。 唐道-爱丽丝花园小筑 开业时间：2018.2.12 打卡理由：装修Ins风格，非常适合女生拍照，
- P10：一个趋势 三个问题 二大维度 七大结论 机会 定位 运营 商业市场的消费趋势 7个核心结论 回答三大问题 大数据与小数据
- P12：一个趋势 三个问题 两个维度 七大结论 商业市场的消费趋势 机会 定位 运营 7个核心结论 回答三大问题 大数据与小数据
- P13：大数据 小数据 两大维度 大数据看趋势，小数据看结构 Kano模型 城市画像 商业价值地图 自驾覆盖人口 商业引力模型 极光客群画像 消费者特征 习惯与偏好 需求与痛点 项目打造与兴奋点 商家生意逻辑
- P14：核心方法一：大数据体系构建-典型案例-商业价值地图研判模型
- P18：核心方法三：消费者需求识别模型-Kano模型-案例说明 以智能停车场为例： 实际返回的概率矩阵： 处理后的概率矩阵： 说明：我们假设正向和反向问题相互独立，概率矩阵=正向问题选项概率的列矩阵*反向问题选项概率的行矩阵；其原理为求和为1的5行行矩阵和5列列矩阵相乘结果为求和为1的5*5方阵 选取最大概率：42%的期望属性 得出结论：智能停车场更偏向于一个期望属性 应对策略：高回报，必须做
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P5：注：消费阶段指数由人均GDP、人口出生率、城镇恩格尔熵值法评分得出，各指标权重为： 人均GDP=0.64、人口出生率=0.3、城镇恩格尔=-0.05 省域消费需求阶段指数地图 不同省域主流消费需求不同 全国一半省域已经进入创费时代，青海省处于从消费主义向创费主义过度的阶段 从优到特 从多到优 从有到多 从无到有
- P6：西宁的主流消费趋势 备注：数据来源《禾略 URASR搜索量大数据》 品牌搜索量TGI=(该城市该指标*全国所有指标求和)/(全国该指标*该城市全部指标) 综合得分，为品牌搜索量TGI与品牌搜索量熵值法打分结果 大宗消费-车辆，相对全国来看，西宁五菱品牌得分最高；从西宁本地搜索量来看，丰田品牌排名第一 五菱吸引西宁人的特点就是空间大、性价比高；丰田吸引西宁人的特点是性能高、设计优 相对全国汽车排名TOP1 五菱品牌吸引客户的特点： 西宁相
- P15：核心方法二：商业人流峰值测算引力模型 “万有引力定律”（law of universal gravitation），为物体间相互作用的一条定律，1687年为牛顿所发现。任何物体之间都有相互吸引力，这个力的大小与各个物体的质量成正比例，而与它们之间的距离的平方成反比。 于是，我们推测在商业与客户之间，可能也存在一种类似的引力，使得客户在不同商业之间做出抉择 F=K·M·m/r² 其中 F 为引力 K 为引力系数，K与商场的口碑，人气有关，
- P26：西宁市商业需求空间分布 01.本体分析-商业需求：将需求指数与现有商业热力图叠加，可以判断，目前项目地块正处于有需求而无供给的黄全国性品牌房企段 备注：需求指数由居住人口、房价水平、工作人口以及薪资水平四者打分所得， 项目链接：https://geohey.com/apps/dataviz/0ba64c11f4e7450d98e871ebd5fbc98b/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZk
- P34：体量指标-商业人流峰值测算引力模型 “万有引力定律”（law of universal gravitation），为物体间相互作用的一条定律，1687年为牛顿所发现。任何物体之间都有相互吸引力，这个力的大小与各个物体的质量成正比例，而与它们之间的距离的平方成反比。 于是，我们推测在商业与客户之间，可能也存在一种类似的引力，使得客户在不同商业之间做出抉择 F=K·M·m/r² 其中 F 为引力 K 为引力系数，K与商场的口碑，人气有关，对
- P55：03.消费者研究-客户是谁 有孩客群画像：东部-力盟商圈，南部-南川片区为主；居住年限多为10年以上；职业公司中高层为主，年龄36-40岁，一家三口为主，85%的家庭小孩处于12岁以下，经常去的商场为万达广场和唐道637 数据来源：定量315组客户数据
- P56：03.消费者研究-客户是谁 无孩客群画像：西宁城区本地人为主；主要居住在力盟海湖南川；居住年限多为10年以上；职业公司中层阶级为主，年龄18-35岁，单身，离异（无孩）为主，经常去的商场为万达广场和唐道637 数据来源：定量315组客户数据
- P58：消费者特征-消费特征 消费结构：有孩家庭月支出大于无小孩家庭月支出；有孩家庭消费结构以孩子教育、家庭生活类为主，无孩家庭消费结构以休闲娱乐和在外就餐为主 家庭一个月8-9000左右，主要还是出去购物、吃饭，还有对孩子的培养和教育方面，像小孩这一块的费用能有3000左右。——孟良 一个月基本上都控制在1万以内，最大头的还是孩子这一块，孩子教育、用的和玩的加起来可能快占到月支出的一半了。 家庭的主要支出基本就是吃穿住行，再就是小孩花的比较多
关键发现与判断（均来自原文）
- P6：西宁的主流消费趋势 备注：数据来源《禾略 URASR搜索量大数据》 品牌搜索量TGI=(该城市该指标*全国所有指标求和)/(全国该指标*该城市全部指标) 综合得分，为品牌搜索量TGI与品牌搜索量熵值法打分结果 大宗消费-车辆，相对全国来看，西宁五菱品牌得分最高；从西宁本地搜索量来看，丰田品牌排名第一 五菱吸引西宁人的特点就是空间大、性价比高；丰田吸引西宁人的特点是性能高、设计优 相对全国汽车排名TOP1 五菱品牌吸引客户的特点： 西宁相
- P11：解决市场机会 解决定位问题 解决运营问题 第三消费时代下 本次研究 需要解决什么问题？ 1.判断地块的商业价值怎么样? 2.辐射力有多大？9.2万方商业体量是否可支撑？ 3.市场存在什么样的机会？ 1.我们的客户是谁？他们的需求是什么？ 2.需求的商家是怎样？入驻意愿强弱？入驻需求是什么？ 3.项目主题如何打造？ 4.主力业态是什么？业态配比？如何布局？ 5.场景如何营造？Poi节点如何营造？ 1.是否需要运营？何时介入？ 2.商家需要
- P19：核心方法四：小数据采集与挖掘-案例-消费者研究方法 定性研究： ①周边新盘项目已购客户且未来两年计划入住 （全国性品牌房企城/全国性品牌房企珑悦兰庭/红星天铂等） ②周边二手房住户，对综合商业有消费需求 ③周边区县客户，已购南川新盘项目且未来两年计划入住 定量研究： ①香格里拉商业中心及香格里拉住宅区消费者，占比40% ②项目周边其余二手房消费者，占比20% ③力盟商圈消费者，占比20% ④海湖商圈消费者，占比20% 定性研究：总邀约消
- P24：核心目标：判断土地商业价值与体量支撑 01. 本体分析
- P30：客群辐射-自驾覆盖人口：在25分钟自驾时间可以击败香格里拉和国芳，30分钟可以媲美唐道和万达，并接近王府井大象城，后续保持同趋势增长 自驾时间与覆盖人口曲线
- P33：附注：估测时采取每户3口人，人口与商业配比为3线城市常用的0.5 体量指标-需求体量评判：预测3km内人口规模可支撑体量最高为30.7万方，其中零售体量为6.14万方，预计需求体量为5.4-17.7万方，最终体量取决于零售占比 某合作房企周边人口 估算商业体量 – 周边现有大型体量 = 本项目体量需求 18.4~30.7万方 - 13万方 = 约5.4~17.7万方 备注：周边现有大型零售体量 = 香格里拉商业中心 + 待建大象城的零售
- P37：西宁市典型商圈分布图 市场格局-商圈分布：四大商圈，海湖新秀，力盟坚挺，西门没落，建设路滞后 香格里拉
- P51：02.市场分析-小结 结论一：西宁市场上，与本案同级别项目均为中高端购物中心，主力业态多为零售为主，但均为商圈主力商业，无明显竞争，周边消费人口充足 结论二：以新中心商圈-海湖为例，同一商圈不同商业，在业态设置上各有所侧重，大象城以零售+餐饮为主、万达以零售为主，餐饮+儿童为辅、唐道637餐饮+零售+娱乐混合业态，打造差异化、项目特色，覆盖海湖商圈不同客群不同需求，达到区域平衡，良性竞争的效果 结论三：人气高、运营状况好的商业，业态与客
风险提示（主动披露）
- P51：02.市场分析-小结 结论一：西宁市场上，与本案同级别项目均为中高端购物中心，主力业态多为零售为主，但均为商圈主力商业，无明显竞争，周边消费人口充足 结论二：以新中心商圈-海湖为例，同一商圈不同商业，在业态设置上各有所侧重，大象城以零售+餐饮为主、万达以零售为主，餐饮+儿童为辅、唐道637餐饮+零售+娱乐混合业态，打造差异化、项目特色，覆盖海湖商圈不同客群不同需求，达到区域平衡，良性竞争的效果 结论三：人气高、运营状况好的商业，业态与客
- P91：业态排布占比的说明 具体推算过程，详见《附件20-业态排布》 以儿童娱乐教育业态为例： 预计规划儿童业态分布在mall的二层和三层，二层主要是偏向教育，三层偏向玩乐，做到动静分明、功能分区，将教育布局在玩乐业态的动线之下，起到宣传和引流功能。 儿童娱乐教育业态面积一共为8700m² mall的体量为56238.2㎡（后续面积可能稍有调整） 儿童娱乐教育业态在mall中的占比约为15.4%=8700/ 56238.2㎡ mall+街区的总
- P101：意向入驻商户-童学馆 商户测试部分： 1.对项目地块的看法是怎样的？ 没去过城南，没有什么印象；人口，以及城南在西宁来说太偏了。 2.是否有可能入驻？ 会考虑的。 3.愿意入驻的原因： 1.相信周边客群的支付力和数量 2.认可我们的商业打造逻辑 4.倾向的场景主题： 传统风格 1.这种很有特色，图片上这种小镇风格很有吸引力 2.会成为一个网红打卡点，就有更多的西宁人愿意来 3.不建议做成多民族特色，因为西宁基本都是外地人，没有那么多的藏
给委托方的启示
- P2：一个趋势 三个问题 二大维度 七大结论 商业市场的消费趋势 大数据与小数据 7个核心结论 回答三大问题 机会 定位 运营
- P10：一个趋势 三个问题 二大维度 七大结论 机会 定位 运营 商业市场的消费趋势 7个核心结论 回答三大问题 大数据与小数据
- P12：一个趋势 三个问题 两个维度 七大结论 商业市场的消费趋势 机会 定位 运营 7个核心结论 回答三大问题 大数据与小数据
- P16：核心方法三：消费者需求识别模型-Kano模型-使用原理 用于解决一个问题：哪些业态是必不可少的？哪些业态可能成为引流点？哪些业态是可以放弃的？ 在对期望，无差异，必备和魅力属性进行归类时，我们把落在Essential&Low-Charming和Charming&Low-Essential以及Low-Expect/Low-Charming/Low-Essential的元素平均分配给了最邻近的类别。 最终结果为六类：期望，魅力，必备，无差异
- P18：核心方法三：消费者需求识别模型-Kano模型-案例说明 以智能停车场为例： 实际返回的概率矩阵： 处理后的概率矩阵： 说明：我们假设正向和反向问题相互独立，概率矩阵=正向问题选项概率的列矩阵*反向问题选项概率的行矩阵；其原理为求和为1的5行行矩阵和5列列矩阵相乘结果为求和为1的5*5方阵 选取最大概率：42%的期望属性 得出结论：智能停车场更偏向于一个期望属性 应对策略：高回报，必须做
- P22：一个趋势 三个问题 二大维度 七大结论 机会 定位 运营 商业市场的消费趋势 7个核心结论 回答三大问题 大数据与小数据
- P51：02.市场分析-小结 结论一：西宁市场上，与本案同级别项目均为中高端购物中心，主力业态多为零售为主，但均为商圈主力商业，无明显竞争，周边消费人口充足 结论二：以新中心商圈-海湖为例，同一商圈不同商业，在业态设置上各有所侧重，大象城以零售+餐饮为主、万达以零售为主，餐饮+儿童为辅、唐道637餐饮+零售+娱乐混合业态，打造差异化、项目特色，覆盖海湖商圈不同客群不同需求，达到区域平衡，良性竞争的效果 结论三：人气高、运营状况好的商业，业态与客
- P54：03.消费者研究-客户是谁 综合来看，目标客户以家庭客户为核心，儿童/青年客群为主力 ⑤极光数据客户画像 ③全国性品牌房企城认购客户画像 综合五大维度 共性一：年龄段集中于26-35岁，达60-80%，认购客户更高，说明未来客户更偏年轻化 共性二：有孩的家庭客户比例达50-60%，已婚比例达70-90%，未来家庭型客户是主力 ①定量数据客户画像 备注：具体成果详见《附件15-极光数据客户画像》 本案目标客户以家庭客户为核心，儿童/青年客
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「西宁 · 西宁全国性品牌房企商业-某合作房企 · 2020」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。