◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P14：①人口基数大：赣州地域面积广，人口基数大（863万人），排名全国地级市12位，但经济发展水平低，人口城镇化低（49.8%），说明其潜在进城人口多，潜在购房需求大 ②稀缺资源丰富：赣州有“ 世界钨都” “ 稀土王国” 之美誉；17年稀土产量为全国的56%，钨精矿产量为全国的62% ③内陆枢纽城市：目前赣州交通较为闭塞，在350km覆盖的典型城市中，自驾时间需超过4h，人口与广东、福建联系密切；未来将形成“十字型”高铁，成为赣粤闽湘的交通中
- P41：经济产业发展小结：2018年赣州财政负债高，产业动能弱，需大量出让土地支撑城市发展；大幅全国性品牌房企引资，加快产业动能的升级；提前布局产业活跃区域，把握板块产业升级红利 ①2018年赣州财政负债处于近10年最高点； ②18年依赖度排全省第二，产业动能较弱，需大量出让土地来为城市建设提供充足的经济支撑。 ①落实教育优先发展战略 ②大规模全国性品牌房企引资，加快产业动能升级 发展窘境：负债高、产业动能弱 破局点：教育先行、动能升级 机会点
- P59：人口聚集趋势小结：2018年赣州人口流出规模为114万，排名全省第二；目前主城各区域基本有人口的聚集，未来将有大量住房需求出现；总体来看赣州仍有1584万方的住宅需求缺口，而且预计未来城镇人口的增长将给需求带来较大增长空间 ①2017年开始实际销售 > 当年住宅需求； ②07-18年累计市场住宅缺口为1584万平； ③预计到20年年末，城镇人口增长35万人，需求仍有很大增长空间。 江西2016-2018年城市外来人口总数（万人） 城市痛
- P67：交通价值：综合来看，河套老城、章江新区、经开区交通价值高，高铁新城、蓉江新城、太窝、龙岭工业区交通价值为中高 交通价值：由交通设施、步行通行性、自驾通行性、公交通行性熵值法评分。 指标权重： 路口数量=0.23 自驾通行性=0.61 公交通行性=0.06 交通设施=0.1 板块交通价值 高 中高 中 中低 低 河套老城 太窝、 龙岭工业区 网格交通价值 数据来源：极海poi
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P8：依托对外交通走廊，构建 “一区、两群、三轴”的市域城镇发展空间结构，除赣州中心城区外，瑞金与龙南为赣州东部和南部的中心，着力打造为全球知名内陆港口城市 “一区、两群、三轴”： 一区：赣州都市区，包括章贡、赣州经开、蓉江新区、南康、赣县、上犹、崇义、大余、信丰、于都、兴国的全部行政辖区 两群：东部城镇群和南部城镇群 三轴：京九城镇发展轴、厦蓉城镇发展轴、济广城镇发展轴 城市规划： 对接“一带一路”，打造全球知名内陆港口城市 加强协调发展，
- P9：目前赣州市长为曾文明，在2016年11月上任，他的执政理念有：落实教育优先发展战略；打造产业梯度转移承接示范地；培育发展新能源汽车 王平市长执政期间发言文本词云 冷新生市长执政期间发言文本词云 曾文明市长执政期间发言文本词云 市长：王平 执政时间：2008.04-2011.08 执政理念： ①强化住房保障体系，解决新市民住房问题 ②加快城市城镇化进城，提升中心城区配套 市长：冷新生 执政时间：2011.08-2016.11 执政理念：
- P15：经济产业发展 财政状况 产业发展 财政收支比 新增就业客群 经济发展与产业特征 土地财政依赖度 就业客群结构 财政收支与负债情况？土地财政的依赖度？ 产业现状？未来产业规划？
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P8：依托对外交通走廊，构建 “一区、两群、三轴”的市域城镇发展空间结构，除赣州中心城区外，瑞金与龙南为赣州东部和南部的中心，着力打造为全球知名内陆港口城市 “一区、两群、三轴”： 一区：赣州都市区，包括章贡、赣州经开、蓉江新区、南康、赣县、上犹、崇义、大余、信丰、于都、兴国的全部行政辖区 两群：东部城镇群和南部城镇群 三轴：京九城镇发展轴、厦蓉城镇发展轴、济广城镇发展轴 城市规划： 对接“一带一路”，打造全球知名内陆港口城市 加强协调发展，
- P9：目前赣州市长为曾文明，在2016年11月上任，他的执政理念有：落实教育优先发展战略；打造产业梯度转移承接示范地；培育发展新能源汽车 王平市长执政期间发言文本词云 冷新生市长执政期间发言文本词云 曾文明市长执政期间发言文本词云 市长：王平 执政时间：2008.04-2011.08 执政理念： ①强化住房保障体系，解决新市民住房问题 ②加快城市城镇化进城，提升中心城区配套 市长：冷新生 执政时间：2011.08-2016.11 执政理念：
- P15：经济产业发展 财政状况 产业发展 财政收支比 新增就业客群 经济发展与产业特征 土地财政依赖度 就业客群结构 财政收支与负债情况？土地财政的依赖度？ 产业现状？未来产业规划？
- P22：产业结构：09-11年赣州二产快速扩张，12-16年三产持续扩张，2016年三产占比开始成为主导产业，近两年二三产均保持较快增长；赣州三产占比(45.3%)已接近南昌(46%)，尤其在社会保障、教育以及公共管理行业上优势远超南昌 2017年赣州、南昌城镇细分行业总工资结构 备注：南昌统计年鉴与赣州统计年鉴细分产业不对应，改用工资总额统计； 赣州总工资：330亿；南昌总工资：847亿 数据来源：江西省统计年鉴，赣州2018年统计年鉴 ①0
- P24：各区县二产发展：章贡区周边的南康、赣县区均属于产业高速聚集的区域；赣州市东北部区县(宁都、石城、瑞金、会昌)目前均处于产业新兴阶段 数据来源：赣州2018、2017年统计年鉴 强+：17年二产占比>全市二产水平、二产占比变化>全市16-17年二产变化 ； 强- ：17年二产占比>全市二产水平、二产占比变化<全市16-17年二产变化 ； 弱+：17年二产占比<全市二产水平、二产占比变化>全市16-17年二产变化 ； 弱- ：17年二产占比
- P35：细分行业结构变化：教育、公共管理以及社会保障业17年从业人口多而且近5年有较快的增长；传统制造业从业人员数量最多但是近几年人数在不断地减少 强+：17年人口占比>行业占比均值、人口占比变化>0；强-： 17年人口占比>行业占比均值、人口占比变化<0 ；弱+：17年人口占比<行业占比均值、人口占比变化>0 ；弱-：17年人口占比<行业占比均值、人口占比变化<0 ； 数据来源：2018与2014赣州统计年鉴，统计口径为城镇非私营单位从业人员
- P42：人口聚集趋势 潜在需求 人口流动 人口规模优势 住宅需求情况 潜在需求人群 人口流动分析 城市内部人口聚集 毕业生留赣分析 购房需求有多大？中心城区人口数量与结构？ 人口流入流出方向？高校学生留赣？ 风土人情
- P47：城市潜在需求结构：从现有居住人群看，不考虑外来人口导入，15-20年赣州30-34岁的首改与45-49岁的高改潜在需求增加；但35-39的再改需求持续减少 数据来源：禾略 URASR研究院
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P3：赣州地域面积广，约为1/4个江西，人口基数大，但经济发展水平较低，人口城镇化低于全国近10%，潜在的进城人口多 土地城市化率=人造地表面积/城市面积 人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 人造地表数据来源：中山大学地表数据，其他宏观数据来自各城市2018年统计公报 赣州地域面积广，面积达3.9万平方千米，占江西省面积23.6%；但其城市化程度低，人造地表面积为949k㎡，土地城市化率为2
- P6：赣州是全国重点有色金属基地之一, 有“ 世界钨都” 、“ 稀土王国” 之美誉；17年稀土产量占全国的56%，钨精矿产量占全国的62% 赣州市矿产资源有四大特点： 矿产种类多，配套较齐全。 矿产资源分布相对集中；南部龙南、定南、信丰、寻乌等县以稀土、煤为主；中西部钨、锡、铋、银铅锌丰富，东部会昌以独立锡矿为主；北部兴国、于都则以金、银为；有利规划和规模生产 金属矿床共伴生矿产多，综合利用价值高。 地热和矿泉水广泛分布。 习近平视察赣州稀有
- P7：赣州周边城市联系度：目前，赣州人口与广东、福建联系密切；从赣州的区位来看，赣州为赣粤闽湘的交通中心城市，但目前赣州交通较为闭塞，在350km覆盖的典型城市中，自驾时间需超过4h；未来将形成“十字型”高铁，与赣粤闽湘联系会更加密切 从赣州的区位来看，是赣粤闽湘四省通衢的中心城市 在350km覆盖的典型城市中，目前到达的方式基本以飞机或自驾，暂无高铁到达； 自驾时间长短：南昌＜广州＜深圳＜厦门＜长沙＜汕头，时间均大于4h 未来将形成“十字形
- P9：目前赣州市长为曾文明，在2016年11月上任，他的执政理念有：落实教育优先发展战略；打造产业梯度转移承接示范地；培育发展新能源汽车 王平市长执政期间发言文本词云 冷新生市长执政期间发言文本词云 曾文明市长执政期间发言文本词云 市长：王平 执政时间：2008.04-2011.08 执政理念： ①强化住房保障体系，解决新市民住房问题 ②加快城市城镇化进城，提升中心城区配套 市长：冷新生 执政时间：2011.08-2016.11 执政理念：
- P10：从赣州区县来看，除主城区外城市东北部的兴国县、宁都县、于都县、瑞金市人口规模较多，居民储蓄较多，为城区新增潜在客群来源地 赣州各区县2017年总人口（万人） 赣州各区县2017年居民储蓄余额（亿元） 第一梯队：于都 第二梯队：南康、兴国、宁都、信丰、章贡、瑞金 第三梯队：赣县、会昌 第一梯队：南康、章贡 第二梯队：于都、信丰、兴国、宁都 第三梯队：瑞金 数据来源：2018年赣州统计年鉴，18年的区县数据还未公布
- P12：赣州近10年商品房销售额呈不断上涨趋势，平均占江西省和南昌的比例为18%和52%，市场表现比较稳健 近10年赣州占江西省商品房销售额均值约为17.7%；14年占比达到最高峰21% 赣州18年销售额是09年的7.5倍，09-18年年均复合增长率为25% 2009-2018年赣州&江西商品房销售额 2009-2018年赣州&南昌商品房销售额 占比=赣州商品房销售额/江西or南昌商品房销售额 赣州18年商品房销售额为732亿元，南昌商品房销售
- P13：从房企竞争来看，赣州top5房企近3年市场份额均值为12.9%，目前市场无垄断情况 2016年top5房企占据的市场份额为13.6% 2017年top5房企占据的市场份额为11.6% 2018年top5房企占据的市场份额为13.4% 赣州top5房企近三年的市场份额占比均值为12.9%，目前市场无垄断情况 17年联发、全国性品牌房企发力，将海亮和融信中国挤出top5 18年新力、云星发力，将17年的销售冠军全国性品牌房企和季军全国性品牌
- P16：整体财政收支：赣州财政支出达858亿元，在江西省中排第一，财政收支比为0.31，低于全省水平(0.42)，财政负担重，为平衡收支政府土地出让潜在意愿上升 一般财政收入：国家财政参与社会产品分配所取得的收入 各项税收：国内增值税、企业所得税、国内消费税、进口货物增值税、企业税、个人所得税等 非税收入：专项收入、行政事业性收费、罚没收入和其他收入 一般财政支出：国家将聚集起来的资金进行分配使用 主要包括：一般公共服务；教育；科学技术；文化教
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：赣州是一个怎样的城市？ 城市基本面概述 市场容量及竞争格局 执政者理念及变化 城市历史文化资源 城市战略规划定位 区县基本面及联系度
- P3：赣州地域面积广，约为1/4个江西，人口基数大，但经济发展水平较低，人口城镇化低于全国近10%，潜在的进城人口多 土地城市化率=人造地表面积/城市面积 人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 人造地表数据来源：中山大学地表数据，其他宏观数据来自各城市2018年统计公报 赣州地域面积广，面积达3.9万平方千米，占江西省面积23.6%；但其城市化程度低，人造地表面积为949k㎡，土地城市化率为2
- P6：赣州是全国重点有色金属基地之一, 有“ 世界钨都” 、“ 稀土王国” 之美誉；17年稀土产量占全国的56%，钨精矿产量占全国的62% 赣州市矿产资源有四大特点： 矿产种类多，配套较齐全。 矿产资源分布相对集中；南部龙南、定南、信丰、寻乌等县以稀土、煤为主；中西部钨、锡、铋、银铅锌丰富，东部会昌以独立锡矿为主；北部兴国、于都则以金、银为；有利规划和规模生产 金属矿床共伴生矿产多，综合利用价值高。 地热和矿泉水广泛分布。 习近平视察赣州稀有
- P7：赣州周边城市联系度：目前，赣州人口与广东、福建联系密切；从赣州的区位来看，赣州为赣粤闽湘的交通中心城市，但目前赣州交通较为闭塞，在350km覆盖的典型城市中，自驾时间需超过4h；未来将形成“十字型”高铁，与赣粤闽湘联系会更加密切 从赣州的区位来看，是赣粤闽湘四省通衢的中心城市 在350km覆盖的典型城市中，目前到达的方式基本以飞机或自驾，暂无高铁到达； 自驾时间长短：南昌＜广州＜深圳＜厦门＜长沙＜汕头，时间均大于4h 未来将形成“十字形
- P12：赣州近10年商品房销售额呈不断上涨趋势，平均占江西省和南昌的比例为18%和52%，市场表现比较稳健 近10年赣州占江西省商品房销售额均值约为17.7%；14年占比达到最高峰21% 赣州18年销售额是09年的7.5倍，09-18年年均复合增长率为25% 2009-2018年赣州&江西商品房销售额 2009-2018年赣州&南昌商品房销售额 占比=赣州商品房销售额/江西or南昌商品房销售额 赣州18年商品房销售额为732亿元，南昌商品房销售
- P13：从房企竞争来看，赣州top5房企近3年市场份额均值为12.9%，目前市场无垄断情况 2016年top5房企占据的市场份额为13.6% 2017年top5房企占据的市场份额为11.6% 2018年top5房企占据的市场份额为13.4% 赣州top5房企近三年的市场份额占比均值为12.9%，目前市场无垄断情况 17年联发、全国性品牌房企发力，将海亮和融信中国挤出top5 18年新力、云星发力，将17年的销售冠军全国性品牌房企和季军全国性品牌
- P14：①人口基数大：赣州地域面积广，人口基数大（863万人），排名全国地级市12位，但经济发展水平低，人口城镇化低（49.8%），说明其潜在进城人口多，潜在购房需求大 ②稀缺资源丰富：赣州有“ 世界钨都” “ 稀土王国” 之美誉；17年稀土产量为全国的56%，钨精矿产量为全国的62% ③内陆枢纽城市：目前赣州交通较为闭塞，在350km覆盖的典型城市中，自驾时间需超过4h，人口与广东、福建联系密切；未来将形成“十字型”高铁，成为赣粤闽湘的交通中
- P16：整体财政收支：赣州财政支出达858亿元，在江西省中排第一，财政收支比为0.31，低于全省水平(0.42)，财政负担重，为平衡收支政府土地出让潜在意愿上升 一般财政收入：国家财政参与社会产品分配所取得的收入 各项税收：国内增值税、企业所得税、国内消费税、进口货物增值税、企业税、个人所得税等 非税收入：专项收入、行政事业性收费、罚没收入和其他收入 一般财政支出：国家将聚集起来的资金进行分配使用 主要包括：一般公共服务；教育；科学技术；文化教
风险提示（主动披露）
- P128：市场客群：未来城镇化增量人群将成为城区市场提供大量需求；关注城区教育大盘机会，把握当前事业单位人群的购房需求；在建库存不足，潜在待开发土地多，重点关注城郊(近城周边)刚需的产品 关键词 城镇化增量人群 给全国性品牌房企的建议① 关注教育大盘机会+事业单位核心人群机会 各区人口分布 除主城区外城市东北部的兴国县、宁都县、于都县、瑞金市人口规模较多，居民储蓄较多，为城区新增潜在客群来源地 兴国县 宁都县 于都县 瑞金市 给全国性品牌房企的建
给委托方的启示
- P14：①人口基数大：赣州地域面积广，人口基数大（863万人），排名全国地级市12位，但经济发展水平低，人口城镇化低（49.8%），说明其潜在进城人口多，潜在购房需求大 ②稀缺资源丰富：赣州有“ 世界钨都” “ 稀土王国” 之美誉；17年稀土产量为全国的56%，钨精矿产量为全国的62% ③内陆枢纽城市：目前赣州交通较为闭塞，在350km覆盖的典型城市中，自驾时间需超过4h，人口与广东、福建联系密切；未来将形成“十字型”高铁，成为赣粤闽湘的交通中
- P41：经济产业发展小结：2018年赣州财政负债高，产业动能弱，需大量出让土地支撑城市发展；大幅全国性品牌房企引资，加快产业动能的升级；提前布局产业活跃区域，把握板块产业升级红利 ①2018年赣州财政负债处于近10年最高点； ②18年依赖度排全省第二，产业动能较弱，需大量出让土地来为城市建设提供充足的经济支撑。 ①落实教育优先发展战略 ②大规模全国性品牌房企引资，加快产业动能升级 发展窘境：负债高、产业动能弱 破局点：教育先行、动能升级 机会点
- P59：人口聚集趋势小结：2018年赣州人口流出规模为114万，排名全省第二；目前主城各区域基本有人口的聚集，未来将有大量住房需求出现；总体来看赣州仍有1584万方的住宅需求缺口，而且预计未来城镇人口的增长将给需求带来较大增长空间 ①2017年开始实际销售 > 当年住宅需求； ②07-18年累计市场住宅缺口为1584万平； ③预计到20年年末，城镇人口增长35万人，需求仍有很大增长空间。 江西2016-2018年城市外来人口总数（万人） 城市痛
- P67：交通价值：综合来看，河套老城、章江新区、经开区交通价值高，高铁新城、蓉江新城、太窝、龙岭工业区交通价值为中高 交通价值：由交通设施、步行通行性、自驾通行性、公交通行性熵值法评分。 指标权重： 路口数量=0.23 自驾通行性=0.61 公交通行性=0.06 交通设施=0.1 板块交通价值 高 中高 中 中低 低 河套老城 太窝、 龙岭工业区 网格交通价值 数据来源：极海poi
- P82：重点关注板块：热点区主要为中心城区周边外溢及县城中心外溢板块，为大规模首置首改区域，建议短期关注；潜力区主要为城市中远期规划板块，建议提前储备；宅地稀少区竞争较弱，可承接外溢首置机会 潜力区 热点区 宅地稀少区 潜力区及宅地稀少区可关注板块：选取的是以市政府为中心30min车程覆盖的潜力区及宅地稀少区板块
- P83：小结：城市短期向西扩张，中场期向西南发展；目前配套资源仍然高度聚集于老城区；核心城区建议做改善，热点区建议做首置首改，宅地稀少区可机会关注承接外溢首置人群；潜力区可提前大规模储备土地 1.城市扩张 短期向西夯实章江新区，中长期跨江向西南发展蓉江新区 3.板块投资建议 土地价值 三甲医院分布 2.土地价值 配套、资源分布集中，仍以老城核心区聚集为主 土地能级高，但剩余住宅用地少，可做改善化产品 核心区 热点区 土地能级高，剩余宅地多，承接
- P107：市场表现小结：①市场规模容量大；②未来中期潜在库存不足，但土地供应量大，长期在册充足；③土地端市场热点为高铁新城及经开区，销售端市场热点区域外扩，转向经开东以及西南的蓉江滨江区；④市场主流客群发生改变，由过去的城市刚需、城市改善转为城郊刚需、城市刚需
- P113：全国性品牌房企扩张节奏：2017年为重点投资时期，重点布局章贡及经开区 2015-2017年拿地规划建筑面积（万平方米） 面积总计 （万平） 数据来源：中指系统，时间截止至2019年10月 全国性品牌房企扩张节奏： 2015年全国性品牌房企开始进驻赣州，15-16年以章江新区为重点投资区域 17年区域开始扩张，往经开及章贡等郊区、近郊区拓展，章江新区投资暂缓
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「赣州 · 【终稿】全国性品牌房企赣州城市进入研究1128V1 · —」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。