◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P16：第一章小结： 长春在全国排名将呈下降趋势，从17年的23名下降到22年的27名 全国排名 产业视角 从上市公司市值视角，长春的生物制药、汽车配件、通信设备、医疗保健、路桥是发展势头良好的产业，它们的从业人员相比其它产业从业者更有支付能力 以上产业的就业分布的主要板块，值得重点关注： 生物制药：南部新城板块、八一水库板块、亚泰大街板块 汽车配件：高新板块、赛德广场板块、八一水库板块 通信设备：绿园核心板块、赛德广场板块、中心板块 医疗保健
- P63：第二章小结：把握洼地板块 ，在南关区和朝阳区的关注板块寻找机会 价格洼地：九台街道等 价值成长板块：无 买得好： 价值尚可、有宅地：重点关注板块主要分布在净月公园板块一带 买好的：
- P76：二手房视角看长春全市的产品需求小结： 2019年5月产品需求占比前三位： 总价段：0-40W、80-120W、40-80W 单价段：0.3W-0.5W、 0.9W-1.1W、 0.7W-0.9W 面积段：50㎡-70㎡、90㎡-110㎡、70㎡-90㎡
- P98：“客群产品”小结：5条最主流产品线特征
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：报告逻辑 城市画像 空间土地 市场周期 市场产品 城市基本面如何？ 哪里的土地值得关注？ 投资的时机是什么？ 该选择什么样的客群和产品？ 回答的问题
- P10：上市公司市值视角：生物制药、汽车配件是“强+（现状强、发展趋势好）”型产业，通信设备、路桥、医疗保健、园区开发是“弱+（现状弱，发展趋势好）型产业” 强弱划分标准：“各产业2019年市值占比”与“所有产业2019年平均占比（5.6%）”比较，“大于”为强，反之为“弱”； +-划分标准： “各产业2019年市值占比”与“各产业历年平均市值占比”比较，“大于”为“+”，反之为“-”
- P11：基于招聘视角-医疗保健就业：主要集中在中心板块和亚泰大街板块、赛德广场板块 医疗保健岗位数量分布 数据来源：摘取智联招聘长春医疗保健企业19年4月份招聘数据，经禾略 URASR研究院计算所得（下同）；由于园区开发就业无数据，故不做分析。
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：报告逻辑 城市画像 空间土地 市场周期 市场产品 城市基本面如何？ 哪里的土地值得关注？ 投资的时机是什么？ 该选择什么样的客群和产品？ 回答的问题
- P10：上市公司市值视角：生物制药、汽车配件是“强+（现状强、发展趋势好）”型产业，通信设备、路桥、医疗保健、园区开发是“弱+（现状弱，发展趋势好）型产业” 强弱划分标准：“各产业2019年市值占比”与“所有产业2019年平均占比（5.6%）”比较，“大于”为强，反之为“弱”； +-划分标准： “各产业2019年市值占比”与“各产业历年平均市值占比”比较，“大于”为“+”，反之为“-”
- P11：基于招聘视角-医疗保健就业：主要集中在中心板块和亚泰大街板块、赛德广场板块 医疗保健岗位数量分布 数据来源：摘取智联招聘长春医疗保健企业19年4月份招聘数据，经禾略 URASR研究院计算所得（下同）；由于园区开发就业无数据，故不做分析。
- P12：基于招聘视角-汽车配件就业：主要集中在高新板块和赛德广场板块、八一水库板块 汽车配件岗位数量分布
- P13：基于招聘视角-生物制药就业：主要集中在南部新城板块和八一水库板块、亚泰大街板快 生物制药岗位数量分布
- P14：基于招聘视角-路桥就业：主要集中在南部新城板块和中心板块、亚泰大街板块 路桥岗位数量分布
- P15：基于招聘视角-通信设备就业：主要集中在绿园核心板块和赛德广场板块、中心板块 通信设备岗位数量分布
- P16：第一章小结： 长春在全国排名将呈下降趋势，从17年的23名下降到22年的27名 全国排名 产业视角 从上市公司市值视角，长春的生物制药、汽车配件、通信设备、医疗保健、路桥是发展势头良好的产业，它们的从业人员相比其它产业从业者更有支付能力 以上产业的就业分布的主要板块，值得重点关注： 生物制药：南部新城板块、八一水库板块、亚泰大街板块 汽车配件：高新板块、赛德广场板块、八一水库板块 通信设备：绿园核心板块、赛德广场板块、中心板块 医疗保健
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：全国排名的计算步骤和算法模型说明 1.选指标：城市人口、土地、资金三大要素按“规模和质量”细分69个指标 3.选方法：指数平滑+熵值法 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2017年 未来数据：2018-2022年 指数平滑法 274城 274城 人口 资金 土地 熵值法 采用自然分段方法，将所有样本
- P11：基于招聘视角-医疗保健就业：主要集中在中心板块和亚泰大街板块、赛德广场板块 医疗保健岗位数量分布 数据来源：摘取智联招聘长春医疗保健企业19年4月份招聘数据，经禾略 URASR研究院计算所得（下同）；由于园区开发就业无数据，故不做分析。
- P25：配套改善 (4个指标) 土地综合价值 土地潜力价值 （4个指标） 土地现状价值 （两大类9个指标） 综合交通、配套给土地现状价值排序 交通是否便利？ 根据配套改善判断潜力板块 配套是否齐全？ 配套带来的变化？ 道路建设密度 自驾通达性 公交通达性 住宅氛围与生活服务 工作氛围与就业资源 商业及餐饮服务 公园及休闲服务 医疗服务资源 教育服务资源 商业服务规划用地 行政办公规划用地 文化设施规划用地 医疗卫生规划用地 土地价值研究模型
- P26：配套价值-住宅氛围与生活服务：主要聚集在城市二环内，往北三环、四环扩散 住宅氛围与生活服务 住宅氛围与生活服务 工作氛围与就业资源 商业及餐饮服务 公园及休闲服务 医疗服务资源 教育服务资源 TOP20板块 长春市政府 备注：住宅氛围与生活服务：包括住宅、美容美发、摄影冲印店、物流速递、电讯营业厅、电力、自来水营业厅、中介机构、医药保健销售店、诊所 配套价值计算方法：选取每个板块的以上POI点个数与密度，进行熵值法打分
- P32：生活配套-综合价值：以亚泰大街板块为中心，西边和南边的扩张势头较为突出 生活配套综合价值 综合价值：由上面6项子指标通过熵值法评分得出 长春市政府 TOP20板块
- P34：交通通达性：长春综合交通价值高的区域主要集中在三环内，以人民大街为中心呈现东西向发展 交通综合价值 备注：交通通达性：公交通达性、自驾通达性、路口数量 计算方法：公交通达性和自驾通达性根据1小时通行距离分别计算得分，然后二者和路口数量进行熵值法计算 TOP20板块
- P37：土地潜力价值-商业服务规划用地：主要分布在东北、南部和西部 商业服务规划用地 长春市政府 商业服务规划用地 行政办公规划用地 文化设施规划用地 医疗卫生规划用地 TOP20板块 备注：数据来源《长春市城市总体规划（2011-2020）》，由禾略 URASR研究院处理所得
- P38：土地潜力价值-行政办公规划用地：主要分布在三环以内 行政办公规划用地 长春市政府 商业服务规划用地 行政办公规划用地 文化设施规划用地 医疗卫生规划用地 TOP11板块 备注：数据来源《长春市城市总体规划（2011-2020）》，由禾略 URASR研究院处理所得
关键发现与判断（均来自原文）
- P4：全国排名的计算步骤和算法模型说明 1.选指标：城市人口、土地、资金三大要素按“规模和质量”细分69个指标 3.选方法：指数平滑+熵值法 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2017年 未来数据：2018-2022年 指数平滑法 274城 274城 人口 资金 土地 熵值法 采用自然分段方法，将所有样本
- P6：在全国城市规模和质量综合排名中，2017年长春排第23名，属于二线城市 2017年强一线至七线城市清单
- P7：预测到2020年，长春排名会下降两名，将被合肥和昆明超过，仍属于二线城市 2020年强一线至七线城市清单
- P8：预测到2022年，长春将被佛山、福州超越，仍在二线城市之列 2022年强一线至七线城市清单
- P9：长春上市公司市值占比变化表（08年—19年，按照18大产业口径分）
- P10：上市公司市值视角：生物制药、汽车配件是“强+（现状强、发展趋势好）”型产业，通信设备、路桥、医疗保健、园区开发是“弱+（现状弱，发展趋势好）型产业” 强弱划分标准：“各产业2019年市值占比”与“所有产业2019年平均占比（5.6%）”比较，“大于”为强，反之为“弱”； +-划分标准： “各产业2019年市值占比”与“各产业历年平均市值占比”比较，“大于”为“+”，反之为“-”
- P16：第一章小结： 长春在全国排名将呈下降趋势，从17年的23名下降到22年的27名 全国排名 产业视角 从上市公司市值视角，长春的生物制药、汽车配件、通信设备、医疗保健、路桥是发展势头良好的产业，它们的从业人员相比其它产业从业者更有支付能力 以上产业的就业分布的主要板块，值得重点关注： 生物制药：南部新城板块、八一水库板块、亚泰大街板块 汽车配件：高新板块、赛德广场板块、八一水库板块 通信设备：绿园核心板块、赛德广场板块、中心板块 医疗保健
- P18：“城市扩张方向”推测算法说明 1975,1990,2000,2014 人造地表数据 形成1975 ～ 2014 人造地表数据 利用元胞自动机方法预测未来人造地表 提取2018年人造地表数和约束数据（山体，水体，道路等） 2019年以后 人造地表数据 用历年建筑数据补全缺失年份 按时序从历年人造地表 数据中提取变化特征 利用元胞自动机方法预测14-18年人造地表变化 1 补全过往 2 找到特征 3 预测未来
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” TO全国性品牌房企东北大区 长春城市地图研究报告 2019年5月
- P66：弱牛：建仓 强牛：出货 弱熊：对冲 强熊：蓄势 在市场信心探底回升期，坚决加杠杆和拿地，为下阶段的销售期准备 在市场信心持续上扬期，积极涨价出货，坚决平价去死库存，尤其是商办车位等非住宅类的死库存 在市场信心高位回落期，把握其它弱牛期区域的土地投资机会，并快速去化剩余产品 在市场信心持续下落期，争取本区域的并购机会，或积极关注核心城市或主要区域地段的“捡漏式”投资机会，并为下一轮投资期展开融资准备 市场信心周期的主要应用场景
- P102：报告总结①： 空间土地 市场周期 市场产品 哪里的土地值得关注？ 投资的时机是什么？ 该选择什么样的客群和产品？ 问题 把握洼地，关注南部 已进入强熊期，待市场明显下行后把握土地机会 围绕发展势头良好产业的就业分布主要板块： 生物制药：南部新城板块、八一水库板块、亚泰大街板块 汽车配件：高新板块、赛德广场板块、八一水库板块 通信设备：绿园核心板块、赛德广场板块、中心板块 医疗保健：中心板块、亚泰大街板块、赛德广场板块 路桥：南部新城板块
给委托方的启示
- P16：第一章小结： 长春在全国排名将呈下降趋势，从17年的23名下降到22年的27名 全国排名 产业视角 从上市公司市值视角，长春的生物制药、汽车配件、通信设备、医疗保健、路桥是发展势头良好的产业，它们的从业人员相比其它产业从业者更有支付能力 以上产业的就业分布的主要板块，值得重点关注： 生物制药：南部新城板块、八一水库板块、亚泰大街板块 汽车配件：高新板块、赛德广场板块、八一水库板块 通信设备：绿园核心板块、赛德广场板块、中心板块 医疗保健
- P63：第二章小结：把握洼地板块 ，在南关区和朝阳区的关注板块寻找机会 价格洼地：九台街道等 价值成长板块：无 买得好： 价值尚可、有宅地：重点关注板块主要分布在净月公园板块一带 买好的：
- P76：二手房视角看长春全市的产品需求小结： 2019年5月产品需求占比前三位： 总价段：0-40W、80-120W、40-80W 单价段：0.3W-0.5W、 0.9W-1.1W、 0.7W-0.9W 面积段：50㎡-70㎡、90㎡-110㎡、70㎡-90㎡
- P98：“客群产品”小结：5条最主流产品线特征
- P102：报告总结①： 空间土地 市场周期 市场产品 哪里的土地值得关注？ 投资的时机是什么？ 该选择什么样的客群和产品？ 问题 把握洼地，关注南部 已进入强熊期，待市场明显下行后把握土地机会 围绕发展势头良好产业的就业分布主要板块： 生物制药：南部新城板块、八一水库板块、亚泰大街板块 汽车配件：高新板块、赛德广场板块、八一水库板块 通信设备：绿园核心板块、赛德广场板块、中心板块 医疗保健：中心板块、亚泰大街板块、赛德广场板块 路桥：南部新城板块
- P103：报告总结②：投资机会细化阐述-把握洼地机会，在19年弱熊和强熊期寻找收并购机会 长春洼地区域位置
- P104：报告总结③：投资机会细化阐述-重点关注南关区 主城区+绿园区重点关注板块 净月公园板块 南部新城板块
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「长春 · 城市研究 · 2019」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。