重庆 · 商业投资研究

为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）

• P5：消费规模—— 居住人口（人/平方公里）x 年龄结构 重庆总人口高且人口中龄、总人口中等且人口中龄人群大多分布在渝中区、渝北区、江北区、南岸区等中心城区。 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
• P23：商业竞争状况 —— 商业消费人流视角的商圈 重庆市人口流量TOP30商业，主要分布在渝中区、渝北区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区，消费聚集度高 备注：数据来源高德地图。
• P25：商业竞争状况 —— 商业消费口碑视角下的商圈 从区域商家口碑可以看出，品质型商业集中在渝中、渝北、江北、南岸等核心区域，北碚和沙坪坝也有局部聚集。 备注：数据来源于商场大众点评商业质量评分45分及以上（总分50分）的商家

研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）

• P5：消费规模—— 居住人口（人/平方公里）x 年龄结构 重庆总人口高且人口中龄、总人口中等且人口中龄人群大多分布在渝中区、渝北区、江北区、南岸区等中心城区。 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
• P23：商业竞争状况 —— 商业消费人流视角的商圈 重庆市人口流量TOP30商业，主要分布在渝中区、渝北区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区，消费聚集度高 备注：数据来源高德地图。
• P25：商业竞争状况 —— 商业消费口碑视角下的商圈 从区域商家口碑可以看出，品质型商业集中在渝中、渝北、江北、南岸等核心区域，北碚和沙坪坝也有局部聚集。 备注：数据来源于商场大众点评商业质量评分45分及以上（总分50分）的商家
• P29：城市商业适宜度综合研判： 通过需求强、竞争弱、消费便利等三个维度视角综合评判，主城区中商业适宜度较高的地区主要位于渝北、渝中、南岸、江北等区域。 重庆商业适宜度 综合三大因素计算网格商业适宜度

量化方法与指标体系（可复核的方法论）

• P4：消费规模—— 居住人口（人/平方公里） 重庆渝中区、渝北区、江北区、南岸区等中心城区的人口密度最高，潜在的消费规模需求最大。 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
• P5：消费规模—— 居住人口（人/平方公里）x 年龄结构 重庆总人口高且人口中龄、总人口中等且人口中龄人群大多分布在渝中区、渝北区、江北区、南岸区等中心城区。 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
• P6：消费规模——加年龄权重的消费规模 假设少龄、中龄和老龄的潜在消费权重为1.5、1.0、0.8；加上权重重新计算消费规模后发现，对比之前的居住人口，渝北区和巴南区的人口密度有明显下降，表明这两区老龄和中龄人口占比较高。 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mz
• P7：消费支付力 —— 区域房价水平（元/平） 从区域房价来看，高端住宅集中于渝北、南岸、江北等区 ，潜在的住宅人群支付能力最高，商业单价潜力越强。 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
• P8：消费支付力 —— 区域收入水平（元） 从区域收入水平来看，渝北、渝中、江北、南岸中心一带最高，潜在的工作人群支付能力最高，商业单价潜力越强。 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
• P9：消费需求潜力综合研判：消费规模 + 消费力 综合消费需求规模及消费力看，渝北区、渝中区、江北区、南岸区、大渡口区等核心区一带的消费需求最为旺盛，可打造大规模的商业综合体。 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
• P10：大规模、高消费区域，可打造大型+中高端商业中心。 大规模、低消费区域，可打造大型+中端商业购物中心。 小规模、高消费区域，可打造小型+精品商业中心。 小规模、低消费区域，需打造强目的性型的消费娱乐+体验中心。 消费需求类型划分：消费规模 × 消费支付力 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1
• P12：消费便利度 —— 步行通达性 从消费便利度看，渝北、渝中、南岸一带步行通达性高，便于步行商圈业态开发布局15分钟生活圈业态（如超市、便利店、生活服务类业态），同时销售类商铺更容易获得溢价。 备注：根据路口数量反映步行通达性，数据来源于极海地理大数据。 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1

关键发现与判断（均来自原文）

• P6：消费规模——加年龄权重的消费规模 假设少龄、中龄和老龄的潜在消费权重为1.5、1.0、0.8；加上权重重新计算消费规模后发现，对比之前的居住人口，渝北区和巴南区的人口密度有明显下降，表明这两区老龄和中龄人口占比较高。 备注：数据来源于极海地理数据 https://geohey.com/apps/dataviz/c39c18850f424c6c85693cda12ea710e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mz

风险提示（主动披露）

（该成果未单列风险提示；相关判断见上文关键发现。）

给委托方的启示

本案例展示禾略「把研究做成能查的东西」的方法：以量化框架+可复核指标支撑城市/产品/拿地决策，而非会议室里的嗓门。