◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P3：城市风险与机会 系统性风险大还是机会大？量价走势如何？ 在大的城市发展背景下，不同版块有怎样的不同机会？ 策略建议 研究目的与逻辑 市场结构 量价走势 市场总量 城市空间机会 土地价值 剩余宅地 投资机会 识别市场趋势，洞察需求变化 聚焦城市深耕，挖掘城市潜力与投资机会 市场机会 投资策略建议 扩张方向 康养潜力 区县价值 产品线演变 成交结构 二手市场 空间趋势
- P6：2009-2011 （量跌价涨） 2012-2013 （量涨价稳） 2014-2018 （量价齐涨） 结构：从分阶段的量价来看 2012-2013销售额的大涨是因为面积的增长；2017-2018销售额的大涨是因为价格的增长 数据来源：国家统计局。 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 2012-2013 销售额的大涨 是因为面积的增长 2017-2018 销售额的大涨 主要是因为价格的增长
- P7：视角一：市场表现VS城市价值 2012、2017城市价值升级，均为市场大幅上涨节点 2022将再次升级，可提前布局，抓住城市发展红利 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P8：视角一：市场表现VS城市价值 2012-2013市场表现＞城市价值，城市基本面难以支撑市场； 2017-2018市场表现＜城市价值，城市基本面对于市场支撑力度强，未来2年房地产发展势头强劲 备注： ①城市价值全国均值倍数=城市价值得分/全国城市平均得分； ②城市价值得分：由代表城市发展的宏观指标通过全国打分得到，包含人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 ③销售总额全国均值倍数=商品住宅销售总额/全国商品住宅
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P3：城市风险与机会 系统性风险大还是机会大？量价走势如何？ 在大的城市发展背景下，不同版块有怎样的不同机会？ 策略建议 研究目的与逻辑 市场结构 量价走势 市场总量 城市空间机会 土地价值 剩余宅地 投资机会 识别市场趋势，洞察需求变化 聚焦城市深耕，挖掘城市潜力与投资机会 市场机会 投资策略建议 扩张方向 康养潜力 区县价值 产品线演变 成交结构 二手市场 空间趋势
- P4：城市系统性风险和收益分析 市场总量 市场结构 量价走势 区县机会
- P6：2009-2011 （量跌价涨） 2012-2013 （量涨价稳） 2014-2018 （量价齐涨） 结构：从分阶段的量价来看 2012-2013销售额的大涨是因为面积的增长；2017-2018销售额的大涨是因为价格的增长 数据来源：国家统计局。 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 2012-2013 销售额的大涨 是因为面积的增长 2017-2018 销售额的大涨 主要是因为价格的增长
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P3：城市风险与机会 系统性风险大还是机会大？量价走势如何？ 在大的城市发展背景下，不同版块有怎样的不同机会？ 策略建议 研究目的与逻辑 市场结构 量价走势 市场总量 城市空间机会 土地价值 剩余宅地 投资机会 识别市场趋势，洞察需求变化 聚焦城市深耕，挖掘城市潜力与投资机会 市场机会 投资策略建议 扩张方向 康养潜力 区县价值 产品线演变 成交结构 二手市场 空间趋势
- P4：城市系统性风险和收益分析 市场总量 市场结构 量价走势 区县机会
- P6：2009-2011 （量跌价涨） 2012-2013 （量涨价稳） 2014-2018 （量价齐涨） 结构：从分阶段的量价来看 2012-2013销售额的大涨是因为面积的增长；2017-2018销售额的大涨是因为价格的增长 数据来源：国家统计局。 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 2012-2013 销售额的大涨 是因为面积的增长 2017-2018 销售额的大涨 主要是因为价格的增长
- P7：视角一：市场表现VS城市价值 2012、2017城市价值升级，均为市场大幅上涨节点 2022将再次升级，可提前布局，抓住城市发展红利 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P8：视角一：市场表现VS城市价值 2012-2013市场表现＞城市价值，城市基本面难以支撑市场； 2017-2018市场表现＜城市价值，城市基本面对于市场支撑力度强，未来2年房地产发展势头强劲 备注： ①城市价值全国均值倍数=城市价值得分/全国城市平均得分； ②城市价值得分：由代表城市发展的宏观指标通过全国打分得到，包含人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 ③销售总额全国均值倍数=商品住宅销售总额/全国商品住宅
- P9：视角二：影响因子-面积 2012-2013销售面积的突增主要影响因子为建成区面积，在此阶段，贵阳正处于主城扩核阶段 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P10：视角二：影响因子-面积 2013年前开发商在很大程度上，承担了贵阳建成区扩张或者新城打造的责任，尤其是2012-2013开发商对于贵阳信心充足，在投资与施工上双发力，推动贵阳扩张 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 2012-2013 投资额与施工面积均大幅上涨 开发商对于信心充足
- P11：视角二：影响因子-面积 典型造城项目的强推期也恰为2012-2013，在大城运动与以价换量刺激下，激发透支了潜在需求，成交面积大幅上涨，继而推动销售额大幅上涨20%以上 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P5：总量：2018年商品住宅销售额836亿元，10年增长了3.1倍；18年实现了大幅增长，又一次达到了历史的高点，未来是重蹈14年的历史大幅跳水？还是站稳继续前行？ 数据来源：国家统计局。全国10年增长了3.3倍。
- P6：2009-2011 （量跌价涨） 2012-2013 （量涨价稳） 2014-2018 （量价齐涨） 结构：从分阶段的量价来看 2012-2013销售额的大涨是因为面积的增长；2017-2018销售额的大涨是因为价格的增长 数据来源：国家统计局。 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 2012-2013 销售额的大涨 是因为面积的增长 2017-2018 销售额的大涨 主要是因为价格的增长
- P8：视角一：市场表现VS城市价值 2012-2013市场表现＞城市价值，城市基本面难以支撑市场； 2017-2018市场表现＜城市价值，城市基本面对于市场支撑力度强，未来2年房地产发展势头强劲 备注： ①城市价值全国均值倍数=城市价值得分/全国城市平均得分； ②城市价值得分：由代表城市发展的宏观指标通过全国打分得到，包含人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 ③销售总额全国均值倍数=商品住宅销售总额/全国商品住宅
- P14：过去10年房地产的发展，与城市宏观基本面息息相关； 贵阳从总体上来看，系统性机会大于风险 未来量价会怎样？禾略 URASR仍从城市基本面入手，深入研判市场走势 以人为本 需求S 以结果为导向 价格P 一个城市到底会有怎样的未来，最关键的指标是人，也就是需求 在需求之后最直接的综合体现，是价格 “ ”
- P15：需求-走势：预计2020年适龄购房人口总数为228万，2025年为214万，下降6%，下降幅度为对标城市中最低 注：数据来源于六普人口统计，经禾略 URASR研究院计算。黄色字体为下降幅度。 -12% -10% -8% -7% -12% -11% -7% -6% -10% 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P19：房价支撑力：近5年房价涨幅处于中等水平，低于人均存款涨幅，居民首付能力强 备注：2012-2018年数据来源于各城市统计局，暂无2018年房价数据。 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P24：2010-2018年人口聚集：持续热点区&新增热点区 持续热点区：过去HH，现在HH，此处人口一直成片高度聚集 持续热点区（持续人口聚集区）：主要分布在云关乡、黔灵镇2 、后巢乡3 、艳山红镇等 新增热点区（新增人口聚集区）：到2018年，人口聚集依旧围绕着主城区在向外扩散，主要聚集在等东风镇1、巢凤社区服务中心、红枫湖镇、艳山红镇板块及周边板块 新增热点区：过去不显著、LH、HL，现在HH，是新的人口聚集区 、 备注：欧盟人口数据，2
- P25：复苏 繁荣 衰退 萧条 市场信心高涨，买卖双方都很活跃，成交量大，价格上涨可能性很大 市场信心从最高位回落，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软 市场信心探底，购房需求不足，观望氛围浓厚，价格可能有所松动 市场信心低位回升，跑量去化为主，房企以价换量可能性大 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 区县-销售投资节奏：房地产市场周期监测工具说明——赢率&赔率 赢率——信心周期使用场景
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：贵阳，全国最年轻的城市 备注：2018年5月发布，该指数基于腾讯QQ 7.83亿月活跃用户，以15-35岁年轻群体为研究对象，根据城市年轻人口占比波动、2017年全国城市年轻指数等多项数据加权计算得出，以反映年轻人在城市选择方面的偏好和趋势。 “ ” 深圳市以87紧随其后 上海市、广州市、天津市则无缘TOP 20 深圳因为年轻，泡沫坚挺 北京因为只想留住高学历大龄青年，房价下跌后迟迟不能重新辉煌 年轻是什么？ 活力，冲劲，大胆，无限的可
- P5：总量：2018年商品住宅销售额836亿元，10年增长了3.1倍；18年实现了大幅增长，又一次达到了历史的高点，未来是重蹈14年的历史大幅跳水？还是站稳继续前行？ 数据来源：国家统计局。全国10年增长了3.3倍。
- P6：2009-2011 （量跌价涨） 2012-2013 （量涨价稳） 2014-2018 （量价齐涨） 结构：从分阶段的量价来看 2012-2013销售额的大涨是因为面积的增长；2017-2018销售额的大涨是因为价格的增长 数据来源：国家统计局。 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 2012-2013 销售额的大涨 是因为面积的增长 2017-2018 销售额的大涨 主要是因为价格的增长
- P8：视角一：市场表现VS城市价值 2012-2013市场表现＞城市价值，城市基本面难以支撑市场； 2017-2018市场表现＜城市价值，城市基本面对于市场支撑力度强，未来2年房地产发展势头强劲 备注： ①城市价值全国均值倍数=城市价值得分/全国城市平均得分； ②城市价值得分：由代表城市发展的宏观指标通过全国打分得到，包含人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 ③销售总额全国均值倍数=商品住宅销售总额/全国商品住宅
- P13：视角二：影响因子-单价 短期在售供不应求，供求紧张态势加强，价格抬升 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 备注：假设去化周期12-16个月为合理区间 短期在售供不应求，供求紧张态势加强 中期在途基本供求平衡 远期在册库存高企，整体态势近三年逐年加剧
- P15：需求-走势：预计2020年适龄购房人口总数为228万，2025年为214万，下降6%，下降幅度为对标城市中最低 注：数据来源于六普人口统计，经禾略 URASR研究院计算。黄色字体为下降幅度。 -12% -10% -8% -7% -12% -11% -7% -6% -10% 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P16：需求-结构：作为二线城市，一手商品住宅实际成交超出理论需求172万㎡，可以认为外来人口置业占比达到18.1% 说明：A城市理论容量=所属类型城市人均销售面积*A城市常住人口 2018年常住人口488万人，理论一手商品住宅需求容量=488*1.59=776万㎡，实际成交948万㎡，实际超出理论值172万㎡、超出值占总成交18.1% 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P17：系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 提升需求 城镇化需求 旧改需求 按照《市城市总体规划(2011-2020年)(2017年修订)》推断2021年城镇人均居住面积将达到37.3㎡计算： 按照人均住房面积规划预估：提升需求总缺口=现有城镇人口*人均居住面积提升=368万人*（37.3㎡/人-29.8㎡/人）=2760万㎡ 按照全国人均住房面积规划预估：提升需求总缺口=现有城镇人口*人均居住面积提升=368万人*（40.8㎡/
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” 2019.09 洞察变化，提前布局 ——贵阳城市大数据投资研究
- P2：贵阳，全国最年轻的城市 备注：2018年5月发布，该指数基于腾讯QQ 7.83亿月活跃用户，以15-35岁年轻群体为研究对象，根据城市年轻人口占比波动、2017年全国城市年轻指数等多项数据加权计算得出，以反映年轻人在城市选择方面的偏好和趋势。 “ ” 深圳市以87紧随其后 上海市、广州市、天津市则无缘TOP 20 深圳因为年轻，泡沫坚挺 北京因为只想留住高学历大龄青年，房价下跌后迟迟不能重新辉煌 年轻是什么？ 活力，冲劲，大胆，无限的可
- P3：城市风险与机会 系统性风险大还是机会大？量价走势如何？ 在大的城市发展背景下，不同版块有怎样的不同机会？ 策略建议 研究目的与逻辑 市场结构 量价走势 市场总量 城市空间机会 土地价值 剩余宅地 投资机会 识别市场趋势，洞察需求变化 聚焦城市深耕，挖掘城市潜力与投资机会 市场机会 投资策略建议 扩张方向 康养潜力 区县价值 产品线演变 成交结构 二手市场 空间趋势
- P4：城市系统性风险和收益分析 市场总量 市场结构 量价走势 区县机会
- P6：2009-2011 （量跌价涨） 2012-2013 （量涨价稳） 2014-2018 （量价齐涨） 结构：从分阶段的量价来看 2012-2013销售额的大涨是因为面积的增长；2017-2018销售额的大涨是因为价格的增长 数据来源：国家统计局。 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 2012-2013 销售额的大涨 是因为面积的增长 2017-2018 销售额的大涨 主要是因为价格的增长
- P7：视角一：市场表现VS城市价值 2012、2017城市价值升级，均为市场大幅上涨节点 2022将再次升级，可提前布局，抓住城市发展红利 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P8：视角一：市场表现VS城市价值 2012-2013市场表现＞城市价值，城市基本面难以支撑市场； 2017-2018市场表现＜城市价值，城市基本面对于市场支撑力度强，未来2年房地产发展势头强劲 备注： ①城市价值全国均值倍数=城市价值得分/全国城市平均得分； ②城市价值得分：由代表城市发展的宏观指标通过全国打分得到，包含人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 ③销售总额全国均值倍数=商品住宅销售总额/全国商品住宅
- P9：视角二：影响因子-面积 2012-2013销售面积的突增主要影响因子为建成区面积，在此阶段，贵阳正处于主城扩核阶段 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
给委托方的启示
- P3：城市风险与机会 系统性风险大还是机会大？量价走势如何？ 在大的城市发展背景下，不同版块有怎样的不同机会？ 策略建议 研究目的与逻辑 市场结构 量价走势 市场总量 城市空间机会 土地价值 剩余宅地 投资机会 识别市场趋势，洞察需求变化 聚焦城市深耕，挖掘城市潜力与投资机会 市场机会 投资策略建议 扩张方向 康养潜力 区县价值 产品线演变 成交结构 二手市场 空间趋势
- P6：2009-2011 （量跌价涨） 2012-2013 （量涨价稳） 2014-2018 （量价齐涨） 结构：从分阶段的量价来看 2012-2013销售额的大涨是因为面积的增长；2017-2018销售额的大涨是因为价格的增长 数据来源：国家统计局。 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 2012-2013 销售额的大涨 是因为面积的增长 2017-2018 销售额的大涨 主要是因为价格的增长
- P7：视角一：市场表现VS城市价值 2012、2017城市价值升级，均为市场大幅上涨节点 2022将再次升级，可提前布局，抓住城市发展红利 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P8：视角一：市场表现VS城市价值 2012-2013市场表现＞城市价值，城市基本面难以支撑市场； 2017-2018市场表现＜城市价值，城市基本面对于市场支撑力度强，未来2年房地产发展势头强劲 备注： ①城市价值全国均值倍数=城市价值得分/全国城市平均得分； ②城市价值得分：由代表城市发展的宏观指标通过全国打分得到，包含人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 ③销售总额全国均值倍数=商品住宅销售总额/全国商品住宅
- P9：视角二：影响因子-面积 2012-2013销售面积的突增主要影响因子为建成区面积，在此阶段，贵阳正处于主城扩核阶段 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P10：视角二：影响因子-面积 2013年前开发商在很大程度上，承担了贵阳建成区扩张或者新城打造的责任，尤其是2012-2013开发商对于贵阳信心充足，在投资与施工上双发力，推动贵阳扩张 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议 2012-2013 投资额与施工面积均大幅上涨 开发商对于信心充足
- P11：视角二：影响因子-面积 典型造城项目的强推期也恰为2012-2013，在大城运动与以价换量刺激下，激发透支了潜在需求，成交面积大幅上涨，继而推动销售额大幅上涨20%以上 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
- P12：视角二：影响因子-单价 2017-2018价格的上涨主要影响因子为常住人口，即潜在需求，18年人口聚集趋势更加明显 系统风险与机会 城市空间机会 市场机会 总结建议
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「贵阳 · 城市研究 · 2019」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。