◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P5：前言——研究主要结论 金华目前处于城市化初期、中心集聚和轴向集聚（沿金华市区向东、义乌主城区沿东南—西北）并存的阶段，双中心形不成城市化合力，城市价值提升和空间扩张速度一般 住宅市场容量将有一定的增长（16年354亿增长到21年555亿），房企规模化扩张空间不大 城市功能等级高的土地占比少，高价值的土地分布在①城市中心——金华市区、义乌主城区，②其余县市核心城镇点及周边 存量的宅地主要分布在金华市区和义乌主城区、环绕二者的城市拓展区、以
- P6：目录 一、城市篇 二、产业篇 三、土地篇 四、市场篇 五、策略篇 城市未来发展如何？ 空间会向哪里拓展？
- P10：【结论1-1】金华目前仍处于城市化初期、三线城市，预计到2021年升级为强三线城市，进入城市化中期；城市价值提升速度不快 常住人口（万） 综合得分 城市化中期（2017-2021年） 强四线(2011-2014) 四线(2007-2010) 三线(2015-2020) 强三线(2021) 气泡大小：城市工业化率，数字代表年份，纵轴为“钱地人综合评分”
- P18：【结论1-2】金华总体的城市空间扩张特征：“双心、多点”、“双阶段” 禾略 URASR“城市化路径+城市空间扩张”联合模型 1 2 3 3 1 3 3 2 双心：金华市区、义乌市区 双阶段：“②中心集聚”尚未结束、“③轴向集聚”拉开“长征”帷幕 多点：各区县核心城镇
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：前言——金华至于全国性品牌房企，是浙某合作房企、乃至东南沿海三四线城市的“桥头堡” 数据来源全国性品牌房企官网：http://home.gtdreamlife.com/pc/homePage.html 研究金华，不仅仅在于挖掘金华的市场和土地机会，而且还在于对浙某合作房企、乃至东南沿海三四线（多山多中心）城市研究提供一种范式 在浙江下沉至三四线城市开发，把握这类城市的房地产结构性机会，是全国性品牌房企在浙江战略发展的又一动力源
- P3：前言——研究课题 1. 金华发展到什么阶段？其多山多中心的特征对城市建设发展意味着什么？对房地产业意味着什么？ 2. 金华土地城市化进程在多山多中心背景下有何特征？土地价值如何分布？存量土地在哪里？ 3. 在东部沿海产业转型升级、本地藏富于民的两大背景下，房地产市场有何结构性机会？全国性品牌房企有何机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在金华应采取什么样的应对思路和投资策略？
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 产业驱动力 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 总价段划分产品线及呈现 五类产业分类研究
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：前言——金华至于全国性品牌房企，是浙某合作房企、乃至东南沿海三四线城市的“桥头堡” 数据来源全国性品牌房企官网：http://home.gtdreamlife.com/pc/homePage.html 研究金华，不仅仅在于挖掘金华的市场和土地机会，而且还在于对浙某合作房企、乃至东南沿海三四线（多山多中心）城市研究提供一种范式 在浙江下沉至三四线城市开发，把握这类城市的房地产结构性机会，是全国性品牌房企在浙江战略发展的又一动力源
- P3：前言——研究课题 1. 金华发展到什么阶段？其多山多中心的特征对城市建设发展意味着什么？对房地产业意味着什么？ 2. 金华土地城市化进程在多山多中心背景下有何特征？土地价值如何分布？存量土地在哪里？ 3. 在东部沿海产业转型升级、本地藏富于民的两大背景下，房地产市场有何结构性机会？全国性品牌房企有何机会？ 4. 基于以上背景，全国性品牌房企在金华应采取什么样的应对思路和投资策略？
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 产业驱动力 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 总价段划分产品线及呈现 五类产业分类研究
- P5：前言——研究主要结论 金华目前处于城市化初期、中心集聚和轴向集聚（沿金华市区向东、义乌主城区沿东南—西北）并存的阶段，双中心形不成城市化合力，城市价值提升和空间扩张速度一般 住宅市场容量将有一定的增长（16年354亿增长到21年555亿），房企规模化扩张空间不大 城市功能等级高的土地占比少，高价值的土地分布在①城市中心——金华市区、义乌主城区，②其余县市核心城镇点及周边 存量的宅地主要分布在金华市区和义乌主城区、环绕二者的城市拓展区、以
- P15：{发现1-8}看反映城市功能强弱的三类产业POI，义乌第一，婺城东阳永康组成第二梯度 https://geohey.com/apps/dataviz/978e4fc0615541648bb0fddc716b5515/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 传统，新兴，公共服务业聚集区分布（全市视角） 新兴服务业 传统服务业 公共事业
- P18：【结论1-2】金华总体的城市空间扩张特征：“双心、多点”、“双阶段” 禾略 URASR“城市化路径+城市空间扩张”联合模型 1 2 3 3 1 3 3 2 双心：金华市区、义乌市区 双阶段：“②中心集聚”尚未结束、“③轴向集聚”拉开“长征”帷幕 多点：各区县核心城镇
- P25：【结论2-1】社会事业类产业的扩大带动工薪阶层高收入群体的增加，这对住宅改善市场利好 2016年金华各行业收入结构和人口占比 高收入人群 增加3.2万 占比74.8% 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 减少1.6万 占比-36.7% 低收入人群 增加2.7万 占比61.9% 12-16年全市新增就业人口4.3万 高收入人群26.2万 占比28.2% 中等收入人群20万 占比21.6% 低收入人群46.5万 占比50.2%
- P37：目录 一、城市篇 二、产业篇 三、土地篇 四、市场篇 五、策略篇 量价未来走势如何？ 成交结构有何变化？ 竞争对手表现如何？
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P2：前言——金华至于全国性品牌房企，是浙某合作房企、乃至东南沿海三四线城市的“桥头堡” 数据来源全国性品牌房企官网：http://home.gtdreamlife.com/pc/homePage.html 研究金华，不仅仅在于挖掘金华的市场和土地机会，而且还在于对浙某合作房企、乃至东南沿海三四线（多山多中心）城市研究提供一种范式 在浙江下沉至三四线城市开发，把握这类城市的房地产结构性机会，是全国性品牌房企在浙江战略发展的又一动力源
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 产业驱动力 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 总价段划分产品线及呈现 五类产业分类研究
- P9：{发现1-3} 预测到2021年，金华省内综合排名仍然居中，表现平平 2016-2021年：城市价值熵值法得分比较 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得
- P11：{发现1-4} 看GDP，义乌、东阳、永康是综合前三甲，婺城虽然规模较大，但增速慢 区域GDP综合评分 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，经禾略 URASR计算得出 注：综合评分由熵值法评分得出，均为100分制
- P12：{发现1-5}看固投，义乌、东阳总量领先，且增速和占比增加很快，金华市区的过去五年建设重点是金东 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，经禾略 URASR计算得出 区域固定资产投资综合评分 注：综合评分由熵值法评分得出，均为100分制
- P13：{发现1-6}看人口，综合而言，义乌永康金东最突出，东阳规模最大 区域人口综合评分 注：数据来源浙江省统计网站，为公安年报数，经禾略 URASR计算得出 注：综合评分由熵值法评分得出，均为100分制
- P14：{发现1-7}看交通，金义间的路网建设最完善，婺城的公交最好 自驾评分 （交通的通畅性，反映城市路网建设程度） 注：综合评分由熵值法评分得出，均为100分制 公共交通评分 （反映公共交通的配置程度）
- P16：{发现1-9}十三五期间，金华投资建设可以分为4个级，义乌是第一梯队，婺城兰溪东阳组成第二梯度，金东永康浦江组成第三梯队 金华各区县未来5年重大投资评分 注：计划投资地均额=各个区县十三五计划投资总额÷各个区县人造地表面积 注：综合评分由熵值法评分得出，均为100分制
关键发现与判断（均来自原文）
- P4：前言——研究方法 城市空间扩张 产业驱动力 城市发展阶段 圈层分段 存量土地 市场量价预测 市场供求预测 住宅产品表现 竞争对手分析 市场 城市 产业 土地 主要方法 “钱人地”预测模型、城市化路径模型 城市空间扩张模型 PIE城市能级圈层划段法 遥感卫星图像抓取法 “钱人地”量价预测模型 总价段划分产品线及呈现 五类产业分类研究
- P5：前言——研究主要结论 金华目前处于城市化初期、中心集聚和轴向集聚（沿金华市区向东、义乌主城区沿东南—西北）并存的阶段，双中心形不成城市化合力，城市价值提升和空间扩张速度一般 住宅市场容量将有一定的增长（16年354亿增长到21年555亿），房企规模化扩张空间不大 城市功能等级高的土地占比少，高价值的土地分布在①城市中心——金华市区、义乌主城区，②其余县市核心城镇点及周边 存量的宅地主要分布在金华市区和义乌主城区、环绕二者的城市拓展区、以
- P7：{发现1-1}“金华市区+义乌”定位浙江四大都市区之一，但金华市区“徘徊于”浙中要道，义乌面向“星辰大海”，二者面和心不和 金华-义乌都市区 杭州都市区 宁波都市区 温州都市区 环杭州湾城市群 温台沿海城市群 浙中城市群 ① 弱干强枝的矛盾 金华市区定位：全国著名电子商务之都、休闲宜居城市、全国性综合交通枢纽、浙中教育文化科技卫生中心 义乌定位：全球小商品贸易中心 ② 城市群实力弱、发展方向不统一的困惑 周边地级市实力弱小、交通不便，难
- P8：{发现1-2} 金华“钱地人”在浙江省内综合表现居中，其特色是“藏富于民”（义乌东阳永康） 金华经济规模居中靠后，增速居中； 金华属于负债型城市，政府财政及固定资产投资较弱； 居民存款规模大，但消费意愿较强，社会资本活跃度高。 经济 人口流入城市，流入速度放缓； 小学生人口增速较高。 人口 城区规模小，增速倒数； 向外扩容速度在省内相对落后。 土地 藏富于民 人口流入 城区过小 对增长情况的说明：“经济”是指年均复合增长率，“人口”是指
- P9：{发现1-3} 预测到2021年，金华省内综合排名仍然居中，表现平平 2016-2021年：城市价值熵值法得分比较 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得
- P12：{发现1-5}看固投，义乌、东阳总量领先，且增速和占比增加很快，金华市区的过去五年建设重点是金东 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，经禾略 URASR计算得出 区域固定资产投资综合评分 注：综合评分由熵值法评分得出，均为100分制
- P22：{发现2-1}金华三产将持续提高，二三产增速都将减慢，但三产增速快于二产，商贸驱动经济发展效应明显 第三产业占比 第二产业占比 2010年-2016年全市产业GDP占比 工业化初期 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴2011-2016年，经禾略 URASR计算得出
- P23：{发现2-2}以批发和零售业为核心的商贸流通类产业链的升级，将使整个产业仍有良好的发展势头 ＞ ＞ 需求创造和盈利的增长对比 人均效率的对比 人均效益的对比 金华全市批发和零售产业面临较大的竞争，但前景良好 ＞ ＞ ＞ ＞ 义乌十二五期间做了： ……国际贸易综合改革试点取得重大突破，首创市场采购贸易方式；……实现“义新欧”中欧班列常态化运行，获批设立国际邮政互换局和交换站，建成投用保税物流中心(B型)、航空口岸等开放平台，义乌铁路西站获
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 解读城市，顺势布局 ——全国性品牌房企金华城市投资地图
- P33：<定义3-1>从土地圈层和居住用地量两个角度，参考住宅成交量，将金华住宅房地产市场分为五类 剩余规划居住用地 土地PIE分值 （用地1万㎡ ，PIE90分） 明星区 热点区 宅地稀少区 潜力区 鸡肋区 （用地1万㎡，PIE2 分） 明星区 热点区 潜力区 鸡肋区 宅地稀少区 城市中心区（一圈层）或次中心区（二圈层），土地价值很高但稀缺，拿地成本非常高，开发收益可能很大，风险也很高 网格PIE＞90分，剩余规划用地＜1万㎡ 网格PIE＜9
- P46：【建议】全国性品牌房企在金华的整体思路：高端做垄断，掌握定价权；中端（改善和品改）做爆款，溢价+周转 不宜自身花大代价过早过多囤地 在“2大3小”区域市场中的公认好地段同时开发多项目，牢牢把握高端产品的定价权 但是应避免在同一（行政）区域市场同时运作两个以上的同档次项目，不要“左右互博” 以高品质的产品在中高端市场树立绝对的品牌地位和影响力，抢占市场和客户心智、吸引土地合作方 原则： 策略： 土地 重点拓展：双中心的“热点区” 关注和适
给委托方的启示
- P5：前言——研究主要结论 金华目前处于城市化初期、中心集聚和轴向集聚（沿金华市区向东、义乌主城区沿东南—西北）并存的阶段，双中心形不成城市化合力，城市价值提升和空间扩张速度一般 住宅市场容量将有一定的增长（16年354亿增长到21年555亿），房企规模化扩张空间不大 城市功能等级高的土地占比少，高价值的土地分布在①城市中心——金华市区、义乌主城区，②其余县市核心城镇点及周边 存量的宅地主要分布在金华市区和义乌主城区、环绕二者的城市拓展区、以
- P6：目录 一、城市篇 二、产业篇 三、土地篇 四、市场篇 五、策略篇 城市未来发展如何？ 空间会向哪里拓展？
- P10：【结论1-1】金华目前仍处于城市化初期、三线城市，预计到2021年升级为强三线城市，进入城市化中期；城市价值提升速度不快 常住人口（万） 综合得分 城市化中期（2017-2021年） 强四线(2011-2014) 四线(2007-2010) 三线(2015-2020) 强三线(2021) 气泡大小：城市工业化率，数字代表年份，纵轴为“钱地人综合评分”
- P18：【结论1-2】金华总体的城市空间扩张特征：“双心、多点”、“双阶段” 禾略 URASR“城市化路径+城市空间扩张”联合模型 1 2 3 3 1 3 3 2 双心：金华市区、义乌市区 双阶段：“②中心集聚”尚未结束、“③轴向集聚”拉开“长征”帷幕 多点：各区县核心城镇
- P19：1 2 3-1 3-1 3-2 3-2 ①婺城区江北老城 ② 江南新城 ③-1 东西轴向集聚 婺城新区、金东新城区 ③-2 东西轴向发展 金华经济开发区金西片区、 金义都市新区-金华部分 中心集聚 轴向集聚 城市有机更新 提升城市品质 城区适度扩张 培育、起步 轴向扩张 城市建设重点 【结论1-2-1】金华市区十三五期间城市建设重点：一是提升中心城区功能、二是扩大城区面积
- P20：【结论1-2-2】义乌十三五期间城市建设重点：一是提升城市功能品质，二是提升产业功能区的层级 ①义乌主城区 ②陆港、科创、丝路、 三大新区 ③-1 东北-西南轴向集聚 义东北高新产业功能区 义西南新兴产业功能区 ③-2 西南轴向发展 金义都市新区-义乌部分 中心集聚 轴向集聚 提升城市品质 完善陆港物流、科教创新、国际商务商贸、三大功能 提升发展层级 培育、起步 轴向扩张 城市建设重点 1 2 3-1 3-1 3-2 2 2
- P25：【结论2-1】社会事业类产业的扩大带动工薪阶层高收入群体的增加，这对住宅改善市场利好 2016年金华各行业收入结构和人口占比 高收入人群 增加3.2万 占比74.8% 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 减少1.6万 占比-36.7% 低收入人群 增加2.7万 占比61.9% 12-16年全市新增就业人口4.3万 高收入人群26.2万 占比28.2% 中等收入人群20万 占比21.6% 低收入人群46.5万 占比50.2%
- P26：【结论2-2】预判未来5年，就业增量人群变化不大，商品住宅主要满足存量客群，改善（对应高收入工薪客群）和高端（对应中小企业主）有购买力支持 高收入人群 增加1.53万 占比46.5% 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 增加2.47万 占比75.1% 低收入人群 减少0.71万 占比-21.6% 全市新增就业人口3.3万 金华整体收入水平有一定增长，带动工薪中高收入群体数量有小幅增加
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「金华 · 城市投资研究 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。