◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P14：区域发展潜力 城市容量预判 主流客户群体 4个核心问题 城市潜力β 立足中部区域，研判城市未来量价潜力和具体客户群体？ 市场周期α1 周期上拿地低价和出货高价时机？ 土地价值α2 基于政府空间规划，综合土地现状、潜力价值，明确投资区域 全市整体周期 区县周期轮动 政府空间规划 土地现状价值 土地潜力价值 产品品类α3 综合全市和竞企情况，明确未来产品方向 市场全市情况 市场竞争格局 产品策略建议
- P23：VS 具体研判规划落地性，从道路联系度来看，长株潭还是以各自建设优化为主，三城间同城化联系度未提升 数据来源：Open Street Map（OSM）在线地图 注：网格路网通达性=网格路网通达面积/全市网格路网辐射面积均值 2018～2021年长株潭路网通达性变化
- P26：长株潭2010～2020年人造地表扩张变化 长株潭2020～2030年人造地表扩张变化 数据来源:禾略 URASR研究院 过去10年城市扩张主要还是在长沙内部，预计未来10年长株潭区域扩张以长沙内部并蔓延向湘潭为主，从而综合道路、人口、土地扩张来看，短期内长株潭规划落地性未成型
- P27：目前长沙拥有中部崛起战略三大优势（产业转移+人口回流+做大做强中心）背景下，长株潭规划落地性未成型，以长沙为发展重心，区域优势某合作房企 因此，
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P8：2010年-2021年长沙新房成交套数占比 数据来源：克尔瑞 2021年中部6省会各面积段户型成交套数占比 注：户型面积分类按照契税缴纳标准来划分 市场面积结构：中户型占比高且增量最多，超大户型占比其次且趋势增强，小户型濒临退出舞台，呈现面积大型化和两极化的趋势 100平以下占比减少 100-130平占比增加 150平以上占比增加 结构上，2021年长沙新房成交以90-130平为主，其次是130-150平、80-90平 趋势上，100-
- P9：注：数据来源于克尔瑞，统计口径为商品住宅和别墅 异常值 上边缘Q3+1.5ΔQ 下边缘Q1-1.5ΔQ 上四分位数Q3 中位数 下四分位数Q1 箱线图是用作显示一组数据分散情况资料的统计图，主要用于反映原始数据分布的特征。将数据按从大到小顺序排列后，通过5个统计量来描述数据： (1)中位数：中间位置的样本数据，代表样本数据的平均水平 (2)上四分位数Q3：样本数据中最大的25%样本位置所在的样本值 (3)下四分位数Q1：样本数据中最小的
- P10：2018-2021年长沙项目溢价率箱体图 市场价格结构：项目价格主流维持在0.8-1溢价率水平，具体看项目成交金额，0.84-1.15中等和中低溢价销售额贡献度最高且持续加大，由此可见中等、中低溢价为核心出量价格段 注：溢价率=某项目某年成交均价/项目所属板块对应年份板块成交均价 2018-2021年长沙主城项目各溢价段成交金额占比
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P8：2010年-2021年长沙新房成交套数占比 数据来源：克尔瑞 2021年中部6省会各面积段户型成交套数占比 注：户型面积分类按照契税缴纳标准来划分 市场面积结构：中户型占比高且增量最多，超大户型占比其次且趋势增强，小户型濒临退出舞台，呈现面积大型化和两极化的趋势 100平以下占比减少 100-130平占比增加 150平以上占比增加 结构上，2021年长沙新房成交以90-130平为主，其次是130-150平、80-90平 趋势上，100-
- P9：注：数据来源于克尔瑞，统计口径为商品住宅和别墅 异常值 上边缘Q3+1.5ΔQ 下边缘Q1-1.5ΔQ 上四分位数Q3 中位数 下四分位数Q1 箱线图是用作显示一组数据分散情况资料的统计图，主要用于反映原始数据分布的特征。将数据按从大到小顺序排列后，通过5个统计量来描述数据： (1)中位数：中间位置的样本数据，代表样本数据的平均水平 (2)上四分位数Q3：样本数据中最大的25%样本位置所在的样本值 (3)下四分位数Q1：样本数据中最小的
- P10：2018-2021年长沙项目溢价率箱体图 市场价格结构：项目价格主流维持在0.8-1溢价率水平，具体看项目成交金额，0.84-1.15中等和中低溢价销售额贡献度最高且持续加大，由此可见中等、中低溢价为核心出量价格段 注：溢价率=某项目某年成交均价/项目所属板块对应年份板块成交均价 2018-2021年长沙主城项目各溢价段成交金额占比
- P12：中部6省会2021年离散系数矩阵 在售项目总价离散系数 在售项目单价离散系数 离散系数大，已开发土地属性越丰富 离散系数大，客群种类越丰富 整体量价离散：综合单价和总价离散系数，长沙属于土地梯队少，客群均衡 成交总价、单价离散系数表 注： 1.数据来源克而瑞，统计口径为普通商品住宅2021年1月-2021年10月的一手房情况 2.离散系数和标准差均是反映样本离散程度的统计量。离散系数是概率分布离散程度的一个归一化量度，其计算公式为：Vs
- P13：容量大小：连续5年持续扩容，由千亿翻2番到达2000亿体量 价格水平：房价持续31个月处于全国1.3左右水平，中西部8省会房价水平最低 市场趋势：2020年11月单价进入微涨期，总价处于上升期，面积大型化，购买力持续提升 面积结构：中户型占比高且增量最多，超大户型占比其次且趋势增强，小户型濒临退出舞台 价格结构：0.84-1.15中等和中低溢价销售额贡献度最高且持续加大结构离散度：已开发区域土地属性梯队少，客群支付力均衡 故而，超大和中
- P28：城市价值研判模型：从城市的三个价值要素，规模、密度、结构36个指标综合研判城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源
- P29：将全国288城2009-2023年36个指标通过熵值法，得出历年城市价值评分，划分城市等级 指标体系确定 全国288城 历史2009-2020年 指数平滑法 预测2021-2023年 2009-2023年城市价值评分 自然分段法 城市等级类型 将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化 在前期数量的实际数和预测数的基础上，利用事先确定的平滑指数预测未来数量 样本量处理 指标降维 城市等级划分 熵值法
- P31：中部8省会2020年价值容量 规模扩张：人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 密度提升：经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 结构优化：经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产率提升，即“产出效率” 主要由规模、密度适中，但结构较高引起，规模远低于郑州
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P3：2017年12月： 达到最高峰，是全国平均房价的1.33倍 2020年7月-2021年12月： 回升到1.27倍 2011年05月:长沙房价开始高于全国平均水平 2011年1月-2021年12月一手房市区均价和房价提升值 房价历史情况：长沙自2011年5月高出全国，城市内部经历3轮调整上升周期，直到2017年12月达到最高峰1.33倍，之后调整到1.17倍。截至2021年12月中西部8省会房价水平最低，约是全国1.27倍 数据来源：房价
- P5：房价周期波动：2012年以来，长沙房价经历2轮上、下行期，2020年12月进入微涨期，最高同比涨幅37%，2021年12月房价达到11701元/平 2011年1月-2021年12月长沙市区一手房成交均价和同比增速 波动期 爆涨期 调整期 微涨期 2012.11-2016.3 (41个月） 2016.4-2019.12 (45个月） 2020.01-2020.11 (11个月） 2020.12-2021.12 (13个月） 数据来源：房价
- P7：销量规模：长沙商品房销售额自2014年出现拐点后，突破千亿到2019年达到2000亿，2020年继续拉涨在中西部8省会位列第5，近5年在其中份额保持相对平稳 2015-2020年8城商品房销售额和变化 数据来源：各城市统计局 注：2015-2020年占比变化=2020年6城销售额占比-2015年6城销售额占比 拐点 达到2千亿 突破千亿
- P8：2010年-2021年长沙新房成交套数占比 数据来源：克尔瑞 2021年中部6省会各面积段户型成交套数占比 注：户型面积分类按照契税缴纳标准来划分 市场面积结构：中户型占比高且增量最多，超大户型占比其次且趋势增强，小户型濒临退出舞台，呈现面积大型化和两极化的趋势 100平以下占比减少 100-130平占比增加 150平以上占比增加 结构上，2021年长沙新房成交以90-130平为主，其次是130-150平、80-90平 趋势上，100-
- P9：注：数据来源于克尔瑞，统计口径为商品住宅和别墅 异常值 上边缘Q3+1.5ΔQ 下边缘Q1-1.5ΔQ 上四分位数Q3 中位数 下四分位数Q1 箱线图是用作显示一组数据分散情况资料的统计图，主要用于反映原始数据分布的特征。将数据按从大到小顺序排列后，通过5个统计量来描述数据： (1)中位数：中间位置的样本数据，代表样本数据的平均水平 (2)上四分位数Q3：样本数据中最大的25%样本位置所在的样本值 (3)下四分位数Q1：样本数据中最小的
- P11：2021年中部6省会套均总价（万元） 2021年中部6省会成交单价（万元/平） 主流量价离散：长沙主流成交总价段和单价段聚集度很高，6省会中聚集度仅次于南昌 注：①数据来源克而瑞，统计口径为普通商品住宅和别墅2021年1月-2021年10月的一手房情况 ②四分位距IQR=上分位数-下分位数
- P12：中部6省会2021年离散系数矩阵 在售项目总价离散系数 在售项目单价离散系数 离散系数大，已开发土地属性越丰富 离散系数大，客群种类越丰富 整体量价离散：综合单价和总价离散系数，长沙属于土地梯队少，客群均衡 成交总价、单价离散系数表 注： 1.数据来源克而瑞，统计口径为普通商品住宅2021年1月-2021年10月的一手房情况 2.离散系数和标准差均是反映样本离散程度的统计量。离散系数是概率分布离散程度的一个归一化量度，其计算公式为：Vs
- P16：2004 2006 2009 2016 2021 数据来源：2016年12月20日国家发展改革委员会正式印发的《促进中部地区崛起“十三五”规划》 2004年3月，温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起。 2006年3月27日，中共中央政治局召开会议，研究促进中部地区崛起工作 2009年9月23日，温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《促进中部地区崛起规划》 2016年12月20日，国家发改委引发布《促进中部地区
关键发现与判断（均来自原文）
- P3：2017年12月： 达到最高峰，是全国平均房价的1.33倍 2020年7月-2021年12月： 回升到1.27倍 2011年05月:长沙房价开始高于全国平均水平 2011年1月-2021年12月一手房市区均价和房价提升值 房价历史情况：长沙自2011年5月高出全国，城市内部经历3轮调整上升周期，直到2017年12月达到最高峰1.33倍，之后调整到1.17倍。截至2021年12月中西部8省会房价水平最低，约是全国1.27倍 数据来源：房价
- P4：“湘五条” 318政策 520政策 923政策 625政策 “国五条” “长五条” 2012年10月-2016年2月 房价历史情况：追溯长沙房价，由于在中部6省会中最早提出限购令，并在此后2013-2016年出台多个政策缘故，被其他城市反超。2016年开始同比提升值增速均处于正常水平
- P5：房价周期波动：2012年以来，长沙房价经历2轮上、下行期，2020年12月进入微涨期，最高同比涨幅37%，2021年12月房价达到11701元/平 2011年1月-2021年12月长沙市区一手房成交均价和同比增速 波动期 爆涨期 调整期 微涨期 2012.11-2016.3 (41个月） 2016.4-2019.12 (45个月） 2020.01-2020.11 (11个月） 2020.12-2021.12 (13个月） 数据来源：房价
- P7：销量规模：长沙商品房销售额自2014年出现拐点后，突破千亿到2019年达到2000亿，2020年继续拉涨在中西部8省会位列第5，近5年在其中份额保持相对平稳 2015-2020年8城商品房销售额和变化 数据来源：各城市统计局 注：2015-2020年占比变化=2020年6城销售额占比-2015年6城销售额占比 拐点 达到2千亿 突破千亿
- P8：2010年-2021年长沙新房成交套数占比 数据来源：克尔瑞 2021年中部6省会各面积段户型成交套数占比 注：户型面积分类按照契税缴纳标准来划分 市场面积结构：中户型占比高且增量最多，超大户型占比其次且趋势增强，小户型濒临退出舞台，呈现面积大型化和两极化的趋势 100平以下占比减少 100-130平占比增加 150平以上占比增加 结构上，2021年长沙新房成交以90-130平为主，其次是130-150平、80-90平 趋势上，100-
- P10：2018-2021年长沙项目溢价率箱体图 市场价格结构：项目价格主流维持在0.8-1溢价率水平，具体看项目成交金额，0.84-1.15中等和中低溢价销售额贡献度最高且持续加大，由此可见中等、中低溢价为核心出量价格段 注：溢价率=某项目某年成交均价/项目所属板块对应年份板块成交均价 2018-2021年长沙主城项目各溢价段成交金额占比
- P13：容量大小：连续5年持续扩容，由千亿翻2番到达2000亿体量 价格水平：房价持续31个月处于全国1.3左右水平，中西部8省会房价水平最低 市场趋势：2020年11月单价进入微涨期，总价处于上升期，面积大型化，购买力持续提升 面积结构：中户型占比高且增量最多，超大户型占比其次且趋势增强，小户型濒临退出舞台 价格结构：0.84-1.15中等和中低溢价销售额贡献度最高且持续加大结构离散度：已开发区域土地属性梯队少，客群支付力均衡 故而，超大和中
- P14：区域发展潜力 城市容量预判 主流客户群体 4个核心问题 城市潜力β 立足中部区域，研判城市未来量价潜力和具体客户群体？ 市场周期α1 周期上拿地低价和出货高价时机？ 土地价值α2 基于政府空间规划，综合土地现状、潜力价值，明确投资区域 全市整体周期 区县周期轮动 政府空间规划 土地现状价值 土地潜力价值 产品品类α3 综合全市和竞企情况，明确未来产品方向 市场全市情况 市场竞争格局 产品策略建议
风险提示（主动披露）
- P3：2017年12月： 达到最高峰，是全国平均房价的1.33倍 2020年7月-2021年12月： 回升到1.27倍 2011年05月:长沙房价开始高于全国平均水平 2011年1月-2021年12月一手房市区均价和房价提升值 房价历史情况：长沙自2011年5月高出全国，城市内部经历3轮调整上升周期，直到2017年12月达到最高峰1.33倍，之后调整到1.17倍。截至2021年12月中西部8省会房价水平最低，约是全国1.27倍 数据来源：房价
- P5：房价周期波动：2012年以来，长沙房价经历2轮上、下行期，2020年12月进入微涨期，最高同比涨幅37%，2021年12月房价达到11701元/平 2011年1月-2021年12月长沙市区一手房成交均价和同比增速 波动期 爆涨期 调整期 微涨期 2012.11-2016.3 (41个月） 2016.4-2019.12 (45个月） 2020.01-2020.11 (11个月） 2020.12-2021.12 (13个月） 数据来源：房价
- P60：长沙区县2022年1月周期分布 数据来源：禾略 URASR研究院 区县周期情况：2022年1月城西望城、岳麓处于向上冲高；城东芙蓉、雨花处于下探筑底，开福和长沙县处于高位回落，城西热度高+城东热度低
- P105：2018-2021年典型房企不同周期拿地金额占比 拿地节奏：2018-2021年全国性品牌房企和全国性品牌房企属于低位拿地，绿地、全国性品牌房企、全国性品牌房企、全国性品牌房企均衡拿地，全国性品牌房企高位拿地 底部回升 向上冲高 高位回落 下筑探底 2018-2021年长沙市区信心周期 注：表格为房企拿地金额，单位“亿元” 高位回落 下筑探底
给委托方的启示
- P14：区域发展潜力 城市容量预判 主流客户群体 4个核心问题 城市潜力β 立足中部区域，研判城市未来量价潜力和具体客户群体？ 市场周期α1 周期上拿地低价和出货高价时机？ 土地价值α2 基于政府空间规划，综合土地现状、潜力价值，明确投资区域 全市整体周期 区县周期轮动 政府空间规划 土地现状价值 土地潜力价值 产品品类α3 综合全市和竞企情况，明确未来产品方向 市场全市情况 市场竞争格局 产品策略建议
- P23：VS 具体研判规划落地性，从道路联系度来看，长株潭还是以各自建设优化为主，三城间同城化联系度未提升 数据来源：Open Street Map（OSM）在线地图 注：网格路网通达性=网格路网通达面积/全市网格路网辐射面积均值 2018～2021年长株潭路网通达性变化
- P26：长株潭2010～2020年人造地表扩张变化 长株潭2020～2030年人造地表扩张变化 数据来源:禾略 URASR研究院 过去10年城市扩张主要还是在长沙内部，预计未来10年长株潭区域扩张以长沙内部并蔓延向湘潭为主，从而综合道路、人口、土地扩张来看，短期内长株潭规划落地性未成型
- P27：目前长沙拥有中部崛起战略三大优势（产业转移+人口回流+做大做强中心）背景下，长株潭规划落地性未成型，以长沙为发展重心，区域优势某合作房企 因此，
- P59：长沙市区2016年1月-2023年7月信心周期 2022-1 下探筑底 下探筑底 底部回升 2021.11-2022.8 (10个月） 2022.9-2023.5 (9个月） 全市整体周期：2021年12月处于下探筑底，此阶段将持续到2022年8月，之后进入为期9个月底部回升。由此，建议2022年上半年积极关注潜在区域投资地块，为下半年建仓做好储备工作，降低拿地成本
- P63：政府空间规划 全市空间规划 市域空间格局 Q1：全市整体各区域发展定位是什么？ Q2：城区发展格局如何？ 生产 土地现状价值 流通 Q1：哪里是生产聚集地？ Q2：哪里流通效率高？ 出行是否便捷 就业机会的多少 土地潜力价值 生活 生活配套是否齐全 Q3：哪里是生活聚集区？ 新增生产 新增生活 生活便利度是否提升 生产要素是否增加 交通提升 交通效率是否提升 Q1：哪里是生产要素提升？ Q2：哪里生活配套提升？ Q3：哪里交通便捷度提升
- P66：2003年和2014年长沙市中心城区空间结构规划图（2003-2020） 2019年长沙市规划区空间结构规划图（2019-2035年） 1979版规划图 1990版规划图 延续 “压缩旧城区，控制近郊区，发展远郊卫星镇”的指导思想 采取离散发展模式，严格控制市区规模，积极发展远郊小城镇。 首次提出了“一主、两次、四组团”的多中心分散组团式城市空间结构： 一主：城市主体，指河东城区集中联片发展区域，建设成集信息、金融、商务、行政办公于一体
- P89：土地研判矩阵 土地价值现状(现状) 中 低 低 中 变化趋势得分(未来) 高 高 0 土地现状价值 x 演变趋势 土地价值预判小结：综合现状和潜力价值，得出空间投资策略，建议战略性投资回报率较高区域 长沙土地投资类型 综合赢率和赔率，判断地块投资期望（即收益），考虑到核心区域拿地难度大以及剩余用地少，并结合市场销量增长区域的预判，建议战略性投资高回报率和中回报率区域 投资边界线
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「长沙 · 长沙全国性品牌房企发展战略研究0113 · —」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。